РАЗДЕЛ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ И КРЕДИТНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПРИ РАСТОРЖЕНИИ БРАКА.
На сегодняшний день большая часть квартир приобретена с использованием ипотечного кредита. Не редко ипотечный кредит берется на 25-30 лет и на первоначальный взнос или на погашение кредитных обязательств используется материнский капитал. К сожалению, не все супружеские браки существуют на протяжении всего срока погашения ипотеки. Многих волнует вопрос, как при расторжении брака разделить квартиру, приобретенную в браке на ипотечные денежные средства, а иногда и с использованием материнского капитала.
Давайте разберемся и определимся с вариантами, как разделить квартиру, кредитные обязательства, в том числе, отдельно, в случае использования материнского капитала.
Как при разводе поделить квартиру и кредитные обязательства, если заключен брачный договор.
Если между супругами заключен брачный договор, то квартира, приобретенная с использованием ипотечного кредита, делится в соответствии с условиями брачного договора.
Кредитные обязательства делятся по-разному, в зависимости от того, когда был заключен брачный договор:
- Если брачный договор был заключен до оформления ипотеки и в нем были отражены условия о погашении кредитных обязательств, и этот брачный договор был предоставлен изначально в банк при заключении договора купли-продажи квартиры и заключении договора ипотечного кредитования (необходима совокупность всех трех условий), тогда кредитные обязательства делятся в соответствии с условиями, которые прописаны в брачном договоре.
- Если брачный договор заключается в период выплаты платежей по кредитному договору, т.е. после взятия кредита, но до полного его погашения, тогда, если условия брачного договора затрагивают кредитные обязательства супругов, такие условия могут быть внесены в брачный договор только с согласия банка.
Как при разводе поделить квартиру и кредитные обязательства, если нет брачного договора, но имеется единое мнение по вопросу раздела.
Если между супругами не был заключен брачный договор и при этом отсутствует спор о праве на квартиру, приобретенную во время брака с использованием кредитных средств, то супруги/бывшие супруги могут заключить соглашение о разделе имущества. Соглашение о разделе имущества заключается в письменном виде и обязательно удостоверяется нотариально. В соглашении супруги/бывшие супруги определяют кому и в каких долях будет принадлежать квартира, нажитая во время брака.
При этом, если кредит на момент заключения соглашения о разделе имущества не погашен и необходимо разделить долговые (кредитные обязательства) перед банком, то включение положений о разделе кредитных обязательств в соглашение возможно только с согласия банка.
Для получения согласия банка, необходимо обратиться с заявлением в банк и предоставить документы, согласно списку предоставляемого банком. Если банк отказывает в согласии на раздел кредитных обязательств, переоформления заемщика по кредитному обязательству, то кредитные обязательства остаются за обоими супругами/бывшими супругами, не зависимо от того, что квартира, находящаяся в ипотеки, будет разделена. То есть для банка супруги/бывшие супруги все равно остаются солидарными должниками.
Как при разводе поделить квартиру и кредитные обязательства, если нет брачного договора, нет соглашения о разделе и отсутствует единое мнение по разделу.
В случае отсутствия брачного договора между супругами, а также отсутствия соглашения о разделе совместно нажитого имущества (квартиры), при наличии спора между супругами/бывшими супругами, раздел имущества производится в судебном порядке. При разделе общего имущества и определении долей в этом имуществе, доли супругов/бывших супругов признаются равными. Но суд праве отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и/или исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов. Так, к примеру, если часть квартиры, приобретенной во время брака, оплачивалась личными денежными средства одного из супругов, то доля квартиры, соответствующая доле таких средств в стоимости квартиры, разделу не подлежит. Такая доля квартиры признается личным имущества супруга/бывшего супруга. Под личными денежными средствами понимается, в частности, денежные средства, накопленные до брака, денежные средства, полученные в дар, унаследованные или полученные от продажи личной собственности (добрачной собственности).
При этом, если необходимо разделить квартиру и долговые (кредитные) обязательства, в судебный процесс обязательно привлекается банк, как третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования.
При вынесении решения суды обычно делают вывод о том, что смена режима общей совместной собственности на режим общей долевой собственности супругов/бывших супругов не влечет нарушение прав банка, как залогодержателя, поскольку объект залога у банка остается прежним. В связи с чем, для положительного решения о разделе суду не требуется согласие залогодержателя (банка). Однако, как показывает практика, в то же время, суды, при решении вопроса о разделе кредитных обязательств, учитывают отсутствие согласия кредитора (банка) на раздел кредитных обязательств. В связи с чем велика вероятность того, что по итогам судебного спора кредитные обязательства не будут разделены, останутся неизменными.
Как при разводе поделить квартиру, если использовался материнский капитал.
Если квартира была приобретена во время брака с использованием материнского капитала (вне зависимости от того, использовались или нет кредитные средства), разделить между супругами такую квартиру также можно по одному из вышеуказанных вариантов.
Однако, разделу, как таковому, в таком случае подлежит не вся квартира, а ее часть. Другой частью, которая пропорциональна сумме денежных средств материнского капитала по отношению к стоимости квартиры, в силу закона, должны быть наделены дети и родители, в равных долях (соглашением либо в судебном порядке, в зависимости от тех же вышеперечисленных вариантов раздела). Денежные средства материнского капитала являются целевыми и выделяются государством, которое определяет условия и порядок их использования.
Важно: не требуется согласия залогодержателя (банка) на наделение детей и родителей соответствующими долями (п.3 ст.7 Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
ПОДВЕДЕМ ИТОГИ:
1) Совместно приобретенная во время брака квартира с использованием кредитных денежных средств может быть разделена при разводе:
1.1. брачным договором;
1.2. соглашением супругов/бывших супругов о разделе совместно нажитого имущества;
1.3. в судебном порядке.
2) Если на приобретение квартиры использовались личные денежные средства одного из супругов, то доля квартиры, приобретенная на эти денежные средства, является личным имуществом такого супруга, и такая доля не подлежит разделу между супругами.
3) Если на приобретение квартиры использовались денежные средства материнского капитала, то доля квартиры, которая пропорциональна сумме денежных средств материнского капитала по отношению к стоимости квартиры, также не может разделена между супругами. Такой долей должны быть наделены дети и родители, в равных долях.
4) Долговые кредитные обязательства могут быть разделены:
4.1. Брачным договором при условии, если такой договор заключен до заключения кредитного договора и такой брачный договор был предоставлен банку. А если же брачный договор заключен после заключения кредитного договора, то раздел возможен только с согласия банка.
4.2. Соглашением супругов о разделе совместно нажитого имущества, только с согласия банка.
4.3. В судебном порядке, с привлечением банка в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, с учетом мнения банка.
Если у Вас остались вопросы, готов на них ответить!
