Несмотря на растущаую доступность ипотеки, кредитами на покупку жилья и государственными субсидиями, положенными определенным категориям населения, могут воспользоватьсая не все. Так, семьи с детьми, наиболее остро нуждающиеся в поддержке, не всегда могут рассчитывать на эти инструменты. А клиенты, использовавшие при приобретении недвижимости материнский капитал, не всегда учитывают риски и ограничения таких сделок.
Одним из наиболее распространенных способов использования средств материнского капитала является улучашение жилищных условий. Правила направления этих средств на покупку квартиры определены постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», а также ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных амерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Приобрести недвижимость можно по договору купли-продажи или договору долевого участия, и в обоих случаях допускается использование ипотечных средств. Если оформляется кредит, материнский капитал может быть направлен на его погашение или в качестве первоначального взноса.
Законодательство защищает права несовершеннолетних и обязывает родителей наделять детей долями в приобретааемом жилье. Если речь идет о новостройке, когда право собственности оформляется после завершения строительства, выделение долей при использовании материнского капитала невозможно на момент заключения сделки. Также нет возможности наделить ребенка долей, пока не выплачен ипотечный кредит и недвижимость находится под обременением. Поэтому в этих случаях оформляется письменное обязательство родителей выделить доли позже, и документ заверяется у нотариуса.
При этом действующим законодательством не установлен обязательный размер доли, полагающийся ребенку. На практике родители предоставляют детям равные доли. Таким образом, каждый член семьи получает в собственность 1/4 квартиры (так как материнский капитал положен при рожадении второго ребенка и последующих детей, предполагается, что в таких семьях уже есть дети).
Альтернативные сделки с ипотекой
Пока растут дети, многие семьи задумываются об улучшении жилищных условий. Самый простой способ — продать старую квартиру и купить новую с использованием ипотечного кредита. Однако существующие ограничения в сделках с квартирами, где выделены детские доли, не позволяют это сделать. С одной стороны, препятствуют органы опеки, которые обязывают наделяать детей долями в новом жилье. С другой стороны, на это не идут кредитные организации. Банки считают такие кредиты высокорискованными: в случае дефолта заемщика продажа квартиры полностью не покроет задолженность перед банком, так как доли несовеаршеннолетних находятся под защитой органов опеки.
Напомним, материнский капитал за рождение или усыновление второго ребенка введен с 1 января 2007 г. В течение последних 12 лет было выдано около 10 млн сертификатов, при этом примерно 70% из них направлено на улучшение жилищных условий. За это время многие семьи уже успели погасить ипотечный кредит и рассматривают возможность покупки новой квартиры. Доаполнительным стимулом решения квартирного вопроса является набирающая популярность «семейная ипотека», которая позволяет оформить кредит по ставке от 1% годовых (ставка доступна в новостройках, реализующихся по схеме эскроу-счетов, на период строительства дома).
Решение проблемы
Принимая во внимание описанные выше сложности, депутаты готовят поправки в законодательство, которые в будущем позволят семьям продавать квартиры с имеющимися выделенными детскими долями и покупать новое жилье в ипотеку.
Разрешить проблему можно, опрределив на законодательном уровне процедуру предоставления согласия на сделку органов опеки. Гарантией соблюдения прав несовершеннолетних могло бы стать письменное разрешение о выделении доли после погашения кредита. Однако такое решение проблемы не исключает дефолта заемщика и ущемления интересов детей. А пока правозащитники и банки пытаются договориться, девелоперы лишаются значимой категории клиентов, уповая на скорейшее решение
