“В России до конца 2025 года могут принять закон, запрещающий покупку недвижимости на наличный расчет”. Такую информацию сообщила зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева еще в апреле 2025 года.
За это время произошло громкое событие в мире недвижимости: дело Ларисы Долиной. И тем не менее, такой закон пока не принят. Хорошо это или плохо, давайте разбираться.
В соответствии с законопроектом, предлагается ввести запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом с использованием наличных денежных средств, и если сделка будет превышать установленный лимит 1 миллион рублей, то необходим будет обязательный безналичный расчет.
Данный законопроект направлен на минимизацию рисков участников рынка недвижимости и повышения прозрачности сделки.
В настоящее время сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации и обязательному нотариальному удостоверению. Государство словно вывело в тень сделки с недвижимостью, упрощая порядок оборота недвижимости на рынке. Сейчас обязательным условием является только регистрация права собственности на недвижимость в Росреестре (ЕГРН).
По информации МВД, только за 9 месяцев 2024 года в нашей стране совершено почти 5,5 тысяч преступлений, связанных с операциями с недвижимостью. Всего же с 2019 года количество таких преступлений превысило 40 тысяч. Такие данные приводит исследовательский центр «Аналитика. Бизнес. Право» в своей аналитической работе, посвященной проблеме мошенничества в сфере недвижимости и оспаривания договоров дарения недвижимого имущества. Авторы отдельно отмечают рост афер, которые основаны на договоре дарения.
Для борьбы с ростом преступлений, связанных с договором дарения, были предприняты меры, которые, на мой взгляд, являются абсолютно оправданными: с начала 2025 года договор дарения недвижимого имущества, совершенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. По моему мнению, эффективным способом снижения преступлений, связанных с незаконным отчуждением недвижимости стало бы введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок, направленных на отчуждение недвижимости между физическими лицами в качестве охранительной меры, предупреждающей нарушение прав участников гражданского оборота и, как следствие, минимизирующей необходимость прибегать к защите права собственности. Такой же предупредительный способ, как нотариальное удостоверение сделки, неплохо помог бы сохранить нервы и время и по делу Ларисы Долиной.
Анализ зарубежного опыта показывает, что более чем в 80% европейских государств предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью (например, Германия и Франция).
Установление обязательной формы расчета по сделкам для нашей страны является достаточно новым. Классическим способом борьбы с ростом преступлений с недвижимостью было изменение формы договора (нотариальная/подлежащая государственной регистрации и другое).
Обязательный безналичный расчет по сделкам, связанным с недвижимостью, по моему мнению, может быть полезен с точки зрения возможной последующей защиты прав продавца или покупателя по сделке в судебном порядке, так как банковский документ в любом случае имеет больший вес, чем, например, расписка в получении денег, если хотя бы она имела место быть.
Можно ли сказать, что данный закон будет ущемлять права граждан? Право собственности гарантировано гражданам Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами. Считаю, существующая тенденция к уменьшению оборота наличных денежных средств, которая получила свое укрепление и во времена пандемии короновируса, не сбавляет обороты, и возможно, такой законопроект – это лишь отражение и подкрепление существующих реалий. Однако такой законопроект – это в любом случае некоторое ограничение прав граждан.
Обоснованно ли это? Действительно ли принятие такого закона снизит количество преступлений при совершении сделок с недвижимостью? Думаю, объем преступлений действительно несколько сократится, однако большую часть мошенников с недвижимостью это не остановит, пути вывода денежных средств с банковских карт уже давно отлажены.
Возможно, принятием такого закона планируется уменьшить количество сделок, в которых прописывается меньшая сумма сделки в целях снижения налоговой базы, однако и в таком случае продавец и покупатель смогут найти пути решения «такой проблемы».
Также интересно, в случае если сделка будет все же проведена за наличных расчет, такая сделка будет признана ничтожной (сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом)? Или все же оспоримой, где только в случае, если судом будет установлено, что она нарушает права и охраняемые интересы, сделка признается недействительной?
На мой взгляд юриста-практика, принятие такого закона с требованием об обязательном безналичном расчете при совершении сделок с недвижимым имуществом, может действительно иметь практическую пользу, т.к. увеличит количество и качество доказательств совершения сделки и исполнения всех обязательств стороной по договору. Однако реализация этой идеи в жизни вызывает вопросы.
Кроме того, напомню, реформа гражданского законодательства, предусматривающая новые способы защиты вещных прав, новые виды вещных прав до сих пор «зависла», и не претворена в жизнь.
Однако любой интерес законодателя, направленный на защиту права собственности граждан, очень важен, и вызывает некоторое одобрение, т.к. фундаментом построения правового государства и успешного функционирования гражданского оборота является защита и неприкосновенность частной собственности.
Ведущий юрист Селицкая Ирина
Не занимайтесь «самолечением», проконсультируйтесь с юристом.
Подробная консультация, грамотное составление договора и иных документов, сопровождение в суде.
