Долевое строительство остается популярным, но рисковым способом приобретения жилья. Нарушение застройщиком сроков сдачи объекта — распространенная ситуация, порождающая право дольщика на взыскание неустойки. Однако с 2020 года в этой сфере действуют моратории, ограничивающие возможность получения компенсации. В 2025 году мораторий продлен до 31 декабря, что усложняет процесс взыскания . В этой статье мы разберем, как действовать дольщикам в текущих условиях.
Основания для взыскания неустойки
По закону, застройщик обязан передать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре. За каждый день просрочки он обязан уплатить неустойку. Для физических лиц ее размер составляет двойную ставку рефинансирования ЦБ РФ от цены договора, для юридических — одинарную . Однако с 2020 года правительство неоднократно вводило моратории на взыскание неустоек, чтобы поддержать строительную отрасль в условиях экономической нестабильности. Последнее продление действует до 31 декабря 2025 года.
Периоды действия мораториев
Важно знать периоды, за которые неустойка не начисляется:
- С 03.04.2020 по 01.01.2021 — в связи с пандемией COVID-19.
- С 29.03.2022 по 30.06.2023 — из-за санкций и экономической нестабильности.
- С 22.03.2024 по 31.12.2025 — текущий мораторий, продленный постановлением Правительства №925 .
За период с 01.07.2023 по 21.03.2024 неустойка начисляется по сниженной ставке — не выше 7,5%. Эти периоды не учитываются при расчете неустойки, даже если просрочка фактически была.
Исключения из моратория
Мораторий не является абсолютным. Взыскание неустойки возможно, если застройщик не докажет, что задержка вызвана обстоятельствами, подпадающими под мораторий (например, экономическая нестабильность, санкции, логистические сбои) . Также мораторий не применяется:
- При умышленных действиях застройщика или мошенничестве.
- Если застройщик не признан «системообразующим» или не включен в реестр проектов, подпадающих под поддержку .
- В случаях, когда нарушения касаются не сроков передачи объекта, а качества отделки или оборудования. Например, за просрочку устранения недостатков или возмещения расходов на ремонт неустойка взыскивается в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ .
Расчет неустойки с учетом моратория
Для расчета неустойки необходимо:
- Определить цену договора и ставку рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательств.
- Исключить из периода просрочки дни, подпадающие под мораторий.
- Для физических лиц применить двойной размер неустойки.
- Учесть, что за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 ставка не может превышать 7,5% .
Если срок передачи объекта — 01.02.2024, а акт подписан 01.09.2025, в расчет войдут только дни до 22.03.2024 и после 31.12.2025 (если мораторий не продлят). За период с 22.03.2024 по 31.12.2025 неустойка не начисляется.
Суды часто уменьшают размер неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, особенно если сумма значительно превышает возможные убытки дольщика . Однако если застройщик не заявит ходатайство о снижении, суд не вправе сделать это по собственной инициативе.
Альтернативные варианты компенсации
- Требование о расторжении ДДУ и возврате денег: Если просрочка существенна, дольщик вправе расторгнуть договор и потребовать уплаченные средства с процентами .
- Компенсация за некачественную отделку: С 2025 года гарантийный срок на отделку сокращен до 1 года, но максимальная сумма взыскания ограничена 3% от цены договора (если иное не указано в ДДУ) .
- Компенсация морального вреда: Для дольщиков-физических лиц возможно взыскание морального вреда через суд .
Взыскание неустойки с застройщика в 2025 году требует глубокого понимания законодательства и тщательной подготовки. Из-за моратория многие дольщики сталкиваются с трудностями, но возможность получить компенсацию остается. Ключевое — правильно рассчитать периоды просрочки, собрать доказательства и действовать настойчиво.
Если вам требуется помощь по теме, затронутой в данной статье – можете связаться со мной. Я помогу вам.
