Предприниматели, которые арендуют помещения у города, знают: льготный выкуп по 159-ФЗ — это не подарок, а марафон с препятствиями. Процедура вроде бы прописана в законе, но на практике возникает множество нюансов. Особенно с 2025 года, когда городские ведомства стали гораздо жёстче проверять и завышать цену. Что делать, если вы получили проект договора, но сумма неадекватно завышена? Или если ДГИ молчит в ответ на протокол разногласий?
Разбираемся — на конкретных примерах из моей практики. Что поменялось: от формальной приватизации к борьбе за каждый метр Если раньше основной сложностью была подача заявления и сбор документов, то теперь главная проблема — это цена. Департамент городского имущества (ДГИ) выставляет рыночную стоимость, опираясь на свои оценки, зачастую завышенные на 25–30%. Более того, в некоторых случаях ДГИ отказывается заключать договор, даже если вы всё сделали по инструкции.
Почему так? Потому что закон даёт арендаторам преимущественное право, но не говорит, что договор обязан быть заключён на условиях арендатора. В результате — конфликт: предприниматель не согласен с ценой, город — не хочет менять позицию. Как выглядит типичная ситуация
1. Вы арендуете помещение более года, без долгов — подаёте заявление через mos.ru.
2. Через 2–3 месяца получаете проект договора от ДГИ.
3. Видите, что цена завышена. Заказываете независимую оценку.
4. Составляете протокол разногласий.
5. Отправляете договор в своей редакции.
6. Получаете отказ. Или вообще не получаете ответа. Многие предприниматели на этом этапе опускают руки. А зря. Потому что дальше — судебный этап, и он может быть решающим.
Кейс: выкуп на выгодных условиях через суд Клиент — ООО «Лихкомед» — арендовал помещение в Москве почти 10 лет. Все условия выкупа соблюдены, долгов нет. Получили проект договора, а в нём цена — 21 млн рублей. При этом рыночная стоимость по независимой оценке — 15,5 млн. Более того, предприниматель вложил 4,8 млн в ремонт, что подтверждено документами. Мы подписали договор с протоколом разногласий и направили его в ДГИ. В ответ — отказ. Аргумент: «не согласны с условиями».
Никаких попыток выйти на диалог. Следующим шагом стал иск в арбитражный суд. Мы потребовали урегулировать разногласия, приложили свою оценку, расчёты по вложениям, документы по аренде. Суд назначил экспертизу, которая подтвердила реальную цену. В итоге — победа. Суд обязал ДГИ заключить договор на условиях арендатора . Что делать, если вы в похожей ситуации
1. Не бойтесь направлять протокол разногласий. Это ваш инструмент влияния на условия.
2. Не соглашайтесь с завышенной ценой. Независимая оценка — обязательна.
3. Фиксируйте всё письменно. Общение с ДГИ — только через обращения, письма, уведомления.
4. Если получили отказ — не тяните. Сначала досудебная претензия. Потом — иск.
5. Будьте готовы к судебной экспертизе. Она может сыграть ключевую роль.
6. Не соглашайтесь на компромиссы, если они заведомо невыгодны.
Закон на вашей стороне — и практика это подтверждает. Какие аргументы работают в суде — Рыночная оценка от лицензированной компании. — Расчёт стоимости неотделимых улучшений. — Доказательства отсутствия долгов по аренде. — Протокол разногласий, подписанный в срок. — Скриншоты и расписки о подаче документов. Суд смотрит на конкретику: вы соблюли порядок — значит, имеете право требовать заключения договора на разумных условиях.
Вывод: действовать стало сложнее, но всё возможно Льготная приватизация в 2025 году требует не только соблюдения закона, но и грамотной защиты своих интересов. Просто подать заявление уже недостаточно. Нужно уметь спорить, доказывать, отстаивать. Особенно — когда речь идёт о миллионах рублей и будущем бизнеса. Если вы арендуете помещение у города и хотите его выкупить — готовьтесь к тому, что путь будет небыстрым. Но результат стоит того. Потому что собственность — это стабильность. И возможность развиваться без страха за завтрашний день.
