Госдума обратила внимание на риск мошеннических и спорных сделок с недвижимостью, особенно с участием пожилых граждан. Поводом послужили многочисленные судебные иски, где продавцы — преимущественно пенсионеры — через суд пытаются оспорить уже совершённые сделки, утверждая, что не осознавали их последствий. В результате покупатели теряют и деньги, и недвижимость.
На фоне нарастающего числа таких конфликтов, парламентарии разработали меры, направленные на защиту интересов обеих сторон сделки. Инициативы уже направлены на рассмотрение в Верховный суд Российской Федерации.
В чём суть «схемы Долиной»
В экспертной среде эту категорию споров прозвали «схемой Долиной» — по аналогии с одним из резонансных дел, где бывшая собственница, пожилая женщина, продала квартиру, а спустя время обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной.
Типичный сценарий выглядит так:
- Пенсионер (или иной социально уязвимый гражданин) продаёт свою квартиру, часто — единственное жильё.
- Сделка оформляется в простой письменной форме.
- Через несколько месяцев продавец или его родственники подают иск, заявляя, что договор подписан под давлением, без понимания правовых последствий, либо в состоянии болезни.
- Суд может встать на сторону истца и аннулировать договор.
- В результате добросовестный покупатель, заплативший деньги и оформивший право собственности, может потерять жильё, не получив компенсации.
Какие предложения подготовила Госдума
Депутаты предлагают два ключевых изменения:
1. Обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью
На сегодня нотариус обязателен только при ряде сделок — например, при продаже долей в праве собственности. Во всех остальных случаях стороны вправе оформить договор в простой письменной форме.
Парламентарии настаивают: при участии пожилых граждан, особенно в сделках с их единственным жильём, нотариат должен быть обязательным. Это поможет:
- исключить давление на продавца;
- удостоверить добровольность сделки;
- предупредить последующие судебные споры;
- обеспечить повышенный уровень разъяснения правовых последствий сделки.
2. Обязательное страхование сделки
Если объект недвижимости является единственным жильём продавца или покупателя, сделку предлагается страховать. Страхование должно покрывать риски признания сделки недействительной.
Это обеспечит финансовую защиту: если сделку оспорят и она будет аннулирована, стороны смогут получить компенсацию.
3. Позиция Верховного суда
Депутаты также обратились к председателю ВС с просьбой оценить сложившуюся судебную практику и дать разъяснения:
- какие обстоятельства считать достаточными для признания сделки недействительной;
- когда можно считать, что продавец действительно не осознавал характер подписываемого договора;
- как учитывать возраст, состояние здоровья и уровень понимания правовых последствий.
Как сейчас обстоит судебная практика
Практика крайне неоднородна.
В одних случаях суды аннулируют сделки, признавая, что продавец не осознавал значимость своих действий.
В других — встают на сторону покупателя, особенно при наличии доказательств добровольности и полной оплаты.
Отсутствие единых подходов делает рынок нестабильным и порождает риски даже при формально «чистых» сделках.
Позиция юристов
Как юрист, я поддерживаю инициативу о введении дополнительных гарантий при сделках с недвижимостью — особенно с участием пожилых и социально уязвимых лиц.
📌 В моей практике были случаи, когда:
- клиент купил квартиру у пенсионера, сделка прошла регистрацию, но через полгода получил повестку в суд;
- в иске указывалось, что продавец находился «в стрессе» и не осознавал сути происходящего;
- добиться правды удалось только после многоэтапного разбирательства, привлекались эксперты, проводилась посмертная судебная психиатрия (в случае смерти продавца);
- в одном случае суд отменил сделку, несмотря на очевидную добросовестность покупателя.
Это подтверждает: простая форма договора — не защита. Особенно если речь идёт о пожилом человеке, чья воля может быть подвержена влиянию или внешнему давлению
Что делать уже сейчас — рекомендации
Пока законодательные инициативы не приняты, стоит действовать на опережение. Ниже — конкретные советы для обеих сторон сделки:
Для покупателей:
- Оформляйте договор у нотариуса, даже если это не обязательно по закону.
- Фиксируйте переговоры: аудио, видео, переписка.
- Изучайте историю объекта и личность продавца.
- Не передавайте деньги наличными, только по договору, с подтверждением.
- Проверяйте, является ли жильё единственным. Если да — закладывайте страхование в расходы.
Для продавцов (особенно пожилых):
- Не подписывайте договоры без юриста или нотариуса.
- Консультируйтесь со специалистами до оформления сделки.
- Фиксируйте своё согласие и осознание последствий (например, с помощью видеозаписи или письменного подтверждения).
Вывод
Инициативы Госдумы по борьбе со сделками по «схеме Долиной» — шаг в сторону справедливости и прозрачности. Это защита не только пожилых людей, но и покупателей, добросовестно вложивших деньги в жильё.
Если Верховный суд поддержит эти предложения, и они будут закреплены на законодательном уровне, это может существенно снизить число конфликтных ситуаций и повысить доверие к сделкам с недвижимостью.
Если вы планируете покупку или продажу квартиры — особенно если одна из сторон пенсионер — обратитесь за юридической консультацией заранее.
Я и моя команда сопровождаем сделки с недвижимостью: от анализа документов до безопасной регистрации.
Юрист Субботина Галина Николаевна
