В сфере государственной регистрации недвижимости обсуждается значимое нововведение — введение механизма самозапрета на отчуждение недвижимого имущества. Инициатива предполагает, что собственник сможет самостоятельно установить запрет на совершение любых сделок с принадлежащим ему объектом недвижимости через портал «Госуслуги».
Цель — усилить защиту граждан от мошеннических действий, особенно тех, которые совершаются с использованием утраченных документов, поддельных доверенностей или злоупотреблений доверием уязвимых собственников. Вкупе с обсуждаемым механизмом привлечения доверенного лица к сделке инициатива может повлиять на практику государственной регистрации прав.
В данной статье анализируются ключевые элементы предложенной модели, её правовые основания, риски и практические последствия для собственников, покупателей, нотариусов и Росреестра.
1. Суть инициативы: цифровой запрет на распоряжение недвижимостью
Согласно предложению депутатов, гражданин сможет:
- войти в личный кабинет на «Госуслугах»;
- выбрать объект недвижимости, зарегистрированный в ЕГРН;
- установить запрет на любые регистрационные действия, связанные с распоряжением имуществом (продажа, дарение, ипотека, аренда, доверенность на распоряжение и т. д.).
После этого в ЕГРН будет отражена отметка, блокирующая любые регистрационные действия.
Снять запрет можно будет только после прохождения дополнительных процедур идентификации, что минимизирует риск несанкционированного доступа.
Фактически речь идёт о встроенном в государственные сервисы механизме превентивной защиты прав граждан на недвижимое имущество.
2. Причины появления инициативы: рост числа мошенничеств
За последние годы участились случаи незаконных сделок, совершённых:
- на основании поддельных нотариальных доверенностей;
- по недействительным паспортам;
- при использовании подложных медицинских справок о дееспособности;
- с участием пожилых граждан, не осознающих сути совершаемых действий;
- посредством получения доступа к аккаунтам на «Госуслугах».
Особенно уязвимыми остаются:
- граждане преклонного возраста;
- собственники, постоянно находящиеся за пределами региона или страны;
- лица с ограниченной цифровой грамотностью;
- собственники единственного жилья.
Введение самозапрета должно существенно снизить вероятность утраты права собственности в результате неправомерных действий третьих лиц.
3. Правовая база: как механизм вписывается в действующее законодательство
Основой для реализации механизма может стать:
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- Федеральный закон № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;
- Федеральный закон № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и защите информации».
В частности, закон № 218-ФЗ предусматривает возможность внесения в ЕГРН дополнительных сведений, ограничивающих или прекращающих осуществление сделок. Сейчас подобные записи делаются по заявлениям арбитражных управляющих, судов, органов власти.
Введение самозапрета де-факто создаёт новый вид добровольного ограничения, исходящего от самого собственника.
4. Механизм доверенного лица: дополнительный уровень защиты
Параллельно рассматривается предложение о введении института доверенного лица, которое должно будет подтверждать законность сделки.
Функция может работать следующим образом:
- гражданин заранее указывает лицо, которое допускается к участию в сделках;
- без его подтверждения Росреестр не сможет завершить регистрацию;
- доверенное лицо может выполнять функцию дополнительного контроля, исключая влияние на собственника третьих лиц.
Особое значение это имеет для людей пожилого возраста, лиц с заболеваниями, влияющими на когнитивные функции, и граждан, склонных к импульсивным решениям.
5. Преимущества механизма самозапрета
1. Препятствие мошенническим действиям
Большинство противоправных сделок совершается без ведома собственника. Наличие блока в ЕГРН делает подобные схемы невозможными.
2. Отсутствие необходимости посещать МФ
Все действия осуществляются онлайн.
3. Снижение нагрузки на нотариальные конторы
Введённый самозапрет уменьшит значение поддельных доверенностей — Российской Федерации неоднократно приходилось сталкиваться с их использованием в сделках.
4. Дополнительная гарантия для социально уязвимых групп
Функция может стать цифровым аналогом запрета на совершение сделок по заявлению родственников, но без нарушения гражданских прав собственника.
6. Возможные риски и проблемы применения
1. Забытый запрет
Собственник может установить блокировку, а затем при продаже недвижимости забыть о ней, что приведёт к срыву сделки и материалным потерям.
2. Сложности в крупных цепочных сделках
Альтернативные сделки требуют точного соблюдения сроков, а дополнительные проверки могут их затруднить.
3. Возможность манипуляций при доступе к «Госуслугам»
Хотя инициатива направлена на защиту от цифрового мошенничества, в случае взлома аккаунта злоумышленники могут попытаться снять запрет.
Поэтому важно обеспечить многоуровневую авторизацию.
4. Необходимость доработки законодательной базы
Закон № 218-ФЗ может потребовать изменений в части перечня оснований для приостановления и отказа в регистрации сделок.
5. Увеличение нагрузки на Росреестр
Потребуются новые регламенты, обучение сотрудников и адаптация информационных систем.
7. Как изменится практика проведения сделок
В случае принятия инициативы рынок недвижимости столкнётся с несколькими изменениями:
- покупатели будут обязаны проверять наличие самозапрета в ЕГРН;
- банки введут обязательную проверку статуса объекта перед выдачей одобрения по ипотеке;
- нотариусы будут уточнять наличие самозапрета ещё на этапе подготовки сделки;
- риелторы должны будут заранее выяснять статус объекта, чтобы исключить задержку.
Кроме того, собственники, планирующие продажу, должны будут заранее позаботиться о снятии блокировки.
8. Прогнозы дальнейшего развития механизма
С точки зрения правового регулирования самозапрет может стать базой для:
- внедрения временных запретов (например, на период отсутствия собственника);
- интеграции с нотариальными системами;
- использования биометрической аутентификации при снятии запрета;
- расширения перечня цифровых инструментов защиты прав собственников.
Инициатива соответствует общей тенденции цифровизации и усиления контроля за сделками с недвижимостью.
Заключение
Предложение о введении самозапрета на продажу недвижимости — логичный шаг в условиях роста мошеннических схем. Оно может значительно повысить безопасность сделок и защитить интересы граждан, особенно наиболее уязвимых категорий.
Однако успешная реализация проекта потребует:
- корректировки законодательства,
- адаптации информационных систем,
- чётких процедур снятия запрета,
- гарантий защиты цифровой идентификации.
Инициатива способна существенно изменить как работу участников рынка недвижимости, так и структуру рисков при совершении сделок.
Если нужно — подготовлю краткую версию для Яндекс.Бизнес, TenChat или Telegram, а также экспертный комментарий для публикации в СМИ.
