ТОП-5 новых рисков, которые нужно проверять перед покупкой квартиры

Покупка квартиры всегда связана с большими ожиданиями и такими же большими рисками. Ещё несколько лет назад достаточно было проверить выписку из ЕГРН, историю перехода права собственности и наличие обременений. Но сегодня этого уже мало.

Юридическая практика меняется: государство усиливает контроль, вводятся новые реестры и ограничения. А значит, покупателю нужно быть гораздо внимательнее.

Я более десяти лет сопровождаю сделки с недвижимостью, включая выкуп по льготной приватизации (159-ФЗ), и всё чаще вижу ситуации, когда формально «чистая» квартира на деле таит серьёзные угрозы. Ниже — пять новых рисков, которые обязательно нужно проверять перед покупкой жилья.

ТОП-5 новых рисков, которые нужно проверять перед покупкой квартиры

Реестр военных повесток

1. Что это:
   • Государственный реестр, в котором фиксируется факт вручения повестки военнообязанному гражданину.
2. Почему это риск:
   • Согласно Федеральному закону № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе», если гражданин не является в военкомат в течение 20 дней после опубликования повестки в реестре, наступают ограничения, в том числе запрет на сделки с недвижимостью.
   • Это означает, что даже при заключении договора купли-продажи Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. Для покупателя это обернётся потерей времени, денег и возможным судебным спором.
3. Как действовать:
   • Уже на этапе переговоров попросите у продавца выписку из этого реестра. Получить её можно через личный кабинет на официальном сайте.

Реестр злостных должников по алиментам ФССП

1. Что это:
   • Специализированный список на сайте ФССП. Туда вносят граждан, признанных злостными неплательщиками алиментов, включая тех, у кого есть судимость по этой статье.
2. Почему это риск:
   • Даже если исполнительное производство закрыто, долг остаётся. Такой должник может быть признан банкротом, и тогда сделки с его имуществом, совершённые незадолго до банкротства, легко оспариваются (ст. 61.2, 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
   • Финансовый управляющий вправе вернуть квартиру в конкурсную массу, а покупатель окажется в положении кредитора, который будет ждать возврата денег в общем порядке.
3. Как действовать:
   • Не ограничивайтесь общей проверкой на сайте ФССП. Обязательно уточните сведения в реестре злостных алиментщиков.

Проверка статуса чиновника и членов его семьи

1. Что это:
   • Необходимо выяснить, не является ли продавец госслужащим, муниципальным служащим либо его супруг(а) или ребёнок.
2. Почему это риск:
   • Согласно ФЗ № 273-ФЗ «О противодействии коррупции», если чиновника привлекут к уголовной ответственности за коррупцию или иное преступление, сделки с его имуществом и имуществом семьи могут быть признаны недействительными.
   • Для покупателя это означает реальную угрозу потери квартиры: её могут конфисковать в доход государства.
3. Как действовать:
   • Спросите у продавца о его статусе. При малейших сомнениях — проверьте информацию в открытых источниках или обратитесь за юридической экспертизой.

Реестр иностранных агентов

1. Что это:
   • Перечень физических и юридических лиц, которые признаны иностранными агентами по решению Минюста РФ.
2. Почему это риск:
   • Сделки с такими лицами находятся под особым контролем. В будущем могут появиться дополнительные ограничения, а сама сделка окажется под угрозой. Кроме того, сотрудничество с иностранным агентом несёт и репутационные риски.
3. Как действовать:
   • Проверьте продавца и его представителя на сайте Минюста РФ в актуальном реестре. Это займёт несколько минут.

Проверка на резидентство «недружественных» стран

1. Что это:
   • Уточнение, не является ли продавец налоговым резидентом страны, включённой в список «недружественных», утверждённый Правительством РФ.
2. Почему это риск:
   • Сделки с такими лицами регулируются Указами Президента РФ (например, Указ № 81 от 01.03.2022). В большинстве случаев они возможны только при наличии разрешения правительственной комиссии.
   • Если требование не выполнено, сделка может быть признана ничтожной (ст. 168 ГК РФ). Более того, у участников могут возникнуть уголовные риски за обход санкционных ограничений.
3. Как действовать:
   • Попросите у продавца документы, подтверждающие его налоговое резидентство (например, справку 3-НДФЛ). Если есть сомнения — откажитесь от сделки или проконсультируйтесь с юристом.

Итоги

Современные сделки с недвижимостью требуют куда больше внимания, чем раньше. Помимо стандартной проверки выписки из ЕГРН и истории собственников, теперь важно учитывать и новые факторы риска.

Перед покупкой квартиры убедитесь, что:

•  продавец не числится в реестре военных повесток;
•  не включён в реестр злостных алиментщиков ФССП;
•  не относится к категории госслужащих и их семей;
•  не признан иностранным агентом;
•  не является налоговым резидентом «недружественных» стран.

Эти меры займут немного времени, но способны уберечь от серьёзных последствий.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

659 юристов отвечают

48 минут среднее время ответа

458 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

Обо мне

Меня зовут Субботина Галина Николаевна.

✔ Член Ассоциации юристов России

✔ Более 10 лет опыта в коммерческой недвижимости

✔ 200+ успешно выкупленных помещений по 159-ФЗ

✔ 300 млн рублей сэкономлено клиентам

✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы

Я и моя команда сопровождаем сделки с недвижимостью, помогаем предпринимателям выкупать арендуемые помещения, работаем с Росреестром и ДГИ. Моя задача — сделать процесс покупки или приватизации недвижимости максимально безопасным и предсказуемым.