В этой и последующих статьях я хочу расписать алгоритмы и лайфхаки при всех этапах строительства частного дома, связанные с правовыми аспектами.
Желание частного застройщика реализовать строительство дома может быть разрушено разными рода правовыми трудностями и проблемами, например: 1. нечистоплотная бригада (застройщик); 2. недостатки в качестве застройки на разных этапах строительства и проектирования объекта; 3. проблемы с подведением коммуникаций; 4. проблемы с охранными зонами; 5. проблемы с введением объекта в эксплуатацию; 6. гарантийные обязательства; 7. проблемы при эксплуатации объекта.
Материал будет разбит на статьи для удобства восприятия. В качестве примера будет использоваться мой строящийся дом.
В этой статье мы обсудим вопросы выбора участка и строительной бригады, проектирования объекта.
В своей правовой практике я часто встречаю клиентов, которые не считают необходимым вникать в вопросы выбора участка для строительства, выбор происходит по критериям «нравится-не нравится». Такой подход сулит множество трудностей следующего характера:
- Непонимание уровня грунтовых вод на объекте (вопрос решается геодезией или хотя бы обходом соседей с целью выяснения глубины залегания скважины, канализации и погребов), выбор строительной бригады;
- Непонимание вопросов возможности подвода базовых коммуникаций (газ/электричество), поскольку прочие коммуникации являются сборными и не требуют централизованной системы (канализация/септик, скважина).
- Непонимание вопросов, связанных с координатами земельного участка, наличием охранных зон и границ участка.
- Общим непониманием – например, клиент выбирает для строительства объект (загородный дом) с целью ежедневного пребывания, однако объект расположен в удаленности от города, расстояние неудобное в бытовом плане и предполагает постоянное нахождение за рулем автомобиля; непонимание расположения объектов застройки на участке и требованиям к ним, установленные конкретными Правилами землепользования конкретного муниципального образования.
Разберем эти аспекты по порядку.
- В зависимости от расположения участка, его дислокации, уровень грунтовых вод может быть разнообразным. Это легко определить самостоятельно посредством опроса соседей. Например, у вас есть соседи, у которых реализованы скважины и имеются погребы/подвалы. При высоком уровне грунтовых вод мы будем видеть картину сырости, подтопления объектов. При наличии финансовой возможности лучше проводить геодезию, однако эта услуга недешевая, в Курской области средняя цена за геодезию составляет 50-80 тыс. рублей. От понимания уровня грунтовых вод зависит выбор вида фундамента – ленточный, монолитная плита. Все эти данные в итоге осядут в проекте застройки, за качество которых не будет отвечать проектировщик, поскольку он работает с вводными данными, получаемыми от клиента.
От понимания уровня грунтовых вод также зависит выбор вида канализации: переливные кольца, септик, стационарная биостанция.
Выбор строительной бригады – основа успешной стройки. При выборе строительной бригады нужно обладать минимальной начитанностью в вопросе строительства конкретно вашего объекта. Если на это нет желания и времени, то рекомендую выбрать компетентного прораба, который будет цензором в общении со строителями. Наличие официального договора приветствуется, но мой опыт показывает, что это не является гарантией качества – строители могут легко оставить вас с носом и слиться с объекта, нанеся вам существенный ущерб. Исполнителя также следует проверить по публичным данным – сведения о регистрации ИП/ООО, отзывы, рекомендации, провести предварительное обсуждение проекта с целью понимания уровня компетенции специалиста. Как правило, на уровне общения и предлагаемых технических решений уже можно отличить хорошего специалиста от плохого (какой маркой бетона заливать фундамент, гидроизоляция, обустройство чердачного пирога и т.п. вопросы помогут определить компетентность).
Всегда делайте оплату либо фиксацией в виде расписок, либо безналичными переводами. Последним я отдаю приоритет. Строительство нужно дробить на этапы и не переходить к следующему этапу без качественной приемки предыдущего. Строительство дома – это в первую очередь ваша ответственность и ваш подход к контролю качества работ и материалов. Вы просто обязаны интересоваться строительством и уделять этому достаточное внимание.
- Это достаточно важный вопрос, который часто игнорируется клиентами. Вам понравился участок, красивые виды, прекрасный закат, рядом лес и речка. Однако линия опоры электропередач находится где-то метрах в 500, а трансформаторная станция еще дальше. Вроде скоро подведут газ – а может и не скоро. Вроде идет газовая магистраль по вашему участку, однако газ высокого давления. И множество других трудностей.
В идеале нужно выбирать участок с возможностью подключения базовых коммуникаций в доступности – газ и электричество. Рядом с участком должна проходить электричество, должна быть в доступности газовая магистраль, желатель Г2 – среднего давления. Определить вид магистрали легко, найдя на сборных узлах распределения обозначения с буквой Г: Г4, Г3, Г2, Г1. Также будет не лишним получить консультацию в дочерних предприятиях Газпрома, занимающихся технологическим подключением объектов в вашем районе. Обязательно перед застройкой необходимо получить технические условия от Россетей и Газпрома – после получения техусловий вы точно будете понимать возможность подключения к сетям и примерную стоимость. Например, подключение к Г3 обойдется физическому лицу в огромную сумму, в среднем чек выходит за пределы 1 млн. руб. Подключение к Г2 обойдется значительно дешевле и во многих случаях возможна реализация Путинской программы «догазификации», которой я воспользовался в том числе. Проверить возможности газофикации вашего объекта можно здесь Газификация России (gazprommap.ru)
Проверить возможности техприсоединения к объектам Россетей можно здесь https://www.mrsk-1.ru/ или на других сайтах в зависимости от региона (Россети Сибирь и т.д.).
На своем участке я воспользовался льготным подключением к объектам Россетей, заплатив чуть больше 500 руб. При этом пришлось обращаться с иском в суд (об этом позднее).
Не лишним будет изучить карту месторождений подземных вод РФ, карта является публичной и доступна на разных ресурсах, например, на этом Карта месторождений подземных вод (geomonitoring.ru)
Если нет возможности подключения к централизованной системе водоснабжения, у вас встанет вопрос бурения скважины. Здесь таятся сюрпризы. Законодательство разрешает для частного домовладения бурить «на песок», при этом глубина бурения может быть разной. Средний чек бурения «под ключ» на территории Курской области составляет 2500 руб. Глубина залегания скважины у меня вышла 24 метра. При этом аналогичное бурение «на песок» с нормативным давлением при въезде в начало района составляет 125 метров. Стоимость бурения составит в пять раз больше, обойдется в сумму более 1 млн. рублей. Выяснить предполагаемую глубину бурения и стоимость конкретно на вашем участке можно в любой фирме, которая занимается бурением, желательно имела опыт бурения в вашем районе застройки.
Выбирать буровую компанию нужно не только по отзывам, а также исходя из обычных данных, получаемых в ходе проверки контрагента на предмет его благонадежности: база исполнительных производств, наличие открытых судебных споров, сведения из ФНС. Также чистоплотная компания должна работать строго по официальному договору, принимать оплату в безналичном порядке, выдавать кассовый чек и паспорт скважины после завершения работ по бурению, иметь возможность для обслуживания скважины в постгарантийном периоде.
- Эти вопросы часто игнорируются клиентами. Расскажу конкретный пример. Клиент 15 лет назад построил капитальный дом на своем участке, сарай и гараж. В прошлом году Россети предъявили ему иск о сносе объекта, поскольку клиент при строительстве дома проигнорировал наличие охранных зон на своем участке, зона покрытия которых составила 70 процентов от площади участка. Клиент попал в длительный судебный процесс и множество экспертиз, судьба его домовладения сомнительная и юристы сейчас предпринимают все возможные усилия для сохранения объекта.
При начале строительства желательно вызвать на участок кадастрового инженера, который проверит соответствие земельных координат их фактическому расположению. Например, у вас заложены координаты одни, а по кадастру они должны быть смещены в вашу сторону на полметра. Вы построили дом, разбили сад, а потом сосед просит вас отодвинуть дом и деревья на полметра от его участка и устранить нарушения в пользовании. Ведь от четкого понимания расположения границ зависит четкое соблюдение нормируемых расстояний объектов застройки Правилами землепользования, нарушения которых влечет в будущем серьезные трудности.
Также не лишним будет заказать расширенную выписку на ваш участок, в которой как раз будут отражены сведения об охранных зонах участка.
- Следует учесть бытовые аспекты. Например, вы живете в городе, а строите дом в 60 км. от города. Вроде рядом, а вроде и нет. Придется жизнь проводить в автомобиле/электричке, если предполагается участие в городской жизни. Как выглядит дорога к участку, каким будет ежедневный расход топлива, имеются ли объезды, наличие пробок при выезде из города в выходные дни и т.п. вопросы. Рекомендуется перед застройкой изучить Правила землепользования конкретно вашего района – в них расписаны все нормативные отступы между объектами и границами участка, высотность объекта, высотность деревьев и прочие аспекты, которые важно учитывать как при проектировании, так и при застройке. Например, Правилами Курского района Курской области установлено, что минимальное расстояние канализации от стены дома должно быть 5 метров, от границы участка 3 метра. Клиент построил канализацию в 1 метре от границы с соседом – последний обратился с иском в суд. Клиенту грозит денежная трата на переделку канализации, особенно при условии отсутствии герметичного дна хотя бы в первом кольце.
Правила землепользования можно найти на сайтах администраций районов или сделав им запрос о предоставлении правил в электронном формате на их электронную почту.
