Если договор купли-продажи недвижимости расторгнут, а объект вернулся продавцу, то это не значит, что все обременения автоматически исчезают.
Позиции судов (ст. 453 ГК РФ, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.02.2024 N 88-3413/2024):
если во время владения покупателем на объект появилось обременение (например, ипотека), оно сохраняется, даже когда недвижимость возвращается продавцу после расторжения сделки.
Что было в деле:
- Покупатель купил дом и участок с использованием кредита.
- Банк зарегистрировал ипотеку.
- Позже сделку купли-продажи расторгли из-за серьезных недостатков дома.
- Недвижимость вернули продавцу.
- Продавец решил, что ипотека «исчезла», ведь он кредит не брал.
Позиция судов:
- Возврат недвижимости при расторжении договора — это не “новое” право собственности, а переход права обратно.
- А значит, объект возвращается со всеми обременениями, которые на нем уже были.
- Ипотека, возникшая при покупателе, сохраняется.
- Банк вправе обратить взыскание на недвижимость, даже если она снова у продавца.
Простыми словами:если вы продаёте недвижимость, а покупатель оформляет на неё ипотеку,
то при расторжении сделки объект может вернуться к вам вместе с этой ипотекой.
Почему это важно:
- для продавцов — риск получить назад проблемный объект с долгами;
- для покупателей — ипотека «привязана» к объекту, а не только к человеку;
- для всех — расторжение договора не очищает недвижимость автоматически.
