Скрытые риски при аренде коммерческой недвижимости — как избежать ошибок

Губин Александр Николаевич

Какая-то мутная схема, смысл которой я не понимаю. Зачем? Как 2 покупателя освободят от налогов? Все заверения могут не стоить ничего, потому что для принуждения к их исполнению придется обращаться в суд, потом бегать исполнять. Ну взыскали Вы с него миллион, а что делать, если у него ничего нет? Если уж хочется втянуться в некоторую авантюру, рекомендую требовать скидку к продажной цене помещения.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Во первых что должен сделать, во вторых сроки этого мероприятия, ну и соответственно ответственность.

Ким Галина

Схема понятна, что хотите сделать. Так раз сделка проходит через агентство пусть юристы агентства вам составляют грамотные договоры, они за это получают деньги за сделку. За бесплатно вам такие вопросы решать здесь не будут, мы тоже как и вы ценим свои знания, опыт, время и деньги

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. В этой схеме есть ещё что-то, о чем вы не знаете.

Проверить всё от и до, смогу, но платно.

Пронягин Артем Сергеевич

Если ИП использовал помещение в своей предпринимательской деятельности и зарегистрировал соответствующий вид деятельности в ЕГРИП (например, код ОКВЭД 68.1 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»), он может уплатить налог по ставке 6% от дохода от продажи. В случае, если ИП использует систему налогообложения «доходы минус расходы», ставка составит 15% от разницы между доходами и расходами. Если ИП не использует УСН или не может подтвердить использование недвижимости в бизнесе, он будет обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% от прибыли от продажи. При этом налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости. Для коммерческой недвижимости срок владения не влияет на необходимость уплаты налога, если объект использовался в бизнесе.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в письмах от 28.03.2014 № 03-11-11/13850, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, как и в отмеченном выше письме № 03-04-05/103144.

Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период, например 2024 года, превысит 265, 8 млн руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

Кузьмин Илья Семенович

Нотариальное согласие второго супруга при покупке и оформление недвижимости в период брака однозначно нужно, иначе в дальнейшем могут возникнуть вопросы в случае раздела совместно нажитого имущества.

Фикачев Игорь Владимирович

если оформляете как совместно нажитое то да согласие, или брачный договор

Демидченко Павел Валерьевич

Добрый день! Нужно и согласие и заключить брачный контракт.

Лядская Наталья Владимировна

Не обязательно. Но если Ваш супруг занимается коммерческой деятельностью, то в его интересе оформить нотариальное согласие.

Костко Владислав Сергеевич

Добрый день! Нотариальное согласие НЕ нужно. Закон требует согласия, когда происходит распоряжение недвижимостью и еще при некоторых сделках. Согласно п.3 ст.35 СК РФ Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Покупка недвижимости - это распоряжение деньгами. В силу п.2 ст.35 СК такое распоряжение презюмируется.
имущество в силу закона станет совместным (если куплено на общие деньги), и для этого не нужно ни чьих согласий.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Конечно нет, меньше слушайте малограмотных риэлторов.

Решетникова Ольга Николаевна

Ваша ситуация действительно сложная и требует внимательного подхода. Вот несколько шагов, которые вы можете предпринять:

1. Проверка предварительного договора: Еще раз внимательно изучите предварительный договор, который вы заключили. Убедитесь, что в нем прописаны все условия и права сторон, а также предусмотрены последствия в случае, если один из участников не выполнит условия договора.

2. Коммуникация с продавцом: Попросите продавца разъяснить ситуацию и подтвердить, что возникшие проблемы не позволят ему выполнить условия договора. Выразите готовность обсудить решение вопроса, которое могло бы устроить обе стороны, но настоятельно укажите на свои права по возврату задатка.

3. Письменный запрос на возврат задатка: Направьте продавцу письменный запрос на возврат задатка. Убедитесь, что в нём указаны все обстоятельства и причины, по которым вы требуете возврат. Храните все копии и документы, связанные с этой перепиской.

4. Обращение в суд: Если продавец откажется вернуть задаток, вы можете подать иск в суд о возврате задатка. Учитывая, что срок договора истекает, рекомендуется действовать быстро — возможно, вам следует подать иск до окончания срока действия предварительного договора.

5. Оценка рисков: Учитывайте риски, связанные с потенциальными последствиями для вас и вашего имущества. Если возникают вопросы относительно наследования, стоит предварительно оценить возможность появления споров по квартире со стороны наследников.

6. Документы и доказательства: Соберите все возможные документы, подтверждающие вашу сделку: предварительный договор, переписку с продавцом, доказательства о внесении задатка и так далее. Это значительно облегчит процесс в случае обращения в суд.

Каждая ситуация уникальна, поэтому настоятельно рекомендую индивидуально проконсультироваться, чтобы убедиться, что ваши действия будут правильно сформированы согласно законодательству.

Чеботарев Василий Сергеевич

Интересная ситуация. Есть вопросы. Готов обсудить.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Задаток вы вправе требовать. Для этого необходимо направить наследникам продавца уведомление, обоснованную претензию с соответствующими требованиями. На счёт двойного размера необходимо изучать сам договор если он шаблонный, то вам бы вернуть денежные средства в размере платежа.

Арахова Диана Алексеевна

Здравствуйте. Если у вас есть долг за месяц аренды и один месяц фактического проживания, вам необходимо попытаться договориться с арендодателем о графике погашения долга. При этом требование немедленного съезда и уплаты долга в полном размере должно быть обосновано в письменной форме, иначе это может быть расценено как нарушение ваших прав. Вам необходимо составить письменное обращение к арендодателю.

Мерзликин Алексей Борисович

Добрый день! Если вы имеете договор найма жилого помещения (на слэнге аренда, хотя юридически аренда имеет место при коммерческой деятельности), то все отношения регулируются в рамках договора с соблюдением норм права ГК РФ. Если вам сдали жилье без договора, то у вас по сути нет никаких прав.

Шарина Юлия Сергеевна

Здравствуйте! Вы обязаны соблюдать условия договора, в том числе оплачивать аренду в сроки, указанные в договоре, и при окончании срока вам необходимо было подписать дополнительное соглашение о его продлении. В вашем случае арендодатель имеет право требовать освобождения квартиры.

Ватолин Александр Иванович

Ваши обязательства и действия
Вы обязаны оплатить весь долг за проживание, включая месяц до окончания договора и месяц фактического проживания после его истечения.
Арендодатель имеет право требовать оплаты и освобождения помещения.
Что делать:
Договоритесь об оплате: Постарайтесь договориться с арендодателем о конкретных сроках и условиях погашения долга. Если вы не можете заплатить сразу всю сумму, предложите разбить платеж на части.
Договоритесь о сроках выезда: Обсудите с арендодателем разумный срок для вашего выезда, чтобы найти новое жилье и собрать вещи. Возможно, он согласится подождать несколько дней после полной или частичной оплаты долга.
Исполняйте договоренности: Строго придерживайтесь достигнутых договоренностей по оплате и срокам выезда. Это поможет избежать дальнейших конфликтов.
Избегайте конфликта: Не стоит усугублять ситуацию. Если не сможете договориться, арендодатель имеет право обратиться в суд для принудительного выселения и взыскания долга, что повлечет для вас дополнительные расходы и проблемы.

Милованова Виктория Андреевна

В данном случае необходимо анализировать договор аренды и те условия, на которые вы согласились в момент его подписания.

Если в договоре не оговаривается какое-то время на съезд из квартиры после истечения аренды, уже на следующий день вы не имеете права там проживать. И арендодатель может потребовать, чтобы вы съехали.

Что касается оплаты, также необходимо уточнять, зафиксировано ли как-то ваше фактическое проживание после истечения договора. Если вы не договаривались, что оплатите ещё один месяц, то у арендодателя нет основания требовать с вас денег.

В целом, если говорить о наиболее неконфликтном разрешении ситуации, рекомендую вам покинуть квартиру и договориться с хозяйкой о рассрочке гашения долга. А когда вы его погасите, получить расписку, что к вам финансовых претензий по договору не имеется.

Золдак Сергей Анатольевич

Технически собственник вправе распорядиться своей недвижимостью, в том числе и сдать в аренду. Долевая же собственность требует участия других сторон.

Кроме того у вас наверное не определен порядок пользования жилым помещением, желательно его определить соглашением сособственников.

Ким Галина

1. да
2. могут придти в согласованное время не обязательно одновременно

Филатова Анастасия Константиновна

Сдача в аренду жилья с участием несовершеннолетнего требует разрешения органа опеки

Тарасов Владимир Сергеевич

Для подробной консультации необходимо знать, кто является собственником имущества. Ограничить себя от подачи заявлений, исков и т.п действий, не возможно, однако возможно минимизировать риски. Более подробная консультация по ватсап.

Мосоян Алиса Олеговна

Добрый день.

Необходимо понимать что именно Вы приобретаете. Если речь идет о купле-продаже контейнера, то необходимо выяснить кто является собственником самого контейнера. Если речь идет о покупке "торгового места", то необходимо понимать, кто именно является собственником торгового места (торгового помещения). Если собственником торговой площади является администрация рынка, то и продавцом должен выступать рынок. Администрация рынка должна выступать в качестве продавца или в качестве арендодателя торговой площади.

В описываемой Вами ситуации очень много вопросов и нюансов.

Ваш вопрос: "Надо сделать так чтобы в договоре было прописано что продавец не имеет права забрать заявление о договоре купли-продажи"

Ответ: Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

С Уважением,

Мосоян Алиса Олеговна

Довган Юрий Богданович

Для подписания договора купли-продажи торгового места (контейнера) на рынке без участия администрации самого рынка, вам необходимо оформить прямой договор купли-продажи с владельцем торгового места. Чтобы в договоре было зафиксировано условие, что продавец не сможет в одностороннем порядке отказаться от сделки, рекомендуется включить следующее примерное положение: "Продавец настоящим подтверждает свое безотзывное согласие на заключение договора купли-продажи на условиях, изложенных в настоящем документе, до момента полного исполнения сделки". Данная формулировка гарантирует, что продавец не сможет произвольно расторгнуть договор после его подписания, пока покупатель не выполнит все свои обязательства по сделке. Также крайне важно тщательно проработать в договоре все существенные условия сделки, права, обязанности и ответственность сторон. Для грамотного составления договора рекомендуется привлечь квалифицированного юриста.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Прежде всего нужно изучить все фактические обстоятельства, договор КП, правомерность самой сделки с 1 продавцом. Только потом определять сами условия ДКП между вами. Договор должен быть составлен в индивидуальном порядке с учётом всех правовых нюансов

Ким Галина

Какой договор мне нужно подготовить? Договор составляется исходя из конкретной сделки, равно как и все условия в нем должны учитывать особенности сделки. Не факт, ч то в вашем случае будет КП, а не передача прав

Каравайцева Елена Александровна

Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Матус Владислав Сергеевич

Добрый день, нотариус нужен.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Да, именно продать, тогда Вам бывший муж, сможет откатить, половину от 13%, от покупки.

Салманова Севилья Рафаэлевна

На основании того, что вы описали, риски для вас крайне минимальны, а скорее всего — вообще отсутствуют. Вот почему:

Договор не подписан — ни вами, ни арендатором. Без вашей подписи никакой юридической силы он не имеет.

Сканов документов не было — вы не отправляли фото паспорта, выписки из ЕГРН, свидетельства о собственности и т.д., а значит, подлинные документы злоумышленник использовать не может.

Вы указали только текстовые данные: паспортные реквизиты, регистрация, номер выписки и банковские реквизиты — этого недостаточно, чтобы оформить какие-либо сделки, особенно с учётом запретов, которые вы уже поставили.

Что может сделать мошенник с этими данными?
Максимум — попробовать составить поддельный документ, но:
– без вашей подписи он ничтожен;
– в Росреестре уже стоит запрет на регистрацию без вашего личного присутствия, что полностью исключает переоформление квартиры.
– Банки по одной только текстовой информации кредиты не выдают — для этого требуются оригиналы, сканы, ЭЦП или личное присутствие.

Менять паспорт?
Оснований для смены паспорта нет, и это не защитит от утечек, если вы потом снова где-то будете оставлять свои данные. При этом в будущем это вызовет только лишнюю бюрократию: менять ИНН, СНИЛС, обновлять в банках и т.п.

Что можно сделать для успокоения:
– Можно запросить выписку из Росреестра через «Госуслуги» или МФЦ, чтобы убедиться, что с квартирой всё в порядке.
– Можно поставить уведомления о любых действиях в ЕГРН через ЛК на сайте Росреестра или Госуслуг (при изменении информации вы получите сообщение).
– Можно запросить кредитный отчёт в НБКИ (раз в год бесплатно), чтобы убедиться, что на ваше имя никто не пытался оформить займы.
Вывод: на основании того, что у вас просто есть незавершённый вордовский документ с паспортными данными и номером выписки, — ничего плохого произойти не может. Ваших подписей, сканов, доверенностей нет. А с учётом выставленных запретов в ЕГРН вы абсолютно защищены от попыток оформить сделку с вашей недвижимостью.

Уваров Алексей Владимирович

Вы раскрыли персональные данные, что рискованно. Менять паспорт не обязательно, но внимательно следите за операциями с недвижимостью и счетами. Запреты в ЕГРН защищают квартиру от мошеннических сделок. Рекомендуется уведомить банк и оформить дополнительную защиту. Если нужна помощь — оставьте отзыв, буду признателен.

Кузнецов Артур Рудольфович

Если вы не подписывали договор, не отправляли сканы паспорта или свидетельства, а лишь переслали Word-файл с текстом данных, — угрозы прямого захвата имущества нет. Сам по себе текст без подписи и оригиналов документов не даёт юридической силы для оформления сделок. Хорошо, что в ЕГРН стоит запрет на регистрацию без личного участия — это надёжная защита.
Менять паспорт не обязательно, но можно оформить заявление об утечке персональных данных в МВД и Роскомнадзор — для подстраховки.
Если потребуется — подготовим заявление и рекомендации, как контролировать свою недвижимость и цифровой след.

Камынин Илья Юрьевич

Добрый день. Можете через Госуслуги подать заявление о запрете государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника. Менять паспорт скорее всего нет оснований

Чеботарев Василий Сергеевич

На мой взгляд, договор необходимо корректировать.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Это стандартный договор риэлтора, можете по сумме вознаграждения поторговаться.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Нет, не в порядке. Не рекомендую подписывать этот договор. Часть условий противоречат друг другу, законодательству. Этот договор никак не защищает вас от дальнейших споров с покупателями, с риэлтором. Договор должен быть юридически усилен в защиту ваших интересов.