Риски покупки “квартиры” на землях ИЖС/СНТ
Часто ко мне обращаются за консультацией и оценкой рисков покупки т.н. “квартиры” в многоквартирном доме (МКД), построенном на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо в садовых некоммерческих товариществах (СНТ).
Риелторы, которые никогда не несут, не несли и не будут нести никакой ответственности, красноречиво увещевают о “выгодности” такой сделки – низкая цена, удобное месторасположение в экологически благоприятном месте, минимум соседей, низкий процент застройки, качество строительства и т.д. Однако, эти “специалисты” в сфере недвижимости никогда не расскажут Вам о главной проблеме – высокой вероятности остаться без жилья и без денег.
Мой ответ на подобные схемы всегда был однозначным – нет и ещё раз нет! Такие объекты недвижимости могут стать (и, скорее всего, станут рано или поздно) предметом судебных исков об их сносе, как самовольных построек. Тем более, что прецеденты уже есть: так, по решению судов, снесены дома на улицах Пугачёва, Глеба Успенского, Ирисовой, а одного из продавцов такой недвижимости даже привлекли к уголовной ответственности. И этот перечень далеко не полный.
Как же выглядит типичная схема обмана покупателей?
А всё достаточно просто:
- Продавец, чаще всего физическое лицо, покупает участок ИЖС (иногда СНТ) размером около 6-8 соток.
- Запускается громкая рекламная кампания по привлечению денежных средств потенциальных покупателей на строительство МКД. На этом этапе доли в будущем доме продаются либо по предварительному договору купли-продажи, либо по договору паевых взносов.
- После сбора необходимой суммы, возводится трёхэтажный дом на 15-25 квартир, без каких-либо разрешений и согласований.
- После окончания строительства возведённый МКД легализуется по видом ИЖС по процедуре “дачной амнистии” (ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).
- Собственник продает “квартиры” конечным покупателям, желающим приобрести жилье, под видом доли в праве в указанном доме, с определением в пользование покупателя конкретных помещений.
А что же нам говорит Закон?
- Так, согласно ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание возведённое или созданное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.
- Градостроительный кодекс РФ (п. 39 ст. 1) определяет ИЖС как отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. При этом согласно ч. 6 ст. 15, ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, т.е. структурно обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в МКД и состоящих из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования.
Что это всё значит – в суде по результатам строительно-технической экпертизы такой дом ИЖС однозначно будет квалифицирован как многоквартирный, т.к. предназначен для проживания нескольких семей и имеет обособленные жилые помещения – квартиры. А многоквартирный дом, построенный на земле ИЖС, является самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Да, иногда возможна “легализация” таких домов, но для этого собственникам предстоит пройти длинный и дорогостоящий путь, связанный с внесением изменений в Правила землепользования и застройки, изменением вида разрешённого использования земли, получением целого ряда разрешительных документов и решению других проблем. И далеко не всегда это удаётся сделать, поскольку препятствие уже может возникнуть на этапе публичных слушаний по изменению ПЗЗ.
И даже если власти закроют глаза на незаконную постройку, остаются проблемы с коммуникациями (на дом в категории ИЖС выделяется до 15 кВт, чего явно недостаточно для полноценного функционирования МКД) и инфраструктурой для полноценного проживания.
Юристы по Недвижимости
30 отзывовЮристСтепанова Анна Вячеславовна Юрист прошел модерацию⚖️ Здравствуйте! Меня зовут Анна Степанова — я юрист по недвижимости и...- Выезд к клиенту
- Встреча в офисе
- Оплата картой
11 отзывовЮристТермина Кристина Сергеевна Юрист прошел модерациюМы предлагаем широкий спектр юридических услуг для физических и юридических...АвтоюристыАдминистративное правоАлиментыАрбитражБанковское правоБанкротство физических лицБанкротство юридических лицВзыскание задолженностиВоенное правоВозмещение ущербаГражданские делаДела по наркотикамЖилищные вопросыЖКХЗаключение и расторжение бракаЗащита авторских правЗащита прав потребителяЗемельные вопросыИнтеллектуальная собственностьИнтернет-правоИпотекаИсполнительное производствоКонституционное правоКредитные вопросы и спорыМедицинское правоМеждународное правоМиграционные вопросыМошенничествоНалоговое правоНаследствоНематериальные благаОбслуживание бизнесаПенсии и пособияПравонарушения должностных лицПрочиеРаздел имуществаСемейные делаСоставление документовСоциальное обеспечениеСпоры со страховыми компаниямиСтроительствоТаможенное правоТендеры и госзакупкиТрудовое правоТуризмУголовные делаУсыновление, опека, попечительствоФинансовое правоЭкологическое правоЮридическая экспертиза+50 специализаций- Представительство в суде
- Скидки и акции
- Рассрочка
9 отзывовЮристАнушина Анастасия Борисовна Юрист прошел модерациюНАПРАВЛЕНИЯ РАБОТЫ ● земельное право ● семейное право ● наследственное...Возмещение ущербаГражданские делаЗемельные вопросыНаследствоНематериальные благаПенсии и пособияПрочиеРаздел имуществаСемейные делаТрудовое право+10 специализаций- Выезд к клиенту
- Рассрочка
- Оплата картой
11 отзывовЮристГончарова Оксана Сергеевна Юрист прошел модерациюПредлагаю защиту прав физических и юридических лиц в соответствии с законодательством...АрбитражГражданские делаЖилищные вопросыЗемельные вопросыНаследствоНематериальные благаПрочиеРаздел имуществаСемейные дела+9 специализаций- Медиатор
- Прием по записи
- Оплата по счёту
29 отзывовЮристМалюк Андрей Григорьевич Продвижение профиля Юрист прошел модерацию и использует продвижение профиля📲 Если не удалось связаться по телефону, напишите в Telegram,VK(Вконтакте)...АрбитражВзыскание задолженностиВоенное правоЗащита авторских правИнтеллектуальная собственностьИнтернет-правоМеждународное правоОбслуживание бизнесаСоставление документовТендеры и госзакупкиЮридическая экспертиза+11 специализаций- Конфиденциальность
- Рассрочка
- Работа по доверенности
1 отзывЮристТюшляев Артем Валериевич Юрист прошел модерациюЮридическая компания "Тюшляев и Партнеры" — это команда опытных юристов...АрбитражБанкротство физических лицБанкротство юридических лицВзыскание задолженностиГражданские делаЗемельные вопросыНаследствоОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные делаСтроительство+11 специализаций- Выезд к клиенту
- Онлайн-услуги
- Рассрочка
13 отзывовЮристМедников Вадим Александрович Юрист прошел модерациюРешение юридических вопросов любой сложности в следующих сферах:- Недвижимость;-...Гражданские делаЖилищные вопросыЗащита прав потребителяИсполнительное производствоНаследствоРаздел имуществаСемейные делаСоставление документов+8 специализаций- Онлайн-услуги
- Работает в выходные
- Представительство в суде
Выводы
Прежде чем приобретать долю и даже квартиру в случае, когда дом построен или будет построен на участке, не предназначенном для строительства многоквартирных домов, нужно провести самую тщательную юридическую экспертизу документов. В противном случае можно лишиться и недвижимости, и вложенных средств. Поскольку найти реального собственника и взыскать с него деньги крайне затруднительно, т.к. реальные организаторы чаще всего находятся в тени и обычно продают имущество через подставных лиц с использованием доверенностей.
