- МАТЕРИАЛЬНО ПРАВОВОЙ АСПЕКТ. В пределах материального права получаем следующую картину:
Признавая сделку недействительной, судами по совокупности применены нормы ст. 178 ГК РФ и 179 ГК РФ. Статья 177 ГК РФ судом 1-й инстанции не применялась, поскольку он посчитал ее применение уже излишним в силу достаточности применения 178 ГК РФ, но суд 2-й инстанции счел 177 ГК РФ примененной.
Полагаю, что в данном деле статьи 177-179 ГК РФ ни по совокупности, ни по отдельности не подлежат применению, поскольку продавец не собиралась продавать квартиру, она «играла в полицейских», под влиянием банального телефонного обмана и хотела получить только деньги за квартиру. Заниженность цены при таких обстоятельствах правового значения не имеет, поскольку, исполняя поручения злодеев, она заключила бы договор и по более низкой цене, не стремясь продать квартиру, что было подтверждено ею лично в передаче «Пусть говорят». Тем более, что квартира выставлялась на рынок, покупатель пришла с рынка. При этом, она единственная, как понимаю, на рынке, кто выразил реальные намерения к заключению сделки. Таким образом, реальность цены сделки определена рынком, тем более, что между покупателем и продавцом через их представителей и, возможно, между ними лично был торг 130 – 110-115-112 млн руб. Кроме этого, в процентном отношении занижение стоимости до 112 млн. руб по сравнению с оценочной 130 млн. руб. достаточно разумное и составляет всего 13,8%. Таким образом, 178 ГК РФ (заблуждение), выражаясь профессионально, «отваливается», поскольку продавец не заблуждалась и не могла заблуждаться относительно обстоятельств, указанных в статье 178 гражданского кодекса, поскольку, согласно ее заявлениям, не собиралась отказываться от квартиры.
Остается обман продавца 3-ми лицами (179 ГК). Но для ее позитивного применения в целях признания сделки недействительной не хватает сущего пустяка: чтобы покупатель знала или должны была знать об обмане продавца 3-ми лицами.
Подтверждения этому не нашел нигде; связь между покупателем и телефонными злодеями, как понимаю, не установлена.
При этом, справедливости ради признаю, что согласно заключениям психолого-психиатрической и политологической экспертиз по уголовному делу, Долина находилась в неадекватном состоянии. Но перед кем!? Перед телефонными мошенниками, а не перед стороной покупателя. Перед покупателем и ее представителями она была более чем адекватна. Действовала перед ними хладнокровно и обстоятельно, не только, понимая значение своих действий и руководя ими, но и желая наступления определенного результата в виде завладения деньгами за квартиру без передачи квартиры покупателю.
Следовательно, 177 ГК тоже не применима.
Перед покупателем она действовала и профессионально демонстрировала полную вменяемость и разумность с полной добросовестностью и актёрским профессионализмом, соблюдая все указания ее телефонных злодеев ради того, чтобы получить деньги. Так же разумно она действовала перед службой безопасности банка ВТБ, даже эти ребята, повидавшее достаточно, не смогли ее расколоть. В связи с этим не имеет значения, запросила ли сторона покупателя справки из нд-пнд. Запроси она их, ей бы представили. Да и не важно это для 179 ГК РФ. Важно то, что покупатель не знала и не должна была знать о профессионально исполняемой роли народной артисткой. Которая, при этом, очень убедительно продемонстрировала свою заботу о себе и о своей семье, согласившись на выписку из квартиры только после получения всех денег наличными. Должна ли была покупатель, проявляя еще большую осмотрительность, переживать о том, что семья продавца с такими деньгами, в том числе полученными от нее, может остаться без жилья и денег и, уж, тем более о том, что продавец ведома мошенниками по телефону? Можно ли в данном случае инкриминировать покупателю неосмотрительность в том, что согласилась на расчеты наличными? Если так, профессиональная актриса и эти сомнения развеяла бы элементарно. Но для 179 ГК эти предположения и сомнения значения не имеет.
Итак, 179 ГК тоже отвалилась.
Кроме приведенного выше, в целях полноты применения к делу гражданского законодательства о недействительности сделок считаю необходимым обратить внимание на ещё два юридически значимых обстоятельства, имевших место после заключения договора и свидетельствующих для покупателя о намерении продавцом сохранить силу сделки, а также, что эти обстоятельства давали покупателю основания полагаться на действительность сделки:
- сторона продавца, скорее всего, участвовала в передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности;
- продавец получила деньги после государственной регистрации перехода права собственности.
В связи с этим в соответствии с требованиями абз. 4 ч. 2 и ч. 5 ст. 166 ГК РФ (эстоппель) продавец не вправе требовать признания сделки недействительной, а ее заявления о недействительности не имеют правового значения. Ещё и по этой причине ст.ст. 177-179 ГК РФ не подлежат применению.
Вопрос о правомерности применения судами односторонней реституции сознательно оставляю без внимания в виду очевидности ответа на него.
2. ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ АСПЕКТ. Решение первой инстанции, постановления апелляции и кассации, на мой взгляд, преждевременны, поскольку прямая зависимость гражданского дела от уголовного существует, что подтверждается судебными актами по гражданскому делу, в том числе многочисленными ссылками на материалы и доказательства из уголовного дела, а также заимствованием из него ряда обстоятельств. При этом первые два судебных акта вынесены до провозглашения приговора по уголовному делу, говорить о вступлении приговора в силу не приходится, как понимаю, до настоящего времени. В связи с этим полагаю, что при рассмотрении гражданского дела нарушены требования ст. 215 ГПК РФ об обязанности суда приостановить производство по гражданскому делу до разрешения уголовного дела. Тем не менее к моменту рассмотрения дела в кассации приговор вынесен, но не вступил в законную силу. Поэтому данное процессуальное нарушение не на столько актуально, каким оно являлось на момент вынесения судами своих актов в 1-й и 2-й инстанциях, но сюрпризы ещё возможны.
