Доли в квартирах образуются различными способами. Это может быть приватизация, наследство, раздел имущества супругов, покупка или дарение.
Принудительный выкуп доли в квартире возможен в случаях, когда доля ответчика (т.е. того, у кого выкупают долю) настолько мала, что фактически использовать спорный объект недвижимости соразмерно доле не представляется возможным. То есть выкуп возможен, когда нельзя выделить долю ответчика в натуре.
Незначительные доли (или их ещё называют “микродоли”) не могут являться самостоятельным объектом жилищных правоотношений.
Пример: в пересчёте на квадратные метры, доля жилой площади у собственника микродоли составляет 5 квадратных метров, а самая маленькая комната в квартире имеет площадь 12 квадратных метров. Таким образом, квартира не может использоваться всеми сособственниками по её назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеющих бόльшую долю в праве собственности.
На что обратит внимание суд при выкупе доли
При рассмотрения иска о принудительном выкупе микродоли суд обратит внимание на то, обладает ли ответчик безусловным правом проживания в квартире. Так, ответчик может быть зарегистрирован (прописан) в другом месте и фактически не проживать в квартире. Также суд обратит внимание на то, несёт ли ответчик бремя содержания квартиры, т.е. кем оплачиваются коммунальные платежи.
Важно и то, что ответчик мог высказаться о желании продать свою долю, или даже выставил объявление о продаже доли, но с высоким ценником. Немаловажно и то, есть ли у ответчика другая недвижимость в собственности.
За счёт перечисленных выше фактических обстоятельств суд может решить, что ответчик не нуждается в использовании квартиры, а истец напротив, имеет существенный интерес в её использовании для проживания.
Оценка доли в праве собственности на квартиру
Перед подачей иска о принудительном выкупе доли необходимо заказать отчёт об оценке доли у профессионального оценщика, а также внести деньги на депозит суда в счёт предстоящего выкупа.
При оценке доли должен применяться понижающий коэффициент – “скидка на ликвидность”. В некоторых случаях эта скидка может достигать 50% от стоимости.
В суде ответчик может не согласиться с отчётом. У ответчика есть право ходатайствовать о назначении судебной оценочной экспертизы. В случае проведения такой экспертизы, сумма выкупа будет определяться по результатам экспертизы, а не по отчёту об оценке.
