Правовое регулирование сделок с недвижимостью в России осуществляется на основе Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), а также ряда федеральных законов и подзаконных актов.
1. Основные нормативные акты • Гражданский кодекс РФ (ст. 130, 164, 209, 223, 550–558 и др.) – регулирует общие положения о сделках, праве собственности, договорах купли-продажи, дарения, аренды, ипотеки. • Земельный кодекс РФ – определяет особенности оборота земельных участков. • Жилищный кодекс РФ – регулирует сделки с жилыми помещениями. • Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу с 2017 года). • Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – устанавливает порядок регистрации прав в ЕГРН. • Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – регулирует залог недвижимости. • Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» – специальные правила для сельхозземель.
2. Виды сделок с недвижимостью Основные виды: • Купля-продажа (ст. 549–558 ГК РФ) – требует письменной формы и госрегистрации перехода права. • Дарение (ст. 572 ГК РФ) – безвозмездная передача недвижимости, также подлежит регистрации. • Мена (ст. 567–571 ГК РФ) – обмен недвижимости на другое имущество. • Аренда (ст. 606 ГК РФ) – если срок договора более 1 года, требуется регистрация. • Ипотека (залог недвижимости) – подлежит обязательной регистрации. • Рента (ст. 583–605 ГК РФ) – пожизненное содержание с иждивением.
3. Государственная регистрация сделок С 2017 года Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) ведётся Росреестром. Регистрации подлежат: • переход права собственности; • ипотека; • долгосрочная аренда (более 1 года); • ограничения (арест, сервитут). Документы для регистрации: • договор (нотариальный, если требуется); • заявление; • правоустанавливающие документы; • квитанция об уплате госпошлины (для физлиц – 2 000 руб., для юрлиц – 22 000 руб. за регистрацию права).
4. Обязательные требования • Нотариальное удостоверение обязательно для сделок с долями в недвижимости (ст. 42 ФЗ-218), ренты, завещания. • Согласие супруга (если имущество нажито в браке) – требуется нотариальное заверение. • Разрешение органов опеки – при продаже жилья несовершеннолетних. • Согласие кредитора – если недвижимость в ипотеке.
5. Особенности для земельных участков • Категория земли (ИЖС, сельхозназначения и др.) влияет на возможность строительства и сделок. • Сервитут – право ограниченного пользования чужим участком. • Иностранные граждане не могут владеть землями сельхозназначения (ст. 3 ФЗ-101).
6. Ответственность за нарушения • Недействительность сделки (ничтожная или оспоримая) – по основаниям ст. 166–181 ГК РФ (например, мнимые сделки, нарушение формы). • Уголовная ответственность (ст. 159 УК РФ – мошенничество при сделках).
7. Нововведения • Электронная регистрация (через Госуслуги, МФЦ). • Отмена свидетельств о праве собственности (сейчас – только выписка из ЕГРН). • Налоговый вычет (до 260 тыс. руб. при покупке жилья).
Вывод
Сделки с недвижимостью в России строго регламентированы, требуют соблюдения письменной формы, государственной регистрации и иногда нотариального удостоверения. Важно проверять юридическую чистоту объекта и соблюдать все законодательные требования.
