Единый недвижимый комплекс – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ). В отличие от предприятия как имущественного комплекса в единый недвижимый комплекс:
- не включаются имущественные права и обязанности, а также исключительные права;
- не включается земельный участок, на котором он расположен. В статье 133.1 ГК РФ отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (то есть земельный участок является частью единого недвижимого комплекса); единый недвижимый комплекс не является сложной вещью, к единым недвижимым комплексам согласно статье 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями; соответственно впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости).
Поскольку иное не установлено ГК РФ, Законом о регистрации, иным правовым актом, заявитель должен определить состав единого недвижимого комплекса (объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс), указав на это в заявлении о государственной регистрации прав. Кроме того, учитывая, что соответствующая информация не может быть получена из других источников, в заявлении о государственной регистрации прав следует отразить иные сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс, в том числе в случаях, если единый недвижимый комплекс является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически, — сведения о содержании такой технологической связи.
В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ.
Единый недвижимый комплекс возможно создать из учтенных в ЕГРН зданий, сооружений, объединенных единым назначением, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, только если в ЕГРН описано местоположение всех этих зданий, сооружений (письма Росреестра от 19.02.2020 N 14-01372-ГЕ/20, Минэкономразвития России от 20.01.2020 N Д23и-1189). После государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс отсутствует возможность распорядиться отдельными объектами, входящими в его состав, так как они больше не будут являться самостоятельными.
Процедура раздела, выдела объектов недвижимости из состава единого недвижимого комплекса законодательством РФ не предусмотрена, на что указано в письме Минэкономразвития России от 23.11.2018 N Д23и-6307.
