Арендаторы коммерческой недвижимости регулярно сталкиваются с требованием арендодателей повысить арендную плату. Однако, действительно ли арендатор обязан соглашаться на новые условия? Кассационный суд дал четкий ответ: нет.
📌 СУТЬ СПОРА
Компания заключила долгосрочный договор аренды (10 лет), в котором было закреплено, что арендная плата может пересматриваться не чаще одного раза в год и только при согласии обеих сторон. Прошел год, арендодатель направил уведомление о повышении стоимости на 3% 📈. Арендатор отказался подписывать дополнительное соглашение, и спор перешел в судебную плоскость ⚖️.
⚠️ РЕШЕНИЯ СУДОВ ПЕРВЫХ ИНСТАНЦИЙ
Первая и апелляционная инстанции поддержали арендодателя, указав, что раз договор аренды содержит возможность пересмотра арендной платы, то арендатор обязан подписывать дополнительное соглашение. Суды аргументировали это тем, что: ✅ Отказ арендатора подписывать соглашение нарушает баланс интересов. ✅ Арендодатель имеет право на получение экономически обоснованного дохода. ✅ Суд может самостоятельно изменить арендную плату для соблюдения справедливости.
⚖️ ПОЗИЦИЯ КАССАЦИИ: КОГДА СУД ОТКАЖЕТ АРЕНДОДАТЕЛЮ? Однако суд кассационной инстанции отменил решения нижестоящих судов. В постановлении от 17.12.2024 (АС Волго-Вятского округа по делу № А43-33971/2023) указано, что:
1️⃣ 📉 Инфляция и рост цен — это рыночные риски, а не основание для изменения условий аренды через суд. Обычное подорожание — это естественный процесс, но он не является существенным изменением обстоятельств, которое бы требовало пересмотра условий договора.
2️⃣ 📜 Договор не обязывает арендатора подписывать допсоглашение. То, что стороны предусмотрели механизм возможного изменения платы, не означает, что арендатор обязан принимать новые условия.
3️⃣ ✍️ Арендодатель сам согласился на условия договора. Договор заключен добровольно, арендодатель имел возможность предусмотреть иные условия, но не сделал этого.
💼 ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ БИЗНЕСА?
🔹 Арендаторы вправе отказываться от повышения аренды, если в договоре нет прямого условия об обязательном изменении стоимости.
🔹 Арендодатели не могут менять цену в одностороннем порядке, даже если договор предусматривает механизм пересмотра.
🔹 Суды не станут корректировать договор только из-за желания арендодателя получать больше.
🔍 КАК ЗАЩИТИТЬ СЕБЯ ОТ НЕОБОСНОВАННОГО ПОВЫШЕНИЯ АРЕНДЫ?
✔ Внимательно проверяйте договор перед подписанием. Если в нем есть пункт о пересмотре арендной платы, важно уточнить, обязаны ли стороны приходить к соглашению или это остается их правом.
✔ Фиксируйте все договоренности письменно. Переписка с арендодателем, письма и протоколы разногласий могут стать доказательствами в суде.
✔ Если арендодатель настаивает на повышении, но договор не обязывает Вас соглашаться – отказывайтесь. Судебная практика подтверждает, что арендатор имеет право отказаться от изменений.
✔ При необходимости обращайтесь за юридической помощью. Грамотно составленный договор и профессиональная защита помогут избежать судебных разбирательств и финансовых потерь.
