@Эта статья написана по просьбе подписчика в моем ТГ- канале. Поэтому не исключено дублирование с другим источником.
Вчера был запрос от подписчика: “Здравствуйте. Пожалуйста сделайте публикацию о покупке парковочного места. На что обязательно обратить внимание при покупке, риски и т. д.” Вопрос актуален и сделки такие часто происходят, в т.ч. с целью сдачи в аренду. Поэтому решила опубликовать (а то всё про жилую недвижимость пишу😊)
Покупка машино-места в подземном паркинге. Скрытые риски. Главные проблемы и как их избежать
1. А оформлено ли право собственности?
Да, и такое может быть и выставляться на продажу. Машино-место не имеет отдельного кадастрового номера и часто учтено как часть общего имущества дома. НЕ ПОКУПАЕМ ТАКОЕ! НЕ ФАКТ, ЧТО БУДЕТ ПОЛУЧЕНО СОГЛАСИЕ БОЛЬШИНСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖК НА СДЕЛКУ.
2. Несоответствие границ
В договоре указано место 3х6 м, но реально — 2.8х5.5 м (ваш авто может не войти по габаритам). Как избежать? Требуйте техплан с координатами и лично замерьте рулеткой перед покупкой (что и делают у меня покупатели).
3. Споры с соседями. Типичные конфликты. Захват части вашего места (шины, открытые двери), стихийная парковка, повреждение авто при маневрировании в узком проезде.
Решение: Заключите соглашение о порядке использования с УК/соседями (на моей практике не было такого, но такая рекомендация в принципе общего характера).
4. Завышенные коммунальные платежи.
Что включают: Электроэнергия (освещение, вентиляция), уборка, ремонт лифтов/рам, охрана. Проблема: УК может начислять по «коммерческим» тарифам .
5. Налоги и страховка
Налог на имущество: 0.1–0.3% от кадастровой стоимости (даже если место не используется). Страховка: Не входит в полис авто — нужно отдельно страховать от затопления, падения конструкций.
6. Наличие заключенного договора аренды на машино – место.
Помним, что права и обязанности по договорам аренды переходят на нового собственника. Проблема в том, что краткосрочные договоры аренды в Росреестре не регистрируются. Поэтому здесь в помощь приходят правильные формулировки в договоре купли – продажи. Что касается технических проблем: Протечки и отсутствие вентиляции.
Последствия:
- Коррозия кузова;
- Плесень в салоне.
Проверка перед покупкой:
- Осмотрите потолок/трубы (рыжие подтёки — признаки ржавчины);
- Узнайте, работает ли система осушения воздуха.
- Неудобный подъезд.
Критические недостатки:
- Крутые виражи;
- Низкие потолки (менее 2.2 м);
- Колонны, ограничивающие обзор.
Совет: Проехать весь путь по паркингу с заездом и выездом на «своё» место на личном авто.
Совет перед покупкой машино-места
- Базовая проверка: Выписка из ЕГРН (кадастровый № + статус) – основа основ. А также смотрим наличие арестов, ограничений, обременений, сколько лет в собственности (важно, потому что чаще всего продавец просит занижение в договоре купли – продажи); Технический план с границами;
- Дальнейшая проверка – Проверка собственника на юридические риски и анализ сопутствующих документов. Это и долги, и банкротство, и суды, и взаимосвязи по бизнесу, а также прочие юридические риски, которые могут выявиться в ходе проверки и требующие более детального анализа. Смотрим документ – основание (по какой сделке зарегистрирована собственность), проверяем произведенные расчеты по предыдущей сделке и иные проверки в случае необходимости.
- Осмотрите место лично: Замерьте габариты; Проверьте вентиляцию, освещение, состояние пола; Убедитесь, что соседние места не мешают парковке. Узнайте о платежах: Запросите у УК расшифровку коммунальных платежей за последний полгода – год.
- Заключите договор купли-продажи с включением пунктов, способных вас защитить, например, «Продавец обязан передать машино-место в границах техплана» и прочие юридические формулировки (юристы владеют этой информацией). Укажите ответственность, убытки, возможность расторжения договора и пр.
Когда покупать не стоит
- ❌ Нет кадастрового номера (если ЖК функционирует и введен в эксплуатацию см. п.1 и пункт ниже)
- ❌ Продавец — ТСЖ/УК (без согласия собственников дома, а получить нереально).
ВСЁ ВЫШЕПЕРЕЧИСЛЕННОЕ КАСАЕТСЯ УЖЕ СУЩЕСТВУЮЩИХ ОБЪЕКТОВ В НАТУРЕ. НО ЕСТЬ ТАКЖЕ ОБЪЕКТЫ ПО ДДУ И ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ, Т.Е. НЕ ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ (КАДАСТРОВОГО НОМЕРА НЕТ). ЗДЕСЬ СОВЕРШЕННО ДРУГИЕ АЛГОРИТМЫ (не измерить, не физически не пощупать и пр.). В ЭТИХ СЛУЧАЯХ ЮРИДИЧЕСКАЯ РАБОТА УСЛОЖНЯЕТСЯ И ОСТАНАВЛИВАТЬСЯ НА НЕЙ В ПОСТЕ НЕ БУДУ.
Р.s. Риски мошеннических действий как со стороны застройщика, так и продавца никто не отменял. 214 ФЗ и эскроу счета могут в некоторых случаях не применяться. У меня рекомендация одна – не занимайтесь самодеятельностью и привлекайте профильного юриста, даже для составления, казалось бы, “простого договора аренды”
