Приобретая нежилое помещение, многие предприниматели уверены, что право аренды на земельный участок под ним автоматически переходит к ним. Однако Верховный Суд РФ в своём разъяснении дал чёткий ответ: новый собственник может претендовать только на долю в аренде, а не на весь участок. Это решение поставило перед бизнесом множество вопросов, и сегодня мы разберёмся, что оно означает на практике.
Зачем при покупке недвижимости проверять статус земельного участка?
В практике нередко встречаются ситуации, когда предприниматель приобретает помещение, рассчитывая, что вместе с ним получит и право аренды на землю. Но после сделки выясняется, что участок остаётся в распоряжении города, а новый владелец может рассчитывать лишь на долю аренды – и то, если администрация одобрит его включение в договор.
Именно это стало причиной судебного спора между Департаментом городского имущества Москвы и ООО «Предприниматель-Потребителю». ДГИ потребовал обязать компанию вступить в договор аренды земли под купленным помещением. Первая инстанция поддержала позицию властей, но Верховный Суд РФ в определении от 18.08.2022 г. по делу № А40-248982/2020 отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение.
Какую позицию занял Верховный Суд?
Суд указал, что право аренды земельного участка не переходит автоматически к покупателю недвижимости. Новому владельцу может быть передана только пропорциональная часть аренды, соответствующая площади помещения.
Другими словами:
✔ Если на участке расположено несколько помещений, принадлежащих разным собственникам, аренда будет долевой.
✔ Земля остаётся в собственности города, а значит, передача аренды возможна только при согласии муниципалитета.
✔ Если администрация отказывает во включении в договор аренды, оспорить решение можно только в судебном порядке.
Как избежать проблем с арендой земли под коммерческой недвижимостью?
Перед сделкой важно провести правовую проверку земельного участка, чтобы не столкнуться с неожиданностями. Вот несколько рекомендаций:
🔹 Проверяйте статус земли – находится ли она в собственности или в аренде. Если в аренде, запросите условия договора.
🔹 Выясняйте, есть ли другие собственники помещений на участке – если да, аренда будет долевой.
🔹 Проверяйте, может ли новый владелец быть включён в договор аренды – в ряде случаев администрация может отказать.
🔹 При отказе в передаче аренды – анализируйте его обоснованность и при необходимости оспаривайте в суде.
Что делать, если вам отказали во включении в договор аренды?
📌 Запросите письменный отказ и его правовое обоснование.
📌 Проверьте, соответствует ли он требованиям законодательства.
📌 Если отказ нарушает ваши права – оспаривайте его в административном или судебном порядке.
Практика показывает, что многие отказы удаётся успешно оспорить, если действовать грамотно.
Вывод
Приобретение коммерческой недвижимости – серьёзный шаг, и важно учитывать не только состояние помещения, но и статус земельного участка. Ошибки в этом вопросе могут привести к потере права аренды и невозможности использовать объект так, как планировалось.
Чтобы избежать проблем, проводите детальную проверку всех юридических аспектов сделки и при необходимости обращайтесь за профессиональной поддержкой.
Обо мне
Я, Субботина Галина Николаевна, юрист с более чем 10-летним опытом в сфере коммерческой недвижимости.
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
✔ Более 120 успешно выкупленных помещений
✔ 250 млн рублей сэкономленных клиентам
✔ Опыт представления интересов предпринимателей в арбитражных спорах
💼 Специализация:
• Льготная приватизация недвижимости по 159-ФЗ
• Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью
• Споры с ДГИ Москвы
• Аренда и выкуп нежилых помещений
• Взыскание убытков и защита прав арендаторов
📞 Записаться на консультацию: +7 (495) 414-12-99
🔗 Сайт: www.subbotina-pravo.ru
💬 Телеграм: @subbotinapravo
📢 Наш телеграм-канал: https://t.me/subbotina_pravo
ПОКУПКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: КАК НЕ ЛИШИТЬСЯ ПРАВА НА АРЕНДУ ЗЕМЛИ?
Статья была полезна?
Не нашли ответа? Задайте вопрос юристам
Отвечу на ваши вопросы
Подобные публикации
-
Недвижимость
Госдума РФ приняла закон, устанавливающий обязательную нотариальную форму для...
Юрист
Стаж 8 лет
1 статья
24.02.2025
-
-
-
-
Недвижимость
Какие права у арендаторов в коммерческой недвижимости?
Юрист
Стаж 17 лет
5 статей
19.02.2025
-
Добрый день!
Вопрос связан с договором участия в долевом строительстве.
В договоре указана общая площадь 78.5 м2 (жилая площадь 75.1м2, лоджия 3.4 м2. Застройщик без согласования, не возвел перегородку между кухней и лоджией. Призывает подписать дополнительное соглашение на исключение лоджии из договора. Также после замеров БТИ, площадь квартиры увеличилась на 0.6 м2. Требует компенсации за лишние квадратные метры.
Можно ли добиться от застройщика компенсации на затраты по возведению лоджии своими силами?
Демидченко Павел Валерьевич
Добрый день. От застройщика можно добиться компенсации за возведение лоджии своими силами. И некоторых других компенсаций.
Неплохо было бы ознакомиться с документами.
Обращайтесь, посмотрим.
Мингазов Юрий Саитгареевич
Не подписывайте акт приемки квартиры, все должно быть по плану.
Байдак Зоя Михайловна
Нужно смотреть технический план, предусмотрена ли проектом перегородка. Если она предусмотрена, то естественно обязаны ее возвести или возместить расходы на ее возведения. Лишня площадь оплаивается дольщиком если в договоре об этом указано. Некоторые застройщики указывают, что +-1кв.м стороны стоимость не возмещают.
Кутин Михаил Валерьевич
Добрый день.
Для начала, как я понял, в Договоре указано, что общая площадь помещения квартиры (иного жилого помещения) составляет 78, 5 кв.м., при этом лоджия включена в общую площадь квартиры.
Обращаю Ваше внимание, что согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Если общая площадь помещения не разграничена (примерная формулировка: "Общая площадь жилого помещения 78.5 кв.м.") то это явный косяк застройщика который они хотят скрыть. Получится что общая площадь помещения менее 78, 5 кв.м. и это они обязаны вам компенсировать за разницу квадратуры помещения, а не вы им.
Если общая площадь помещения разграничена (примерная формулировка: "Общая площадь жилого помещения 78, 5 кв.м., где: площадь кухни-.... кв.м.; площадь ванны -.... кв.м.; площадь лоджии - 3, 4 кв.м. и т.д.") то это можно расценить как введение в заблуждение. Шансы получить компенсацию за разницу квадратур имеются, но перспектива будет уже смутной.
Касательно перегородки между кухней и лоджией, тут требуется ознакомиться с планом помещения. Если она имеется на плане, то возникают вопросы каким образом застройщик, внес подобные изменения без согласования с Вами. Кроме того, получается, что застройщик уменьшил объем работ, а стоимость работ осталась без изменения. Следовательно можно добиться компенсации в этом пункте.
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Вы вправе требовать надлежащим образом демонтаж перегородки если она не включена в тех план приложения по договору и нет иных условий по договору, позволяющих это сделать. Если будет отказ, тогда демонтаж за вами с возмещением. По площади нужно смотреть пределы расхождения по договору.
Ким Галина
- отступление 0, 6 кв.м. - в нормах снип
- доп соглашение не подписывать, а в ответ направлять ему мотивированную претензию
- требование возмещения затрат возникает при доказывании возведения перегородки незаконной в сочетании с условиями заключенного ДДУ, ППР и иной строительной документации.
-
Покупаем апартаменты (не жилое помещение), по документам площадь помещения меньше реальной на 1-1,5 м2. При этом площадь соседней квартиры наоборот по документам больше заявленной на те же 1-1,5 м2. Видимо в БТИ сделали неправильно замеры либо собственники помещения возвели стены не там. Что мы можем сделать в этой ситуации? И чем это грозит? Можем ли мы узаконить новую площадь помещения? И не может ли собственник соседней квартиры через суд добиться переноса стены?
Игнатенко Анастасия Борисовна
Нужно вызвать сотрудников БТИ чтобы они сделали замеры и внесли изменения в характеристики объекта, это должен делать нынешний собственник
Моргачев Алексей Николаевич
Тех. план есть ли на помещение? Там площадь соответствует?
Фазлеева Айгюль Фирдусовна
Вы можете: 1.попросить продавца исправить ошибку, а именно уточнить площадь в ЕГРН, а потом уже купить. 2. попросить продавца скинуть цену, так как вы покупаете по факту апартаменты с меньшей площадью, чем заявлено в договоре и кроме того вам надо будет исправить ошибку, а это стоит денег. 3.купить как есть и ничего не делать.
Если вы выбираете третий вариант то вам это грозит тем, что налоги вы будете платить за большую площадь чем имеете на самом деле. Кроме того расчет оплаты за землю (в случае апартаментов это неизбежно) также вам расчитают исходя из официальной площади помещения. Коммунальные платежи вам насчитают тоже исходя из официальной площади
Что касается собственника соседнего помещения, у которого по факту площадь больше чем по докам, то у него как раз все хорошо. Добиться переноса стены не сможет, да ему это и не выгодно.
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Если площади были получены в результате раздела на более маленькие комнаты, то обмеры должны быть соблюдены фактичечкие и по выписке из ЕГРН. Собственник чьи права нарушены вправе обратиться в суд за защитой своих прав. С другой стороны, стороны, заключая договор вправе проверить площадь, до заключения договора решать эти вопросы с продавцом. Дальше ссылаться на неосведомленность занятие так себе.
Переносить стену из-за 1, 5 кв м никто не будет. Суд требование не удовлетворит.
Мингазов Юрий Саитгареевич
Платить за фактическую площадь, изменить кадастровый паспорт.
Довган Юрий Богданович
В вашей ситуации сначала нужно провести независимую экспертизу для точного определения площади помещений. Если выяснится, что площадь ваших апартаментов действительно больше, можно обратиться в БТИ для внесения изменений в технический паспорт. Однако, если стена была перенесена без согласования, сосед может потребовать через суд вернуть её на прежнее место. Узаконить новую площадь можно, но это потребует согласия соседа и соответствующих разрешений.
-
Добрый день, такая ситуация, мы купили квартиру в ипотеку, но продавец ещё не купил жильё, и не выезжает, имеет ли он право? Есть какие то законные основания, у меня ребёнок 3 месяца мне не куда идти
Ким Галина
Здравствуйте. Обращайтесь в суд с иском. Ваше дело носит гражданский характер, а не уголовный, полиция вас также отправит решать проблемы в суд. Окажу юридическую помощь: профессиональные консультации; подготовка всех необходимых документов. Оплата за работу договорная. Звоните: вайбер, ватсапп 8-960-163-72-68
-
В субботу была сделка по квартире, в воскресенье, покупатель звонит и просит расторжение договора, без объективных причин, говорит просто передумала.
Средства, уже вложены в другую недвижимость.
Есть ли у нее законные основания, растргнуть сделку в одностороннем порядке
Вихарев Александр Евгеньевич
Здравствуйте! Нет, без каких-либо причин, не имеется законных оснований для расторжения договора и вообще в соответствии с положением статей 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанном Вами случае договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо в судебном порядке.
Ватолин Александр Иванович
Даже не обращайте на продавца никакого внимания. Ничего не расторгайте и наслаждайтесь жизни.
-
В субботу была сделка по квартире, в воскресенье, покупатель звонит и просит расторжение договора, без объективных причин, говорит просто передумала.
Средства, уже вложены в другую недвижимость.
Есть ли у нее законные основания, растргнуть сделку в одностороннем порядке
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Нет, условий расторжения договора при надлежащем его исполнении сторонами сделки по причине "я передумала" В законодательстве отсутствует.
Попытаться, конечно, она может, но нужны более весомые правовые обстоятельства.
Ватолин Александр Иванович
Здравствуйте! Вы не должны учитывать, что продавец стала не с той ноги. Сделка совершена. При необходимости написать квалифицированный ответ, звоните.
Колесник Эльвира Викторовна
Здравствуйте. Расторжение договора возможно либо по взаимному согласию, либо по основаниям, перечисленным в законе. просто "Передумала" - сюда не относится. Если нужна дополнительная информация, звоните.
-
Подписал дочке 1/2 доли квартиры когда ей было 3года,закон о приватизации на маленьких детей включал в себя бязательство долей.сейчас дочь выросла и требует деньги за долю или продаст третьим лицам,чего очень не хотелось бы, а выкупить нет такой суммы, как быть?
Перцев Сергей Викторович
Собственник доли в недвижимости вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению. Однако, приоритетное право имеют другие сособственники. Следовательно, дочь обязана предложить выкупить свою долю, а в случае отказа продать третьим лицам.
Мингазов Юрий Саитгареевич
Пороть надо было когда поперек лавки помещалась, сейчас видимо поздно.
Продать долю не всегда легко, последует предложение, имитировать желание покупки, но не покупать, а лишь имитировать, не пишите город и площадь квартиры.
Штевель Евгений Александрович
Здравствуйте. Тогда продавать по рыночной и разъезжаться
Чуйкова Прасковья Александровна
Добрый день. Для начала, ваша дочь ОБЯЗАНА предоставить вам право выкупа этой доли. Делается это в нотариальном порядке, иначе, у нее не будет доказательств. В том случае, если вы не сможете выкупить эту долю, она сможет начать продавать ее, но по цене не ниже той, по которой предлагала выкупить вам. Кроме того, продажа доли в жилом помещении без нотариального согласия ВСЕХ собственником на такую продажу невозможна (только по решению суда). Так что, при желании продать эту долю, она получит больше проблем для себя, чем создаст их для вас.
Как вариант, вы можете в нотариальном порядке предложить ей рыночную стоимость доли, если она откажется ее выкупить, тогда ждать ее встречного предложения. Если не сможете найти общего решения, которое устраивало бы вас обоих, вам надлежит будет обратиться в суд.
-
Находясь в браке, была куплена квартира.На данный момент в разводе.Хочу выкупить часть доли квартиры у бывшего супруга.За счет собственных средст+использовать материнский капитал.В ПФР было написано письмо, где мне дали ответ, что возможно использование материнского капитала, для данной цели.Что мне нужно слелать изначально.Какие действия, для оформления и выкупа доли.
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Хотеть выкупить и хотеть продавать вам долю - разные вещи. Если уже есть согласие собственника доли сделка проводится через нотариуса желательно с соблюдением правил преимущественной покупки, если он не согласен нужно вести переговоры о выкупе доли.
-
Что делать, если я хочу выкупить 1/2 долю у второго собственника, а он хочет выкупить мою 1/2 у меня. Договориться не получается, никто не уступает. Второй собственник в квартире не проживает и не хранит свои вещи здесь более 25-ти лет, но он прописан здесь (живет в другом месте), а я прописан по другому адресу, но периодически посещаю квартиру, в квартире живет на постоянной основе мой сын. Кто имеет преимущество? Как быть?
Лагодич Евгений Владимирович
Ни кто из Вас не имеет преимущества, но выход есть пишите мне на Ватсап.
Цуциев Жан Валерьевич
Добрый вечер. Вы находитесь в равных условиях. Преимущество здесь только одно, если кто то из вас решит продать свою долю, обязан предложить ее в первую очередь совладельцу
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
У вас равные права. Продавайте третьим лицам раз решили друг перед другом выделываться. Кто первый найдёт покупателя, тот и выиграет в конфликте.
Сопровождение сделки сделаю.
-
Здравствуйте, скажите пожалуйста, могу ли я выкупить долю в доме у сестры под мат. капитал?( ребенку 2 года)
Байдак Зоя Михайловна
Да, можете. Но, это называется обналичивание маткапитала. Кроме того, вы создадите проблемы сестре, она не сможет спокойно распоряжаться своим домом без опеки и вашего согласия.
Чеботарев Василий Сергеевич
Можете
Гуркина Виктория Сергеевна
Здравствуйте. Выкупить долю за мат. капитал вы вправе, но лучше это делать только при фактическом желании владеть этой долей, иначе, в случае если целью стоит обналичивание мат. капитала, вы создадите проблемы себе и сестре.
Ким Галина
при возрасте ребенка 2 годика вы можете потратить МК с привлечением средств ипотеки на выкуп доли.Но, не все сделки с долями одобряются. Надо смотреть по документам, тех плану, наличию условий для жизни ребенка. Сделка вполне реальная. Несмотря на то, что она ваша сестра, не стоит халатно, формально относится к содержанию всех юридических документов, договоров, которые заключаются при совершении сделки.
-
Здравствуйте!
Могу ли я на свой материнский капитал, выкупить у родного брата его долю в доме, в котором мы живем. Тут получается собственник его отец (который тут не живет) и у брата доля 1/4. Брат работает и проживает в другом городе, мы с сыном живем здесь вдвоем. Я прописана здесь, а сын у своего отца на соседней улице (мы в разводе).
Сыну уже 3 года исполнилось.
Такое возможно или нет
Старков Алексей Гаврилович
Приобретение доли в доме у родного брата с использованием материнского капитала возможно, но при соблюдении определённых условий:
1. Доля в доме должна быть точно определена и разделена на части. В документах на собственность должно быть ясно указано, какая доля принадлежит продавцу.
2. Нельзя покупать часть квартиры, которая находится в общей собственности нескольких лиц без чёткого распределения долей.
3. Не допускаются сделки между супругами, а также покупка доли в квартире, которая впоследствии должна перейти одному из супругов.
4. В результате сделки должны улучшиться жилищные условия семьи. Например, после покупки вся квартира может перейти в собственность матери детей.
Все вопросы, связанные с использованием средств материнского капитала, решаются через Социальный фонд России (СФР). Только с разрешения этого государственного органа можно приобрести часть жилого помещения.
Перед заключением таких сделок представители СФР тщательно проверяют каждый случай, чтобы исключить мошенничество, связанное с обналичиванием сертификата.
Отказ в использовании материнского капитала для выкупа доли у члена семьи можно обжаловать в суде. Попытка обналичить материнский капитал через фиктивную сделку с родственниками может повлечь уголовную ответственность по статье 159.2 Уголовного кодекса Российской Федерации. Получите подробную консультацию онлайн прямо сейчас, звоните по телефону.
Ватолин Александр Иванович
Здравствуйте! Это зависит от решения СФР. Такая сделка осуществляется в нотариальном порядке и с согласия других дольщиков.
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Вы вправе использовать мат капитал при достижении ребёнком возраста 3-х лет. Долю в доме выкупить можно, но если данная сделка будет фактически отвечать требованиям улучшения жилищных условий, совершена действительно. Сделка должна быть одобрена СФР. Поскольку в вас дом разделён на доли, то должно быть соблюдено условие преимущественного права выкупа данной доли.
Довган Юрий Богданович
Да, использование средств материнского капитала для выкупа доли в жилом помещении, где проживает владелец сертификата с ребенком, является возможным в соответствии с действующим законодательством. Закон предусматривает направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий и допускает использование средств материнского капитала на приобретение доли в жилом помещении. Ваша ситуация соответствует требованиям законодательства. Вы являетесь владельцем сертификата на материнский капитал. Вы проживаете в данном жилом помещении с несовершеннолетним ребенком.- Предполагается выкуп доли у родного брата. Таким образом, да, вы можете использовать средства материнского капитала для приобретения доли вашего брата в доме, где вы проживаете с ребенком. Это будет являться законным способом улучшения ваших жилищных условий.
Ким Галина
В теории да, по практике - зависит от конкретики: какая доля в кв.м., какие условия для проживания. На сделку надо получить разрешение опеки, отказ по умолчанию собственников от преимущественного права (без нотариуса). Если это обнал м/к - ответственность в виде привлечения к уголовной ответственности с отбытием наказания + вечно висящей в Л/д судимости.
