Почему не стоит занижать цену недвижимости в договоре. Риски, о которых молчат

Продажа или покупка недвижимости – всегда ответственная сделка, связанная с большими суммами и высоким уровнем рисков. На практике юристам часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда продавец просит покупателя указать в договоре купли-продажи цену ниже реальной. Мотивировка простая – уменьшить налоги и сэкономить на расходах.

На первый взгляд, предложение выглядит заманчиво, но за ним скрывается целый ряд опасностей, которые могут обернуться для покупателя серьёзными проблемами.

В этой статье разберём, что на самом деле стоит за занижением цены, какие риски несёт каждая из сторон и почему иногда такая «экономия» может привести к финансовым потерям, судебным спорам и утрате прав на имущество.

Зачем продавцы просят занижать цену

Главная причина подобных просьб – налогообложение дохода от продажи недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, если продавец владеет объектом более установленного минимального срока, налог платить не нужно.

Этот срок составляет:

• 3 года, если жильё является единственным у продавца, либо получено по наследству или дарению от близкого родственника, либо приватизировано.
• 5 лет во всех остальных случаях.

Если минимальный срок владения не соблюдён, налог составит 13% от разницы между ценой продажи и покупки, либо от всей суммы сделки, если продавец не может подтвердить расходы.

Например, квартира была куплена за 3 млн рублей и продана через два года за 4 млн. Разница – 1 млн, налог – 130 тыс. руб. Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, продавец предлагает указать в договоре цену, например, 3 млн рублей, а остальную сумму получить «наличкой».

Какие риски несёт покупатель

Многие считают, что риски продавца очевидны, а покупателю занижение цены ничем не грозит. На самом деле это не так.

1️⃣ Потеря налогового вычета

Согласно ст. 220 НК РФ, покупатель жилья может вернуть до 13% от стоимости квартиры (до 260 тыс. рублей) и процентов по ипотеке. Но если в договоре указана заниженная сумма, вычет будет рассчитываться именно от неё. Например, купили квартиру за 6 млн рублей, указали в договоре 3 млн – государство вернёт не больше 390 тыс., а не 780 тыс., как могло бы быть.

2️⃣ Проблемы с ипотекой и субсидиями

Банки не всегда одобряют сделки с занижением цены. Если и соглашаются, то в кредитном договоре может появиться формулировка «покупка и неотделимые улучшения», из-за чего частично потеряется право на налоговый вычет. Если используется материнский капитал или государственная субсидия, заниженная цена не пройдёт вообще.

3️⃣ Риск недобросовестных действий продавца

Если сделка будет оспорена, например, третьими лицами или самим продавцом (по мотивам давления, обмана и т.п.), вернуть удастся только сумму, указанную в договоре. Вторая часть, переданная наличными, юридически не защищена. В суде доказать реальную цену почти невозможно.

4️⃣ Налог при последующей продаже

Если вам придётся продать квартиру до истечения 3-5 лет, налог будет рассчитываться от суммы, указанной в договоре покупки. Если она ниже реальной, налог с продажи окажется выше, чем должен быть.

5️⃣ Репутационные и правовые риски

Занижение цены – нарушение закона, пусть и не всегда строго караемое. Если сделку проверят налоговые органы, это может повлечь доначисление налогов, пени и даже подозрения в отмывании средств.

Почему юристы советуют отказаться от схемы

На первый взгляд, «экономия на налогах» может показаться привлекательной. Но нужно понимать: такая схема всегда создаёт неравные условия и риски, прежде всего, для покупателя. Государство признаёт только официально заявленную сумму сделки, и если что-то пойдёт не так, доказать обратное практически невозможно.

Практика показывает, что именно покупатели чаще всего страдают от подобных «серых» договорённостей. Особенно это критично при покупке жилья в ипотеку, с использованием субсидий или при риске последующей перепродажи квартиры.

Как обезопасить сделку

Если продавец настаивает на занижении цены, лучшая рекомендация – отказаться от сделки или настоять на реальной стоимости в договоре. Если отказаться невозможно, важно:

• Проконсультироваться с юристом, который проверит все риски.
• Фиксировать передачу денег максимально прозрачно (банковская ячейка, расписка).
• Понимать последствия для налогового вычета и будущей перепродажи.

Помните: безопасность сделки всегда важнее сиюминутной выгоды.

Я, Галина Николаевна Субботина, юрист с более чем 10-летней практикой в сфере коммерческой и жилой недвижимости, сопровождаю сделки на всех этапах – от проверки документов до регистрации перехода права собственности. За это время мы с командой помогли клиентам сэкономить свыше 250 млн рублей, оформили более 120 объектов и защитили десятки покупателей от подобных рисковых схем.

Если вы планируете покупку или продажу недвижимости и хотите провести сделку безопасно, с минимальными рисками и с выгодой для себя, обращайтесь к профессионалу. Моя задача – обеспечить вам спокойствие и надёжность в юридически сложных ситуациях.

Хотите избежать ошибок при покупке квартиры и сохранить свои деньги и нервы? Не соглашайтесь на сомнительные схемы и доверяйте оформление сделки специалистам.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

622 юриста отвечают

4 минуты среднее время ответа

484 вопроса за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос