Почему ДГИ отказывает в выкупе помещения
Предприниматели, которые годами арендуют помещения у города, часто уверены: если аренда действует давно — проблем с выкупом быть не должно.
Но на практике именно на этапе оформления помещения в собственность бизнес сталкивается с отказами ДГИ.
Причём очень часто предприниматель даже не понимает, в чём проблема.
Помещение используется много лет.
Аренда оплачивается. Бизнес работает.
Но внезапно приходит отказ:
- из-за перепланировки;
- ошибок БТИ;
- проблем в документах;
- задолженности;
- или формальных нарушений.
В результате предприниматель теряет:
- время;
- деньги;
- возможность льготного выкупа;
- а иногда и само помещение.
Разберёмся, почему Департамент городского имущества Москвы чаще всего отказывает в выкупе помещений по 159-ФЗ и что можно сделать в такой ситуации.
- Федеральный закон №159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право выкупа арендуемого государственного или муниципального имущества без торгов.
Для бизнеса это одна из самых важных возможностей в сфере коммерческой недвижимости.
Пока помещение находится в аренде:
- собственником остаётся город;
- договор аренды могут не продлить;
- арендная ставка может вырасти;
- появляются риски потери бизнеса.
После выкупа помещение становится полноценным активом компании.
Но между правом на выкуп и получением собственности часто возникает главный барьер — отказ ДГИ.
Причина №1. Незаконная перепланировка
Это самая распространённая проблема.
Предприниматели:
- объединяют помещения;
- меняют планировку;
- переносят стены;
- делают новые входные группы;
- переоборудуют объект.
Но далеко не всегда оформляют изменения официально. Иногда перепланировка была выполнена ещё предыдущим арендатором. Но проблемы возникают уже у текущего бизнеса.
У меня был случай, когда клиент арендовал помещение более 10 лет и даже не подозревал, что часть изменений отсутствует в документах БТИ. На этапе выкупа ДГИ выявил несоответствие и отказал в оформлении. Мы с командой провели анализ документов, подняли архивные сведения и помогли узаконить изменения. После этого процедуру удалось продолжить.
Именно поэтому перепланировка — один из самых опасных рисков при выкупе коммерческой недвижимости.
Причина №2. Ошибки БТИ и ЕГРН
Очень частая проблема — расхождения между фактическим помещением и сведениями в документах.
Например:
- отличается площадь;
- неверно отражены характеристики;
- отсутствуют части объекта;
- есть технические ошибки.
Предприниматели часто считают это мелочью. Но для ДГИ такие несоответствия становятся серьёзным основанием для отказа. Особенно если помещение старое и документы неоднократно менялись.
Причина №3. Задолженность по аренде
Даже небольшая задолженность может стать серьёзной проблемой. Причём предприниматель иногда уверен, что долгов нет.
Но затем выясняется:
- начислен штраф;
- числится пеня;
- есть спорные начисления;
- остались старые платежи.
Поэтому перед подачей документов очень важно заранее проверять расчёты с городом.
Причина №4. Нарушение условий аренды
ДГИ внимательно анализирует:
- как используется помещение;
- соответствует ли деятельность договору;
- были ли нарушения условий аренды.
Например:
- помещение используется не по назначению;
- часть объекта передана в субаренду;
- имеются претензии по эксплуатации.
Иногда даже формальное нарушение становится поводом для отказа.
Причина №5. Ошибки при подаче документов
Предприниматели часто недооценивают этот этап. Но даже небольшая ошибка может привести:
- к отказу;
- затягиванию процедуры;
- дополнительным проверкам.
Особенно часто проблемы возникают:
- в технической документации;
- в сведениях о помещении;
- при подтверждении статуса МСП.
Причина №6. Спорный статус помещения
Иногда уже в процессе выясняется:
- помещение имеет ограничения;
- объект участвует в других процедурах;
- есть проблемы с правовым статусом;
- часть помещения вообще не принадлежит городу.
Без полноценного юридического анализа такие ситуации могут привести к потере времени и отказу в выкупе.
Причина №7. Завышенная выкупная стоимость
Формально это не отказ. Но на практике многие предприниматели отказываются от сделки именно из-за слишком высокой цены. При этом далеко не все знают: оценку можно оспаривать.
В моей практике были случаи, когда благодаря судебному спору удавалось существенно снизить стоимость выкупа.
Поэтому оценка помещения — это не формальность. Это один из ключевых этапов всей процедуры.
Что делать, если ДГИ уже отказал
Главная ошибка предпринимателей — считать отказ окончательным. На практике многие проблемы можно решить. Например:
- устранить нарушения;
- исправить документы;
- узаконить перепланировку;
- подготовить новую правовую позицию;
- оспорить отказ в суде.
Но действовать нужно быстро. Потому что со временем:
- ситуация может осложниться;
- изменится практика;
- появятся дополнительные риски.
Почему важно заранее проверять помещение
Очень часто предприниматели начинают заниматься документами уже после отказа. Хотя большинство проблем можно выявить заранее.
Перед выкупом важно анализировать:
- договор аренды;
- документы БТИ;
- сведения ЕГРН;
- перепланировки;
- техническую документацию;
- расчёты по аренде;
- историю помещения.
Именно на этом этапе выявляется большинство рисков.
Почему 159-ФЗ требует профильного подхода
Многие считают:
«это просто выкуп помещения».
Но на практике здесь пересекаются:
- коммерческая недвижимость;
- работа с ДГИ;
- арбитраж;
- Росреестр;
- оценочная деятельность;
- техническая документация.
Ошибки в таких делах могут стоить бизнеса.
Поэтому здесь особенно важен опыт именно в коммерческой недвижимости и спорах с городом.
Практический вывод
Отказ ДГИ в выкупе помещения — далеко не редкость. Но во многих случаях проблему можно решить.
Главное:
- не затягивать;
- вовремя проверить документы;
- правильно оценить риски;
- выстроить юридическую стратегию.
Очень часто предприниматели теряют время и право на выкуп не потому, что закон против них, а потому что слишком поздно начинают заниматься вопросом.
Если вы арендуете помещение у города и столкнулись с отказом ДГИ — ситуацию лучше анализировать сразу.
Многие риски можно устранить ещё до серьёзного конфликта или судебного спора.
Юристы по Недвижимости
10 отзывовЮристМеньшиков Максим Сергеевич Продвижение профиля Юрист прошел модерацию и использует продвижение профиля- Недвижимость
- Автоюристы
- Гражданские дела
- Жилищные вопросы
- ЖКХ
- Заключение и расторжение брака
- Защита прав потребителя
- Земельные вопросы
- Обслуживание бизнеса
- Раздел имущества
- Семейные дела
- Строительство
- +11 специализаций
Профессиональный юрист, специализируюсь на гражданском праве. Эксперт телеканалов ВГТРК Башкортостан, Вся Уфа и БСТ. Преподаю правовые дисциплины в Башкирском государственном…- Экстренная помощь
- Встреча в офисе
- Работа по договору
15 отзывовЮристПалубнев Сергей Михайлович Юрист прошел модерацию- Недвижимость
- Взыскание задолженности
- Возмещение ущерба
- Гражданские дела
- Жилищные вопросы
- Защита прав потребителя
- Исполнительное производство
- Кредитные вопросы и споры
- Семейные дела
- +8 специализаций
Профессиональный юрист в области гражданского и административного права. Основные направления: Семейные споры; Жилищные споры; Любые сделки с недвижимостью; Споры по…- Работа по договору
- Рассрочка
