?В условиях повышенной ключевой ставки ЦБ РФ (на начало 2025 года — 18 %) рынок аренды недвижимости испытывает серьёзное давление. Удорожание кредитных ресурсов, рост операционных издержек и изменение платёжеспособного спроса вынуждают стороны пересматривать условия действующих договоров. Разберём, какие законные инструменты доступны арендатору и арендодателю.
Гражданский кодекс РФ предусматривает два основных механизма изменения условий аренды (ст. 450, 451 ГК РФ):
Добровольное соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Это наиболее простой и надежный способ. Стороны вправе в любой момент подписать дополнительное соглашение, изменив: размер арендной платы, порядок ее индексации, порядок внесения платежей и прочие существенные условия.
Если договор аренды зарегистрирован в ЕГРН (например, при сроке свыше 1 года), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации (ст. 651 ГК РФ).
Судебное изменение договора (ст. 451 ГК РФ).
Применяется при существенном изменении обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора. Однако суды крайне осторожно подходят к трактовке этого основания. Вот здесь-то и кроется вся загвоздка… Анализ судебной практики 2025 года показывает: рост ключевой ставки сам по себе не признаётся достаточным основанием для пересмотра существенных условий договора. В частности Верховный суд указывает – «Изменение кредитно‑денежной политики государства не относится к непредвидимым обстоятельствам, поскольку участники гражданского оборота должны учитывать экономическую конъюнктуру при заключении договоров»
Кроме того, в нескольких судебных спорах встречалась обратная ситуация: арендодатель повышал арендную плату, поскольку в договоре была предусмотрена индексация стоимости аренды по ключевой ставке, однако суды вставали на сторону арендатора и существенно снижали требуемую арендодателем сумму, признавая злоупотреблением попытку воспользоваться высокой ставкой ЦБ с целью извлечения прибыли, поскольку одностороннее повышение арендной платы должно быть экономически обосновано и соотноситься с рыночными показателями аналогичного имущества.
В целом, суды заняли последовательную и единообразную позицию: повышение ключевой ставки ЦБ не является форс-мажорным обстоятельством и само по себе не может служить достаточным основанием для изменения или расторжения договора. Финансовые трудности контрагентов, возникающие из-за кредитной политики государства, считаются рыночным фактором и относятся к предпринимательским рискам.
Выводы и практические рекомендации:
- Приоритет – переговоры. Даже в условиях высокой ключевой ставки стороны вынуждены находить компромисс, зафиксировав гибкий механизм индексации. При этом нежелательно закладывать в основу индексации по договору ставку ЦБ, поскольку в случае, если она станет “слишком” высокой, суд охотно снизит результат такой индексации как экономически необоснованную меру.
- Доказывайте и отражайте в договоре признаки экономической обоснованности. Используйте для изменения стоимости договора сравнительный анализ аналогичных рыночных предложений, данные аналитических агентств о рынке аренды и прочие объективные данные, не опираясь на “голую” ставку.
- Следите за судебной практикой. В 2025 году суды продолжают придерживаться консервативного подхода, требуя прямых доказательств существенного изменения обстоятельств.
- Фиксируйте всё письменно. Любые договорённости, в том числе об индексации, должны быть оформлены дополнительным соглашением или прямо предусмотрены в договоре аренды.
Судебный пересмотр остаётся крайней мерой с низкой вероятностью успеха.
