При проверке недвижимости покупатели обычно фокусируются на фигуре собственника, справедливо полагая, что именно он обладает всей полнотой прав. Однако существует юридический нюанс, способный перечеркнуть это правило: право пожизненного проживания. Его обладатель может на законных основаниях остаться в квартире даже против воли нового владельца, превратив сделку в серьезную проблему.
Суть права: неприкосновенность пользования Это право наделяет человека бессрочной и неотчуждаемой возможностью жить в конкретном помещении. Оно сохраняется при любой смене собственника и не может быть отменено через суд по его инициативе. Новый владелец, купив квартиру, фактически получает «соседа», которого не вправе выселить.
В каких ситуациях возникает такое обременение?
- Отказ от приватизации. Самый распространенный случай. При приватизации муниципального жилья все прописанные имеют право на долю. Тот, кто от нее добровольно отказывается, автоматически получает гарантированное законом право пожизненного проживания в этой квартире.
- Завещательный отказ (легат). Собственник в завещании может возложить на наследников обязанность предоставить кому-либо (например, няне, дальнему родственнику, знакомому) право пользования жильем на период жизни этого человека.
- Договор пожизненного содержания с иждивением (рента). Передавая недвижимость по договору ренты, получатель (как правило, пожилой человек) часто сохраняет за собой право проживать в ней до конца жизни, что и фиксируется в соглашении.
- Специальные условия в договорах.
Право может быть закреплено:
- В брачном договоре или соглашении о разделе имущества, если один из супругов, не являясь собственником, сохраняет возможность жить в квартире после развода.
- В договоре дарения, когда даритель, передавая квартиру, хочет гарантировать себе возможность остаться в ней. Суды в таком случае часто квалифицируют сделку как смешанный договор.
Вывод для покупателя недвижимости: Право пожизненного проживания — это серьезное обременение, существенно снижающее ценность и ликвидность объекта. Оно не отражается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как право собственности, но может быть установлено из истории жилья и изучения юридического статуса всех зарегистрированных лиц, напрмиер поквартирная карточка или выписка из домовой книги ( отменили в 2018 году), но даже сейчас можно получить архивный документ.Поэтому перед покупкой должна обязательно включать не только анализ прав собственника, но и тщательное исследование правового положения всех, кто имеет прописку в квартире, особенно если она была приватизирована или получена по наследству.
