В конце 2023 года Правительством РФ был принят «новый» порядок приемки квартиры, который будет действовать до конца 2024 года. Ранее в 2022 году Правительство принимало точно такой же порядок приемки квартиры от застройщика, который действовал до 30 июня 2023 года.
Ваша квартира готова — когда придете?
Сообщение о готовности квартиры к сдаче-приемки может быть направлено дольщику по электронной почте или иным способом, предусмотренным договором.
Важно!!! Сообщение должно быть подписано усиленной квалифицированный электронной подписью.
К приемке нужно приступить дольщику в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения.
Квартира передается застройщиком и принимается дольщиком по передаточному акту.
Не буду подписывать акт пока все не устраните
Раньше как было? Нашел недостатки, отказался от подписания передаточного акта и пошел требовать от застройщика: либо исправляй, либо плати.
А сейчас?
Передаточный акт можно не подписывать только если обнаружены существенные недостатки, которые подтверждены актом осмотра, составленным специалистом
Существенный недостаток — это неустранимый недостаток, недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, либо проявляется вновь после их устранения, и другие подобные недостатки
Если же недостатки не существенные, то передаточный акт придется подписать с указанием в нем недостатков. В данном случае специалист не нужен. Но если между дольщиком и застройщиком будут разногласия по недостаткам, то тут вновь понадобится помощь специалиста для составления акта осмотра.
Придется подождать…
Если недостатки существенные, тогда дольщик (в случае его отказа от устранения недостатков) вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата оплаченной суммы с процентами.
В остальных случаях придется ждать. Застройщик обязан бесплатно устранить все выявленные недостатки в течение 60 календарных дней.
При обнаружении существенного недостатка срок устранения начинает течь с момента составления специалистом акта осмотра, а если недостаток несущественный — с момента подписания передаточного акта.
Застройщик устранял-устранял, да не устранил недостатки
Если застройщик не устранил недостатки или отказался от их устранения, то дольщик вправе обратиться с иском в суд или с требованием к застройщику о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков.
При обращении к застройщику такое требование должно быть удовлетворено в течение 10 рабочих дней со дня обращения.
Если застройщик требование добровольно не исполнит, необходимо обращаться с иском в суд.
Что за зверь такой — специалист
Если вы столкнетесь со всем, что я описал выше, вы столкнетесь и с так называемым специалистом. Этот самый специалист нужен будет для составления акта осмотра ровно в двух случаях: по существенным недостаткам и/или по разногласиям по недостаткам. Итак, специалист — это лицо, обладающее специальными познаниями по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации.
Ничего не понятно? Попробуем так. Специалист:
- имеет профильное образование;
- является членом реестра НОПРИЗ и/или НОСТРОЙ
- имеет трудовой договор с ИП или компанией, которая является членом СРО по подготовке проектной документации
Будем проводить обследование в следующем порядке
Специалист определяется по соглашению между застройщиком и дольщиком.
Дата осмотра должна быть согласована в течение 5 рабочих дней со дня выявления разногласий, но не раньше чем через 3 рабочих дня с момента согласования.
При осмотре должны присутствовать представители застройщика и дольщик либо его представитель.
Дольщик должен направить застройщику в течение 3 рабочих дней составленный специалистом акт осмотра. Акт составляется в произвольной форме и должен содержать дату осмотра, фамилию, имя и отчество специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.
За чей счет банкет?
Судя по тексту постановления расходы на оплату услуг специалиста изначально понесет дольщик.
И если действительно специалистом будут обнаружены недостатки, то застройщик будет обязан возместить понесенные расходы. Но это при условии, что соглашением не предусмотрено иное. Так что смотрим, что подписываем. Вполне вероятно, застройщик будет стараться подписать какой-либо документ, где как раз и будет предусмотрено иное.
Не хочу ничего показывать, пусть платят деньги
Дольщик не вправе препятствовать застройщику в устранении недостатков. Также нельзя препятствовать составлению акта осмотра. Для этих действий дольщик обязан предоставить доступ в квартиру.
Если такой доступ предоставлен не будет, то дольщик не вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков,; соразмерного уменьшения покупной цены или возмещения стоимости расходов на устранение недостатков.
А что будет если не принимать квартиру?
Не принимать квартиру можно только в одном случае — при наличии существенного недостатка. Все остальное — уклонение от приемки.
И в этом случае застройщик вправе подписать передаточный акт в одностороннем порядке через месяц со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры.
Снова на стороне застройщика…
Что ж, по моему скромному мнению, указанный порядок изменяет баланс прав и обязанностей при приемке квартиры в сторону застройщика.
Теперь прежде чем идти в суд, нужно будет как минимум два месяца ждать, исправит ли застройщик недостатки или нет.
А насколько качественно он их исправит?
Практика показывает, что ждать чудес не стоит. Если уже построили не очень хорошо, то с чего бы потом качественно исправлять недостатки?
А еще нужно будет оплатить услуги специалиста.
В очередной раз усложнили жизнь дольщику.
Надеюсь, ваши квартиры вам сдадут без недостатков 🙂
А если у вас остались вопросы — пишите в комментариях, пообщаемся.
