Что делать, если нашел недостатки в строительстве
В данной статье пойдет речь о возможных действиях в случае выявления недостатков в строительстве по договорам индивидуального жилищного строительства.
При таких отношениях сторон название договора может звучать как договор строительного подряда, при этом само по себе название договора не имеет значение, главное его содержание, чтоб он был направлен на возведение недвижимого имущества для использование гражданином для для личных, семейных, домашних или иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
По окончанию строительства объекта недвижимости подписывается акт приема-передачи.
- Все видимые недостатки должны быть вами указаны в данном акте. В случае если при принятии объекта недвижимости вы как не специалист не выявили недостатки и подписали акт приема-передачи без замечаний это не лишает вас права в дальнейшем потребовать устранения недостатков выявленных при эксплуатации дома (скрытые недостатки).
При этом необходимо иметь ввиду, что ответственность застройщика ограничена гарантийным сроком (за некоторыми исключениями из этого правила), который указывается в договоре строительства. Если гарантий срок в договоре не указан подлежит применению п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей в соответствии с которым, потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
Уведомить застройщика о недостатках
В процессе эксплуатации дома могут начать обнаруживаться недостатки незамеченные при приемке, например промерзание окон, появление трещин по фундаменту, стенам дома, отсутствие шумоизоляции и прочее.
- Первое, что необходимо сделать письменно (если в электронной форме, направлять на почтовый ящик указанный на сайте застройщика или в договоре, в случае с юридическими лицами письмом по адресу указанному в ЕГРЮЛ) уведомить об обнаруженных недостатках застройщика, предложить согласовать день и время для проведения осмотра и составления акта о выявленных недостатках.
Провести независимую строительную экспертизу
В случае, если застройщик не реагирует на ваше уведомление, отказывается устранять недостатки либо проведение работ по их устранению ничего не меняет, необходимо обратиться за проведением независимой строительной экспертизы. О дне и времени проведения экспертизы необходимо письменно уведомить застройщика, его неявка значения не имеет.
Экспертизу можно провести в двух вариантах.
- Вариант 1 – эксперт подготовит отчет о выявленных недостатках, отразит каким ГОСТ, СП они не соответствуют.
- Вариант 2 – эксперт дополнительно подготовит локальный сметный расчет о стоимости устранения таких недостатков. Вариант 2 будет стоить дороже, но он предпочтительнее (об этом ниже).
Направить претензию застройщику об устранении недостатков
После получения заключения эксперта готовиться и направляется по правилам указанным выше претензия застройщику об устранении недостатков. В случае если застройщик продолжает вести себя также как и при уведомлении остается только обратиться за удовлетворением своих требований в судебном порядке.
В исковом заявлении в соответствии с п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей вы вправе заявить следующие требования:
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
- соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
- безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;
- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
На практике чаще всего применяется последний пункт. В этом случае с застройщика взыскивается денежные средства необходимые для устранения недостатков. При этом нет необходимости предварительно проводить ремонтные работы и предъявлять расходы на них, будет достаточно заключения эксперта о стоимости устранения таких недостатков которые в устраните в будущем. После получения от застройщика компенсации вы сами будете решать какие и как будете проводить работы по устранению недостатков. Поэтому проведение экспертизы с расчетом стоимости работ по устранению недостатков предпочтительнее.
- Кроме стоимости устранения недостатков вы вправе согласно п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей требовать выплаты неустойки в размере 3% в день. Процент по рыночным меркам очень высокий и за непродолжительное время неустойка достигает 100% и этим ограничивается статьей 28 Закона о защите прав потребителей.
- Также в случае удовлетворения ваших требований судом с застройщика подлежит взысканию в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штраф в размере 50% от удовлетворенной суммы. Расчет штрафа: стоимость устранения недостатков + неустойка / 2 = сумма штрафа.
- В соответствии с ст. 15 Закона о защите прав потребителей застройщиком подлежит компенсация морального вреда. На 2025 год средняя сумма компенсации в г. Новосибирске составляет 10 – 15 тысяч рублей.
- Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. К этим расходом относится то, что вы потратите в связи с рассмотрением судебного дела: почтовые расходы, заверение доверенности на представителя, стоимость услуг представителя, государственная пошлина и прочее.
Потребители по таким искам освобождены от уплаты государственной пошлины (подпункт 4 пункта 2 статьи 333.36 НК РФ), если их требование не превышают 1 млн. рублей. В случае превышения цены иска в 1 млн. рублей госпошлина уплачивается в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ (как любые иные имущественные иски) и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска в 1 млн. рублей.
Решения судов о рассмотрении подобных дел размещены в моих судебных делах на https://harant.ru/lawyers/novosibirsk/markelov-maksim-vladimirovich/
