Главная проблема в «жилищном» использовании маткапитала кроется в тонкостях выделения долей.
- Кому именно надо выделять доли?
По закону, доли надо выделить всем членам семьи. А именно:
- матери ребенка, на которого дан материнский сертификат;
- супругу, который является отцом ребенка;
- всем детям матери.
Обратите внимание! Если супруг не является отцом ребенка, на которого выдан маткапитал, — то доля ему не выделяется. Есть и обратная ситуация. Если мать вложила маткапитал в жилье, а потом развелась с отцом ребенка — то она должна будет выделить долю отцу. В случае с ипотекой это может быть очень непросто: после погашения кредита и снятия обременения — а это может быть через много лет! — отца надо будет найти и выделить ему долю. Но сейчас рассматривается возможность отказа от доли совершеннолетним членом семьи и бывшим супругом. И что касается детей. Доли должны получить все дети матери, даже от прошлых браков и даже если они с ней уже не живут. Есть случаи в судебной практике, когда такие дети, достигнув совершеннолетия, обращались в суд и получали свою долю в квартире. Дети супруга от прошлых браков, если мать их не усыновляла, долями не наделяются. В некоторых случаях владельцем материнского сертификата является отец, и тогда к нему приложимы все условия использования маткапитала, касающиеся матери.
- Какие доли по размеру надо выделить?
Размер долей родители могут определять самостоятельно. И многие поступают просто: делят квартиру на равные доли по числу членов семьи, и все. И вот здесь кроется большой подводный камень. Если семья потом решит продать квартиру, ей надо будет согласовывать сделку с опекой — а опека будет внимательно смотреть, не нарушаются ли при этом права ребенка, получит ли он свои 20 кв.м. в новом жилье. И купить квартиру меньшей площади уже вряд ли выйдет — даже если квартира объективно лучше и находится в лучшем районе. Поэтому лучше выделять детям доли, соразмерные сумме вложенного материнского капитала. Такой подход, кстати, рекомендовал даже Конституционный суд.
- Что будет, если не выделить доли?
За выделением долей следит Социальный фонд РФ и прокуратура. Если выяснится, что материнский капитал вложен, а доли детям не выделены — это квалифицируют как нарушение прав детей и заставят либо выделить-таки доли, либо вернуть маткапитал. Если семья квартиру к тому времени продаст, то сделку могут признать недействительной. Причем ее могут признать недействительной как полностью — так и только в части только детских долей. В этом варианте для покупателя тоже мало приятного. Это означает, что дети будут, как минимум прописаны в этом жилье, пока родители не купят им долю в другой квартире.
- Минимальный срок владения жильем при выделе долей?
До недавнего времени это был просто камень преткновения. В ипотечном жилье родители становятся собственниками сразу после регистрации сделки в Росреестре — а дети только после наделения их долями. Соответственно, и минимальный срок владения жильем для ребенка считается только с этого момента. В итоге разница между оформлением права собственности родителей и детей составляет чаще всего несколько лет. И вот проходит 5 лет, квартиру уже по закону уже вроде бы можно продать без НДФЛ — но ведь есть еще и детские доли! Которые подпадают под налог. А теперь хорошая новость: срок владения жильем для детей будет считаться так же, как для родителей. Поправки в Налоговый Кодекс уже вступили в силу — так что, по идее, НДФЛ с квартиры, проданной в 2024 году, уже должен считаться по-новому.
- Нужен ли нотариус для наделения детей долями?
Если у супругов долевая собственность, брачный договор или если супруги дробят совместную собственность при расторжении брака и иных случаях, где присутствует долевая собственность до момента выдела долей детям, тогда в этом случае необходимо посетить нотариуса – в этих ситуациях предусмотрена нотариальная форма соглашения. Отдельно отмечу, что доли необходимо выделять именно по соглашению, а не договором дарения. Если квартира в совместной собственности супругов, то можно просто выделить доли детям, а остальную часть так и оставить в совместной собственности. В этом случае нотариус не нужен, достаточно соглашения в простой письменной форме. Соглашение в простой письменной форме имеет ряд своих нюансов в каждом конкретном случае, поэтому я рекомендую обращаться за его составлением к юристам, специализирующимся в сфере недвижимости или к нотариусу, если обязательна нотариальная форма.
- Как узнать у продавца недвижимости, использовался ли маткапитал?
Сейчас есть возможность получить две справки по маткапиталу: -Об остатке маткапитала -Расширенная Запрашивать необходимо РАСШИРЕННУЮ! Если маткапитал был использован на покупку жилья и продавец предоставляет справку «об остатке», то в ней будет прописано «Сведения о выдаче гос. сертификата в федеральном регистре отсутствуют», хотя сертификат был выдан и использован. Такой казус конечно же рано или поздно будет устранен, но пока так. автор статьи Берковская Виктория, юрист по недвижимости и гражданским делам, судебный эксперт
