В 2025–2026 годах государство всерьёз берётся за наведение порядка на рынке недвижимости. Изменения затрагивают ЕГРН, сделки с жильём, долевую собственность, приватизированные квартиры и земельные участки.
На первый взгляд — технические правки.
На практике — серьёзные нововведения, которые меняют правила игры для собственников и покупателей.
Разберу пять ключевых изменений, о которых важно знать заранее, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами уже после сделки.
Договоры безвозмездного пользования жильём станут «видимыми»
Речь идёт о ситуациях, когда квартира или дом предоставляются для проживания бесплатно — родственникам, знакомым, третьим лицам.
Что меняется:
- Такие договоры будут подлежать обязательной государственной регистрации и отражаться в ЕГРН.
Как было:
- Покупатель узнавал о проживающих лицах уже после сделки, когда выяснялось, что выселить их невозможно без суда.
Как станет:
- Информация о договоре будет видна до покупки, что позволит заранее оценить риски.
На практике это закрывает одну из самых конфликтных ситуаций вторичного рынка.
Порядок пользования при долевой собственности внесут в ЕГРН
Если объект находится в долевой собственности, а между владельцами:
- распределены комнаты;
- закреплён порядок пользования;
- есть соглашение или судебное решение,
эти сведения можно будет официально внести в реестр.
Почему это важно:
- Раньше покупатель доли видел только размер доли, но не понимал, какой частью жилья он реально сможет пользоваться.
- Теперь порядок пользования станет обязательным и для третьих лиц.
В ЕГРН появятся сведения о лицах с правом бессрочного проживания
В реестр будут включаться данные о гражданах, которые:
- не являются собственниками;
- но имеют право пожизненного или бессрочного проживания в квартире или доме.
Важно понимать: продажа недвижимости не прекращает это право.
Теперь покупатель сможет узнать о таких лицах до подписания договора, а не после получения ключей.
Пожизненные жильцы приватизированных квартир перестанут быть «сюрпризом»
Если при приватизации:
- гражданин отказался от участия;
- но сохранил право пожизненного проживания,
эта информация будет отражаться в ЕГРН.
Раньше:
- Такие жильцы обнаруживались через архивы, БТИ или суды — уже после покупки.
Теперь:
- Покупатель заранее увидит, есть ли в квартире лица с пожизненным правом проживания, и сможет принять осознанное решение.
Усиление контроля за кадастровым учётом объектов на участках
Росреестр планирует ввести ответственность для собственников земельных участков, если на участке фактически есть:
- жилой дом;
- строение;
- хозяйственные постройки,
но они не поставлены на кадастровый учёт.
Подход становится жёстче: если объект существует — он должен быть оформлен юридически.
Это особенно актуально для владельцев частных домов, дач и загородной недвижимости.
Что это значит на практике
Государство делает рынок недвижимости более прозрачным и прогнозируемым.
Для добросовестных участников — это плюс.
Для тех, кто привык полагаться на устные договорённости и «как-нибудь потом оформить», — источник новых рисков.
Проверка недвижимости перед сделкой перестаёт быть формальностью. Теперь важно анализировать не только право собственности, но и все связанные с объектом обременения и права третьих лиц, отражённые в ЕГРН.
Вывод
Новые правила направлены на то, чтобы:
- сократить количество судебных споров;
- защитить покупателей;
- вывести из тени скрытые обременения.
Но они же повышают ответственность собственников и усложняют сделки для тех, кто не уделяет внимания документам.
Мой профессиональный вывод простой:
чем раньше вы проверяете объект недвижимости, тем меньше рисков и затрат в будущем.
Эти изменения стоит учитывать уже сейчас — независимо от того, планируете вы покупку, продажу или просто владеете недвижимостью.
