Построили дом, баню, теплицу или гараж на своём участке — что дальше? В 2025 году этот вопрос особенно актуален. Росреестр усилил контроль за недвижимостью: теперь без регистрации даже небольших объектов можно попасть на штраф или столкнуться с проблемами при продаже земли. Чтобы избежать ошибок, важно понимать: какие постройки обязательно регистрируются, а какие можно оставить без оформления. В этой статье подробно разбираем правила регистрации объектов на земельных участках — с примерами, нормами закона и рекомендациями юриста.
Почему важно вовремя регистрировать постройки
По закону, любые объекты недвижимости, которые имеют признаки капитальности, подлежат государственной регистрации прав. Это закреплено в: • ст. 130 ГК РФ — определение недвижимости; • ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; • разъяснениях Минэкономразвития и Росреестра. Если объект не зарегистрирован, то: • он не считается вашей собственностью в юридическом смысле; • вы не сможете его продать, подарить или оставить в наследство; • налоговая не будет учитывать его при расчёте налога на имущество, но при выявлении — доначислит задним числом; • могут возникнуть проблемы при проверке использования земли по назначению (например, ИЖС или ЛПХ).
Что считается капитальным строением
Подлежат регистрации только те постройки, которые: • имеют фундамент (хотя бы ленточный или свайный); • неразрывно связаны с землёй; • предназначены для длительного использования; • не могут быть перемещены без разрушения. Это важно: наличие фундамента — не единственный критерий. Например, лёгкий домик без фундамента, но с инженерными коммуникациями, тоже может считаться капитальным.
Какие строения нужно регистрировать
По состоянию на 2025 год, обязательной регистрации подлежат: 1. Жилые дома Построенные на участках с разрешённым использованием «ИЖС», «ЛПХ» или «дачное строительство». Включая дома, возведённые по дачной амнистии. 2. Индивидуальные гаражи На собственном участке, если они капитальные. Подпадают под закон о гаражной амнистии. 3. Бани, летние кухни, сараи и хозблоки Если они: • имеют фундамент, • подключены к коммуникациям, • используются круглогодично. 4. Гостевые дома Если построены как капитальные объекты, а не как времянки. Даже при отсутствии регистрации они могут быть признаны объектами самовольного строительства. 5. Магазины, мастерские, автомойки и другие коммерческие постройки Если вы строите на участке с коммерческим разрешением или в рамках целевого использования — регистрация обязательна.
Какие постройки регистрировать не нужно
Регистрация не требуется, если постройка: • не имеет фундамента; • легко переносится; • используется временно (например, теплица, шатёр, бытовка). Примеры: • деревянная теплица на паре кирпичей; • садовый туалет без септика; • парник из дуг и плёнки; • контейнер без жёсткого закрепления. Но! Если такая «времянка» подключена к воде и электричеству, ею пользуются круглый год, и она стоит годами — проверка может признать её капитальным строением.
Что изменилось в 2025 году
1. Обязательна регистрация через техплан и уведомление Если вы строите на участке ИЖС или ЛПХ, перед началом строительства нужно подать уведомление через Госуслуги или МФЦ. После завершения — заказать технический план у кадастрового инженера и подать заявление в Росреестр.
2. Упрощённая регистрация по дачной амнистии действует до 1 марта 2031 года, но только для некоторых объектов. 3. Росреестр начал активно проверять объекты с помощью аэрофотосъёмки и спутников. Если обнаружена незарегистрированная постройка — владельцу направляется уведомление с требованием её оформить. 4. Введены штрафы за самовольные постройки: • для граждан — до 10 000 руб.; • для юрлиц — до 500 000 руб. Если постройку нельзя узаконить — она подлежит сносу. Как зарегистрировать постройку 1. Уведомление о строительстве (только для ИЖС, ЛПХ, СНТ) Подаётся через Госуслуги или МФЦ перед началом строительства. 2. Заказать техплан Кадастровый инженер делает обмеры, вносит объект в кадастр. 3. Подать заявление на регистрацию права Это можно сделать через Госуслуги, нотариуса, МФЦ или в Росреестре. 4. Получить выписку из ЕГРН После регистрации — объект официально считается вашей собственностью.
Что будет, если не регистрировать
• Постройка считается самовольной; • Её могут запретить использовать; • Возможны штрафы и требования о сносе; • Нельзя продать, передать по наследству, заложить в банк. Вывод Если вы построили на участке дом, баню, гараж, хозблок или любое другое капитальное сооружение, — в 2025 году регистрация обязательна. Неоформленная постройка = самовольная, а это риск и по закону, и по деньгам. Временные объекты — как теплицы и бытовки — регистрировать не нужно, если они действительно временные. Но всё решается индивидуально: проверяющие оценивают фундамент, подключение коммуникаций, срок эксплуатации. Нужна помощь с регистрацией построек? Проверю документы, подскажу, подлежит ли объект оформлению, подготовлю техплан, уведомление и заявление. Субботина Галина Николаевна Юрист по недвижимости, член Ассоциации юристов России 120+ успешно зарегистрированных объектов 10+ лет практики
