Построили дом, баню, теплицу или гараж на своём участке — что дальше? В 2025 году этот вопрос особенно актуален. Росреестр усилил контроль за недвижимостью: теперь без регистрации даже небольших объектов можно попасть на штраф или столкнуться с проблемами при продаже земли. Чтобы избежать ошибок, важно понимать: какие постройки обязательно регистрируются, а какие можно оставить без оформления.
В этой статье подробно разбираем правила регистрации объектов на земельных участках — с примерами, нормами закона и рекомендациями юриста.
Почему важно вовремя регистрировать постройки
По закону, любые объекты недвижимости, которые имеют признаки капитальности, подлежат государственной регистрации прав. Это закреплено в:
- ст. 130 ГК РФ — определение недвижимости;
- ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- разъяснениях Минэкономразвития и Росреестра.
Если объект не зарегистрирован, то:
- он не считается вашей собственностью в юридическом смысле;
- вы не сможете его продать, подарить или оставить в наследство;
- налоговая не будет учитывать его при расчёте налога на имущество, но при выявлении — доначислит задним числом;
- могут возникнуть проблемы при проверке использования земли по назначению (например, ИЖС или ЛПХ).
Что считается капитальным строением
Подлежат регистрации только те постройки, которые:
- имеют фундамент (хотя бы ленточный или свайный);
- неразрывно связаны с землёй;
- предназначены для длительного использования;
- не могут быть перемещены без разрушения.
Какие строения нужно регистрировать
По состоянию на 2025 год, обязательной регистрации подлежат:
- Жилые дома, построенные на участках с разрешённым использованием «ИЖС», «ЛПХ» или «дачное строительство». Включая дома, возведённые по дачной амнистии.
- Индивидуальные гаражи на собственном участке, если они капитальные. Подпадают под закон о гаражной амнистии.
- Бани, летние кухни, сараи и хозблоки. Если они имеют фундамент, подключены к коммуникациям и используются круглогодично.
- Гостевые дома, если построены как капитальные объекты, а не как времянки. Даже при отсутствии регистрации они могут быть признаны объектами самовольного строительства.
- Магазины, мастерские, автомойки и другие коммерческие постройки. Если вы строите на участке с коммерческим разрешением или в рамках целевого использования — регистрация обязательна.
Какие постройки регистрировать не нужно
Регистрация не требуется, если постройка:
- не имеет фундамента;
- легко переносится;
- используется временно (например, теплица, шатёр, бытовка).
Примеры:
- деревянная теплица на паре кирпичей;
- садовый туалет без септика;
- парник из дуг и плёнки;
- контейнер без жёсткого закрепления.
Что изменилось в 2025 году
1.Обязательна регистрация через техплан и уведомление.
Если вы строите на участке ИЖС или ЛПХ, перед началом строительства нужно подать уведомление через Госуслуги или МФЦ. После завершения — заказать технический план у кадастрового инженера и подать заявление в Росреестр.
2. Упрощённая регистрация по дачной амнистии действует до 1 марта 2031 года, но только для некоторых объектов.
3. Росреестр начал активно проверять объекты с помощью аэрофотосъёмки и спутников. Если обнаружена незарегистрированная постройка — владельцу направляется уведомление с требованием её оформить.
4. Введены штрафы за самовольные постройки:
- для граждан — до 10 000 руб.;
- для юрлиц — до 500 000 руб.
Если постройку нельзя узаконить — она подлежит сносу.
Как зарегистрировать постройку
- Уведомление о строительстве (только для ИЖС, ЛПХ, СНТ) Подаётся через Госуслуги или МФЦ перед началом строительства.
- Заказать техплан Кадастровый инженер делает обмеры, вносит объект в кадастр.
- Подать заявление на регистрацию права Это можно сделать через Госуслуги, нотариуса, МФЦ или в Росреестре.
- Получить выписку из ЕГРН После регистрации — объект официально считается вашей собственностью.
Что будет, если не регистрировать постройку
- Постройка считается самовольной;
- Её могут запретить использовать;
- Возможны штрафы и требования о сносе;
- Нельзя продать, передать по наследству, заложить в банк.
Если вы построили на участке дом, баню, гараж, хозблок или любое другое капитальное сооружение, — в 2025 году регистрация обязательна.
Временные объекты — как теплицы и бытовки — регистрировать не нужно, если они действительно временные. Но всё решается индивидуально: проверяющие оценивают фундамент, подключение коммуникаций, срок эксплуатации.
Нужна помощь с регистрацией построек? Проверю документы, подскажу, подлежит ли объект оформлению, подготовлю техплан, уведомление и заявление. Субботина Галина Николаевна Юрист по недвижимости, член Ассоциации юристов России 120+ успешно зарегистрированных объектов 10+ лет практики
