Покупка коммерческой недвижимости. Всё хорошо или….
Юридические риски
Это основная и самая сложная категория рисков. Основные моменты
- Собственность. Кто собственник?
- Наличие обременений и ограничений: залог, арест, аренда, памятник архитектуры и пр. Вправе ли собственник распоряжаться объектом, с какими ограничениями столкнется покупатель?
- Права на земельный участок. На каком праве продавцу принадлежит земельный участок. Соблюдается ли ВРИ
- Правомочия продавца. Проверяются в зависимости о того, юр. лицо или физ. лицо
- Иные юридические проверки (долги, суды, банкротство и пр., на основании чего возникло право собственности – отдельная проверка документов)
Как снизить юридические риски?
- Проверка документов и подготовка сделки с привлечением юристов. Объем проверки и сопровождения сделки может быть различным – от поверхностного просмотра документов до глубокого и всестороннего анализа. Цена соответственно также сильно варьируется. Но оно того стоит.
Технические риски
С какими техническими проблемами вы можете столкнуться?
- Метраж. Соответствие фактического метража и метража по документам.
- Планировка. Наличие несоответствий фактической и юридической планировки, незаконная перепланировка, незаконная реконструкция.
- Техническое состояние самого помещения. Ремонт, фасады, окна, двери, полы, потолки, перекрытия.
- Техническое состояние сетей и сетевого оборудования. Электричество, вода, отопление, счетчики, розетки, выключатели, электрические щитки, щитовые, трансформаторные подстанции, индивидуальные тепловые пункты и пр.
- Наличие и техническое состояние инженерного оборудования. Вентиляция, кондиционирование, противопожарные системы, система контроля доступа и пр.
- Мощности. Сколько на вашем объекте электричества, а его хватит, чтобы хотя бы свет загорелся, а компьютеры заработали? А вода горячая есть? А отопление в норме?
Не буду все подробно расписывать, но эта история может очень дорого вам обойтись.
Как минимизировать технические риски:
- Самостоятельный осмотр помещения. Порой меня поражает подход риелторов. «Помещение не обязательно смотреть, фото его может и фотограф сделать, а федеральный продуктовый оператор весь ремонт на себя возьмет».Ну-ну. Автомобили подержанные также предлагаю покупать по фото. А продуктовик свои деньги тоже считает и всё это вам аукнется, даже на этапе ценообразования арендной платы. Ну да ведь это не деньги посредников.
- Проверка договоров с поставщиками услуг. Там вы увидите мощности и границы эксплуатационной ответственности.
- Сопоставление фактической и юридической планировки и проверка экспликации помещения. Есть опасения? Призывайте в помощь кадастровых инженеров, они отобьют весь метраж и сопоставят с базами ЕГРН.
- Проверка инженерных системы со специализированными организациями или, как минимум, самостоятельная проверка их работоспособности.
Коммерческие риски
Основа –это ликвидность объекта и его окупаемость
- Подумайте, а если вам необходимо будет выйти в деньги, вы сможете такой объект продать? А как быстро? Как быстро покупка отобьет себя в деньгах и начнет приносить прибыль?
- Здесь еще зависит от цели приобретения. Для себя (арендный бизнес) или с целью перепродажи. Соответственно и расчеты будут разные. Но цель то одна – получение дохода!
Арендные риски
Эти риски связаны с «опасными» для арендодателя условиями договора аренды, если покупается помещение с «живыми» арендаторами. Особенно, если это крупные сетевики!
ОБЯЗАТЕЛЬНО Привлекайте профильных юристов, специалистов в области аренды и сделок с коммерческой недвижимости.
Как итог
Перечисленные риски – далеко не полный перечень проблем, с которыми можно столкнуться при покупке нежилого помещения. Например, при продаже от юридического лица необходимо и его полностью проверять, что способен сделать только грамотный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью и которому знакомо корпоративное право.
