Я уже более 10 лет работаю с предпринимателями, которые арендуют коммерческую недвижимость. На практике вижу, как арендодатели часто злоупотребляют своим положением: повышают арендную плату без оснований, затягивают с подписанием договоров, препятствуют выкупу помещения по 159-ФЗ. Чтобы избежать проблем, важно знать свои права. В этой статье я расскажу, на что Вы можете рассчитывать как арендатор и как защитить свои интересы.
1. ПРАВО НА СВОЕВРЕМЕННУЮ ПЕРЕДАЧУ ПОМЕЩЕНИЯ
Арендодатель обязан передать помещение в срок, установленный договором. Если этого не происходит, Вы можете: • Расторгнуть договор и потребовать возврата аванса; • Запросить компенсацию убытков, если из-за задержки пострадал бизнес; • Обратиться в суд с требованием о принудительной передаче объекта.
2. ПРАВО НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПО НАЗНАЧЕНИЮ
В договоре должно быть четко прописано назначение помещения (офис, магазин, склад и т. д.). Если арендодатель пытается ограничить Вашу деятельность или требует сменить профиль бизнеса, это нарушение договора.
3. ПРАВО НА РЕМОНТ И УЛУЧШЕНИЯ
Вы имеете право: • Делать косметический ремонт, если это не затрагивает конструктив здания; • Проводить капитальные улучшения, но с согласия собственника; • Требовать компенсацию, если улучшения увеличили стоимость помещения (ст. 623 ГК РФ). Если Вы вложились в ремонт, а арендодатель пытается расторгнуть договор без возмещения затрат – у Вас есть возможность защитить свои права в суде.
4. ПРАВО НА СНИЖЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Вы можете требовать уменьшения арендных платежей, если: • Помещение оказалось в худшем состоянии, чем указано в договоре; • Арендодатель не выполняет обязательства по обслуживанию здания; • Возникли форс-мажорные обстоятельства (например, пандемия).
5. ПРАВО НА ВЫКУП ПОМЕЩЕНИЯ (159-ФЗ)
Если Вы арендуете муниципальное помещение более 2 лет и ведете бизнес, у Вас есть преимущественное право на выкуп по Федеральному закону № 159-ФЗ. Это реальный способ снизить расходы и получить помещение в собственность. Важно: если арендодатель продает объект третьему лицу, не предложив его Вам, сделку можно оспорить.
6. ПРАВО НА ЗАЩИТУ ОТ НЕОБОСНОВАННОГО ПОВЫШЕНИЯ
АРЕНДЫ Арендодатель не может в одностороннем порядке увеличивать плату, если: • В договоре не прописан механизм пересмотра цены; • Нет объективных рыночных оснований для повышения. Если арендодатель требует завышенную сумму, я помогу оспорить это в суде.
7. ПРАВО НА ПРОДЛЕНИЕ ДОГОВОРА
Если срок аренды истек, а Вы продолжаете пользоваться помещением без возражений арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). Это значит, что Вас не могут просто так выселить.
8. ПРАВО НА СУБАРЕНДУ
Если в договоре аренды нет запрета, Вы можете сдавать помещение в субаренду, но должны уведомить об этом собственника.
9. ПРАВО НА РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА БЕЗ ШТРАФОВ
Вы можете прекратить аренду без санкций, если: • Арендодатель не выполняет обязательства; • Помещение стало непригодным для работы; • Договор предусматривает досрочное расторжение. Если арендодатель требует выплату штрафа за расторжение, хотя у Вас есть законные основания, я помогу отстоять Ваши интересы.
10. ПРАВО НА ЗАЩИТУ ОТ НЕЗАКОННОГО ВЫСЕЛЕНИЯ
Вас не могут просто так выставить из помещения! Выселение возможно только через суд и только при серьезных нарушениях: • Систематическая неуплата аренды; • Использование помещения не по назначению; • Нарушение условий договора. В практике встречаются случаи, когда арендодатели пытаются выгнать арендатора, несмотря на добросовестное выполнение условий договора. В таких ситуациях я помогаю защитить бизнес.
КАК Я МОГУ ВАМ ПОМОЧЬ?
Если арендодатель нарушает Ваши права, действуйте:
1. Фиксируйте нарушения (переписка, фото, видео, жалобы).
2. Обратитесь ко мне за консультацией.
3. Попробуйте досудебное урегулирование (переговоры, претензия).
4. Если не помогает – подавайте иск в суд. ОБО МНЕ
Меня зовут Галина Николаевна Субботина, я юрист с более чем 10-летним опытом работы в сфере коммерческой недвижимости. ✔ Член Ассоциации юристов России ✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы ✔ Более 120 успешно выкупленных помещений ✔ 250 млн рублей сэкономленных клиентам ✔ Уникальные положительные судебные решения
!
