Покупка квартиры — серьёзный шаг. Это не просто ключи от нового адреса, а инвестиция, эмоциональное решение, мечта. И как бы ни хотелось быстрее заехать в собственное жильё, проверка документов — то, на чём точно не стоит экономить. Каждая вторая сделка на вторичке требует юридического внимания: от «забытых» прописанных до тайных наследников. Рассказываю, что проверить, чтобы не оказаться в суде — или без квартиры. Паспорт каждого собственника
Начнём с самого очевидного, но критичного: паспорт продавца. На что обратить внимание: • Паспорт должен быть действующим, не порванным, без переклеенных страниц. • Фотография в документе должна совпадать с реальным человеком. • Если собственников несколько — проверяем всех.
Почему это важно: бывают случаи подделки паспорта или продажи квартиры родственниками без согласия владельца. А такие сделки аннулируются через суд. Документ, подтверждающий право собственности
Это может быть: • договор купли-продажи, • свидетельство о наследстве, • договор дарения, • договор участия в долевом строительстве, • решение суда, • свидетельство о праве на приватизацию.
Проверь: • Совпадают ли ФИО, адрес, метраж, этаж, кадастровый номер. • Кто именно вписан в право собственности. • Не было ли долей, которые могли «забыть». Чем меньше переходов права — тем лучше. Особое внимание к сделкам за последние три года. Выписка из ЕГРН (не старше месяца) Это ключевой документ. Его можно заказать через сайт Росреестра или «Госуслуги». Что смотрим: • Кто сейчас собственник. • Есть ли обременения: ипотека, арест, запрет на регистрационные действия. • Есть ли доли и несовершеннолетние собственники.
Важно: если в квартире зарегистрированы дети, потребуется согласие органов опеки. Без него сделку можно признать ничтожной. Нотариальное согласие супруга Если квартира была куплена в браке, а продаёт её только один супруг — без нотариального согласия второго супруга сделку могут оспорить. Такие дела есть в практике. И суд, как правило, встаёт на сторону «обделённого» супруга, даже если тот давно уехал или формально не возражал. Справка о прописанных жильцах Запрашиваем у продавца форму № 9 или аналог из МФЦ/Госуслуг. Лучше всего, если на момент сделки никто не будет прописан.
Особенно внимательно к: • детям, • бывшим супругам, • гражданам с правом пожизненного проживания. Был случай: клиент купил квартиру, а через 2 месяца на пороге появился прописанный пенсионер, который «никуда выписываться не собирается». Дело пришлось решать через суд.
Справки об отсутствии долгов
Перед сделкой просим: • справку из управляющей компании об отсутствии задолженности по ЖКХ; • справку об отсутствии долгов по капремонту. Почему это важно? По закону старые долги обязан платить прежний собственник. Но на практике управляющие компании часто выставляют счета новому владельцу. Проверка продавца на банкротство Если продавец — физлицо с долгами, сделку могут признать недействительной.
Проверить можно бесплатно: • на сайте Федресурс; • на сайте Арбитражного суда (раздел «Картотека дел»); • через сервисы проверки контрагентов. Что ищем: • процедуры банкротства; • жалобы кредиторов; • подозрительные сделки в последние 3 года.
Реальный случай из практики Однажды ко мне обратился клиент, который уже внёс аванс за квартиру. На вид — всё идеально: документы в порядке, собственник — взрослый мужчина, без семьи. Но я решила пробить ситуацию глубже.
Через Федресурс выяснилось, что продавец проходит процедуру реструктуризации долгов. Сделка подлежала потенциальному оспариванию. Мы остановили процесс и спасли деньги клиента. Позже тот же продавец действительно стал банкротом, и все его сделки за последние 3 года попали под проверку. Что делать, если вы на этапе покупки • Не подписывайте договор, пока юрист не даст заключение по объекту. • Не доверяйте «всё проверено» от риелтора. Они не несут ответственности. • Не переводите деньги без предварительной проверки документов. • Идеально — сопровождение юриста: это не дорого, но безопасно
Резюме
Проверка квартиры — это как техосмотр перед покупкой машины. Не видно, но важно. И да, бывает сложно разобраться в документах: выписки, основания, согласия, долги… Но это тот случай, когда лучше перестраховаться. Если вы планируете купить жильё и не хотите рисковать — обращайтесь. Я и моя команда проведём полную проверку, сопроводим сделку и поможем оформить всё грамотно.
Галина Николаевна Субботина ✔ Юрист с 10+ летним опытом ✔ Член Ассоциации юристов России ✔ Эксперт по сделкам с недвижимостью ✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы ✔ 120+ успешно завершённых сделок ✔ 250 млн рублей сэкономлено клиентам
