Вторичный рынок жилья — любимая сфера мошенников. На какие документы и нюансы следует обратить внимание до сделки, чтобы минимизировать риски.
Странный паспорт
В первую очередь нужно убедиться, что на фото в документе именно тот человек, который представился собственником квартиры, а также его ли данные указаны в документах на квартиру.
Если паспорт просрочен или отсутствуют страницы — это не повод для серьезных подозрений, просто придется учесть, что быстро выйти на сделку не удастся. На сайте Главного управления МВД по вопросам миграции можно проверить соответствие данных паспорта и адреса регистрации или сделать проверку по списку недействительных паспортов — утраченных или украденных документов, а также похищенных бланков.
Расширенная выписка полезнее обычной
До июля 2016 года право собственности подтверждали свидетельством о регистрации права собственности, но теперь ее заменяет выписка из ЕГРН. В пресс-службе Росреестра отметили, что обычную выписку выдадут любому человеку, но лучше получить расширенную, так как в ней указаны и обременения, и все предыдущие владельцы. Но этот документ может получить только собственник.
Если владельцы менялись слишком часто, либо продавец недавно купил квартиру и тут же ее продает — это должно насторожить.
Риски таит и свежий документ о наследстве. Лучше, если с момента вступления в наследство прошло больше трех лет — это срок, в течение которого какие-то другие наследники, если они вдруг объявятся, могут заявить о своих правах. Нужно проверить и документы, устанавливающие переход прав. Это могут быть дарственная, договор купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство, документы о приватизации. Данные о собственнике из этого документа также необходимо сверить с данными паспорта и выписки.
С нотариусом — безопаснее
Если недвижимость продает не собственник, а его представитель, то доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом. Следует обратить внимание кем, кому и на какие именно действия выдана доверенность. Бывает, что в документе указаны полномочия на регистрацию квартиры, а человек пытается ее продать, что незаконно. Нужно также посмотреть на срок действия доверенности, но иметь в виду, что доверитель может отменить документ досрочно. Проверить действительность, подлинность, срок и другие параметры доверенности можно на сайте ФНП.
Для этого нужно отсканировать защитный QR-код на бланке или просто ввести реквизиты документа на бесплатным сервисе проверки доверенностей. Но специалисты ФНП предостерегли, что если мошенник взял реальную доверенность и поменял содержание документа, то такая проверка не поможет — сверить текст доверенности с оригиналом из системы может только нотариус. Поэтому защититься от всех рисков, если вторая сторона действует по доверенности, можно, только если выбрать нотариальную форму для самой сделки.
Супруг согласен
Если жилье было приобретено в браке по договору купли-продажи, мены или долевого участия в строительстве, то для его продажи необходимо согласие второго супруга. По закону оно обязательно должно быть нотариально удостоверено. А проверить, не поддельное ли согласие демонстрирует продавец, можно также по QR-коду.
Риск есть, даже если продавец разведен. Ведь у бывшего супруга в течение трех лет после развода сохраняется право претендовать на имущество, купленное в браке. Нет стопроцентной гарантии, если, например, бывший супруг болел, или была другая уважительная причина продлить срок исковой давности, то суды, как правило, восстанавливают его и удовлетворяют требование истца.
Комнаты с сюрпризом
Продавец комнаты обязан в первую очередь предложить ее соседям — отправить им специальное извещение. Если им площадь не нужна, необходимо получить нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки. Если же извещение передано правильно и по нужному адресу, но соседи никак не реагируют, спустя месяц можно продать комнату кому угодно.
Но здесь тоже есть нюанс: соседи могут оспорить сделку, утверждая, что никакого предложения о покупке не получали и не знали о намерении продать комнату.
Комнаты в коммуналке могут иметь отдельный кадастровый номер, а могут быть оформлены как доля в праве. Во втором случае купля-продажа возможна только через нотариуса.
Выписанные могут вернуться
Следующий документ, который прольет свет на историю квартиры, — выписка из домовой книги. Получить ее могут только собственник или зарегистрированные и проживающие с ним члены семьи. Стоит запросить ее у продавца и при этом обратить внимание не только на прописанных сейчас, но и на тех, кто уже выписался. Главное — выяснить, есть ли в их числе невыселяемые жильцы. Например, отказавшиеся от приватизации, вселявшиеся когда-то по ордеру, если квартира строилась как кооперативная, или получившие право проживания по завещательному отказу.
Самый большой страх покупателей — квартира, один из жильцов которой прописан в колонии. Ведь право на проживание по прежнему адресу у него сохраняется. Нужно спросить продавца обо всех выписавшихся — где они, что с ними. Нужно как можно больше информации, а еще лучше — их контакты, чтобы связаться с людьми и убедиться, что у них нет права проживания в квартире.
Если среди прописанных есть несовершеннолетние дети, то надо проверить, получено ли разрешение органов опеки.
Материнский капитал таит риски
Обязательно надо узнать, не использовала ли семья материнский капитал при покупке жилья. Если да и каждому члену семьи, включая детей, как и положено по закону, выделены доли, то дело останется только за разрешением органов опеки. Если же доли не выделены, это проблема.
С матери, конечно, можно взять нотариально заверенное обязательство выделить доли в новой квартире, которую приобретут после продажи этой, но риск большой. Никто не контролирует соблюдение этих обязательств.
Слишком много шансов, что такой договор оспорят, и много тех, кто может это сделать — опека, Пенсионный фонд, опекун или попечитель детей, если таковой в будущем появится, сами дети, когда достигнут совершеннолетия. Чтобы этого избежать, нужно попросить справку из Пенсионного фонда о состоянии материнского капитала. Из нее, конечно, неясно, куда потрачены деньги, но если вся сумма или даже ее часть отсутствует, а продавец не может доказать, что их потратили не на покупку квартиры, то лучше искать другой вариант.
С должниками лучше не связываться
Покупать недвижимость у человека с долгами опасно. В будущем сделку сможет оспорить, например, арбитражный управляющий. Нужно проверить по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве, не ведет ли суд дело о банкротстве. А есть ли исполнительное производство, можно проверить на сайте Федеральной службы судебных приставов.
Под угрозу попадают сделки, заключенные даже за три года до банкротства, то есть на момент продажи квартиры банкротства еще может не быть. Поэтому стоит проверить, есть ли в принципе любые долги у человека, фигурирует ли он в судебных делах в качестве ответчика. Такую информацию можно поискать на портале ГАС «Правосудие» или на сайте судебных решений судов общей юрисдикции. Если там есть дела, в которых в качестве ответчика указан продавец квартиры, то лучше отказаться от сделки.
