В практике сделок с недвижимостью всё чаще встречаются случаи, когда пожилые продавцы после продажи квартиры отказываются освобождать жильё. Это может происходить по разным причинам: кто-то передумал, кто-то уверяет, что его обманули, кто-то считает себя участником «операции» с участием государственных структур. А страдает в итоге покупатель — человек, который действовал добросовестно, приобрёл недвижимость в ипотеку, оформил всё через нотариуса, и всё же оказался в суде.
Показательный случай произошёл в 2025 году в Санкт-Петербурге: пожилая женщина продала квартиру за 8,5 миллионов рублей, но спустя несколько дней заявила, что съезжать не собирается, потому что деньги якобы были похищены мошенниками. Новая владелица осталась с ключами от квартиры, в которой продолжает жить бывшая собственница.
Как всё начиналось: добросовестная сделка с пенсионеркой
Женщина по имени Лилия решила приобрести двухкомнатную квартиру в Питере. Продавец — пенсионерка 74 лет. В документах полный порядок:
- квартира в собственности много лет,
- отсутствуют обременения,
- есть справка из ПНД о дееспособности,
- продажа оформляется у нотариуса.
Пенсионерка убедительно объяснила, что планирует переехать на постоянное место жительства к сыну в Австралию. По её словам, она уже жила там два года, ей всё понравилось, и теперь она хочет перебраться туда окончательно.
В банке она не только подписала документы, но и лично указала в письменном виде, что действует добровольно, осознанно и продаёт квартиру без давления со стороны.
- Сделка была оформлена официально, через нотариуса, с полным сопровождением. Деньги были переведены на счёт продавца по всем правилам.
Неожиданный поворот: отказ съезжать
Как только переход права собственности был зарегистрирован, Лилия попыталась получить ключи и заехать в квартиру. Но вместо этого она столкнулась с отказом:
“Я не уеду. Квартиру не освобожу. Меня обманули. Деньги украли мошенники. Я осталась ни с чем.”
Продавец заявила, что отдала всю сумму людям, которые якобы представлялись сотрудниками госорганов, и теперь чувствует себя обманутой. Но несмотря на это, возвращать деньги она не собирается и квартиру освобождать тоже.
Почему такие случаи стали реальностью?
Такие истории уже нельзя назвать единичными. В последние годы суды всё чаще рассматривают дела, в которых пожилые продавцы пытаются признать сделку недействительной — на основании того, что якобы:
- не понимали, что подписывают;
- действовали под влиянием мошенников;
- не осознавали последствий;
- продавали не по своей воле;
- находились в уязвимом психоэмоциональном состоянии.
Особенно часто такие дела инициируются при поддержке родственников, которые через время «вспоминают» о продавце и начинают бороться за возвращение квартиры, якобы «отобранной обманом».
В чём уязвимость покупателя квартиры у пенсионера?
Даже если сделка была нотариальной, и все формальности соблюдены — это не гарантия, что суд не примет сторону продавца, если возникнет подозрение в его невменяемости, внушаемости или социальной незащищённости.
Формально — да, документы в порядке. Но суд оценивает не только бумагу, но и фактические обстоятельства, включая:
- возраст продавца;
- наличие психических или когнитивных нарушений;
- последствия сделки для его жизненных условий;
- куда делись полученные деньги;
- насколько разумными были действия сторон.
Как подстраховаться при покупке у пожилого продавца?
Вот несколько эффективных и практических способов снизить риск оспаривания сделки:
Нотариальное заявление от близких родственников
Если у продавца есть взрослые дети или внуки — пригласите хотя бы одного из них на сделку. Пусть он подпишет нотариальное заявление, что:
- знает о продаже;
- подтверждает вменяемость и добровольность действий продавца;
- не имеет возражений;
- отказывается от претензий в будущем.
Суд воспримет это как доказательство, что сделка не была скрытной, и семья продавца была в курсе происходящего.
Расширенные заверения продавца в договор
В договор купли-продажи (или в отдельном нотариальном заявлении) стоит включить формулировки о том, что продавец:
- действует осознанно и добровольно;
- не находится под влиянием третьих лиц;
- не участвует в операциях правоохранительных органов;
- не передаёт деньги третьим лицам;
- понимает последствия продажи.
Даже если всё кажется очевидным — лучше зафиксировать это письменно.
Психиатрическое освидетельствование перед сделкой
Если продавец вызывает хоть малейшие сомнения в плане когнитивных способностей — разумно предложить пройти добровольное освидетельствование в специализированной клинике, например, в НМИЦ психиатрии и наркологии им. В.П. Сербского.
Там два специалиста — психиатр и психолог — оценивают состояние человека на предмет:
- способности понимать суть сделки;
- адекватности поведения;
- возможности принимать осознанные решения;
- отсутствия влияния психоактивных веществ.
Такое заключение имеет юридическую силу и может предотвратить признание сделки недействительной в будущем.
Альтернативная сделка
Если продавец действительно уезжает, меняет жильё или хочет улучшить условия — логично, чтобы он сразу приобрёл себе другое жильё. В идеале — в тот же день, через ту же нотариальную контору. Тогда деньги не «растворяются», а становятся понятной частью другой сделки.
Если же продавец получил деньги и остался без жилья, без планов и с «потерянными» средствами — это серьёзный риск.
Вывод
История Лилии из Петербурга — тревожный сигнал всем, кто покупает жильё у пожилых собственников. Даже при формальной юридической чистоте сделки, покупатель может оказаться в ситуации, где ему придётся:
- обращаться в суд для выселения;
- доказывать добросовестность сделки;
- бороться с жалобами, заявлениями и медийным давлением.
Поэтому защита своих интересов при таких сделках — это не формальность, а необходимость. Закон на стороне добросовестных покупателей, но только если они предприняли все разумные шаги для оценки рисков. Иначе — квартира может остаться на бумаге, а проблемы — стать очень реальными.
Юристы по Недвижимости
18 отзывовАдвокат №3312Стулий Дмитрий Сергеевич Адвокат прошел модерациюРад знакомству, меня зовут Стулий Дмитрий Сергеевич. Я являюсь адвокатом....АлиментыАрбитражБанкротство физических лицВзыскание задолженностиВозмещение ущербаЗаключение и расторжение бракаЗащита прав потребителяНаследствоРаздел имуществаСемейные делаУголовные дела+11 специализаций- Работа по доверенности
- Предоплата
- Встреча в офисе
23 отзываАдвокат №3508Хубаев Тимур Нугзарович Адвокат прошел модерациюБолее 25 лет юр.практики, из которых - 17 лет в статусе адвоката. Защищая...АвтоюристыАрбитражВзыскание задолженностиВозмещение ущербаГражданские делаЖилищные вопросыЗащита прав потребителяКредитные вопросы и спорыМошенничествоСпоры со страховыми компаниямиУголовные дела+11 специализаций- Рассрочка
- Работа по договору
- Представительство в суде
9 отзывовЮристКащаев Дмитрий Александрович Юрист прошел модерациюЮрист по недвижимости. Уникальный опыт: Росреестр + руководство юрслужбой...- Представительство в суде
- Онлайн-услуги
8 отзывовАдвокатСалозуб Дмитрий Анатольевич Продвижение профиля Адвокат прошел модерацию и использует продвижение профиляАдвокат с более чем 22-летним опытом работы в гражданских делах предлагает...АвтоюристыАдминистративное правоАлиментыГражданские делаЖилищные вопросыПенсии и пособияРаздел имуществаСемейные делаСоставление документовСпоры со страховыми компаниямиСтроительство+11 специализаций- Встреча в офисе
- Онлайн-услуги
- Работа по договору
3 отзываАдвокат №8148Куликова Ирина Валерьевна Продвижение профиля Адвокат прошел модерацию и использует продвижение профиляАдвокат со стажем с 2011г., общий стаж работы с 2009г., гарантирую качественную,...АрбитражВоенное правоЖилищные вопросыЗаключение и расторжение бракаНаследствоОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные делаСоставление документовТрудовое правоУголовные дела+11 специализаций- Оплата наличными
- Встреча в офисе
- Рассрочка
15 отзывовЮристИльин Геннадий Юрьевич Юрист прошел модерациюОтзывы обо мне говорят сами за себя. Мой главный принцип в работе — действовать...Административное правоАрбитражБанковское правоГражданские делаИпотекаМошенничествоОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные делаСоставление документовЮридическая экспертиза+11 специализаций- Социальные льготы
- Представительство в суде
- Работает в выходные
11 отзывовЮристПроцко Ольга Михайловна Юрист прошел модерациюПрактикую 21-год в юридической сфере. Выпускница Российской Академии правосудия...АлиментыВзыскание задолженностиГражданские делаЖилищные вопросыЗаключение и расторжение бракаЗемельные вопросыИпотекаНаследствоПрочиеСемейные делаСтроительство+11 специализаций- Конфиденциальность
- Работает в выходные
- Онлайн-услуги
