Ситуация, когда супруг тайно продаёт квартиру или дом, купленные в браке, — не редкость.
Часто пострадавшая сторона узнаёт об этом уже после сделки, когда в реестре собственников фигурирует совершенно чужой человек.
И самое неприятное — такие сделки нередко оказываются законными, если документы были оформлены правильно.
Разберёмся, как это возможно, какие правовые лазейки позволяют продавать общее имущество без согласия второго супруга, и что нужно сделать, чтобы защитить свою долю — быстро, бесплатно и законно.
Совместная собственность: что говорит закон
Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, всё имущество, приобретённое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, кто из них указан в документах.
Но это — норма семейного права.
А в гражданском обороте действует другой принцип: важно, кто записан в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
- Если в выписке из ЕГРН указан только один супруг, то именно он и считается единственным собственником для третьих лиц — покупателей, банков, нотариусов.
- Иными словами, для внешнего мира второй супруг юридически “невидим”, даже если по закону он имеет равные права на имущество.
Почему сделки без согласия могут быть признаны законными
По статье 35 Семейного кодекса РФ, супруг, совершающий сделку по распоряжению совместным имуществом, обязан получить согласие второго супруга.
- Однако если покупатель не знал и не мог знать, что имущество является совместным, то сделка сохраняет силу.
- Такой покупатель называется добросовестным приобретателем, и его защищает статья 302 Гражданского кодекса РФ.
Пример:
- Супруг продаёт квартиру, оформленную на себя. Покупатель проверяет ЕГРН, видит, что собственник — он один.
- Подозрений нет.
- Сделка проходит через нотариуса и Росреестр.
- Позже выясняется, что квартира куплена в браке.
- Второй супруг обращается в суд, требуя признать сделку недействительной.
- Но суд отказывает: покупатель действовал добросовестно, значит, право собственности за ним сохраняется.
В чём главный риск
Если ваше имя не указано в ЕГРН, то:
- супруг может продать квартиру без вашего ведома;
- покупатель не обязан проверять семейное положение продавца;
- оспорить сделку после её регистрации практически невозможно.
Даже если вы докажете, что участвовали в оплате, ремонте, погашении ипотеки — суд всё равно встанет на сторону покупателя.
В такой ситуации вы сможете претендовать только на денежную компенсацию, и то после длительных судебных разбирательств.
Как предотвратить проблему
Самое надёжное решение — заранее внести сведения о совместной собственности в ЕГРН.
Этот шаг:
- абсолютно бесплатный;
- занимает не более 10 минут;
- обеспечивает 100% юридическую защиту от тайной продажи.
После внесения данных Росреестр вносит в реестр отметку:
- «Недвижимость приобретена в браке. Сделки требуют нотариального согласия второго супруга».
- Без такого согласия никакая сделка не будет зарегистрирована.
Как подать заявление
Сделать это можно через ближайший МФЦ.
Понадобятся:
- Паспорт.
- Свидетельство о заключении брака.
- Сотрудники МФЦ помогут заполнить заявление и передадут документы в Росреестр.
- Через 5–9 рабочих дней в ЕГРН появится отметка о совместной собственности.
- 📌 Государственная пошлина за такую запись не взимается.
Когда защитить имущество уже поздно
Важно понимать:
- внести сведения в ЕГРН можно только пока брак действует.
После развода регистрация совместного права невозможна.
Кроме того, если бывший супруг продаст недвижимость до начала судебного процесса, вернуть её будет почти нереально.
Пример из практики
- Моя клиентка обратилась ко мне после развода.
- Квартира была куплена в браке, но оформлена только на мужа.
- Пока шёл бракоразводный процесс, супруг успел продать жильё.
- Мы подали иск о признании сделки недействительной, но суд признал покупателя добросовестным.
- Вернуть квартиру не удалось, удалось только взыскать половину стоимости — через 9 месяцев судебных споров.
- Если бы клиентка заранее подала заявление в Росреестр, продажа была бы невозможна.
Почему многие не знают о такой возможности
Чаще всего люди считают, что отметка о браке в свидетельстве — уже защита.
Но реестр Росреестра — это отдельная система, и сведения туда не попадают автоматически.
Другие заблуждения:
- «Если квартира оформлена на мужа, всё равно моя половина защищена» — нет, пока не внесены сведения в ЕГРН, ваше право не зарегистрировано.
- «Я всё равно живу здесь, никто не продаст» — ошибочно, факт проживания не мешает продаже.
- «Нам всё равно делить имущество при разводе» — да, но вернуть проданную квартиру будет почти невозможно.
Что делать, если продажа уже состоялась
- Проверить выписку из ЕГРН — чтобы подтвердить переход права собственности.
- Обратиться к юристу — для оценки шансов на признание сделки недействительной.
- Если покупатель был осведомлён о браке или участвовал в сговоре — можно требовать признания сделки фиктивной.
- При отсутствии таких доказательств — подать иск о взыскании компенсации доли.
- Но, повторюсь, лучше не доводить до суда.
- Юридическая профилактика всегда дешевле, быстрее и эффективнее судебных баталий.
Юристы по Недвижимости
18 отзывовАдвокат №3312Стулий Дмитрий Сергеевич Адвокат прошел модерациюРад знакомству, меня зовут Стулий Дмитрий Сергеевич. Я являюсь адвокатом....АлиментыАрбитражБанкротство физических лицВзыскание задолженностиВозмещение ущербаЗаключение и расторжение бракаЗащита прав потребителяНаследствоРаздел имуществаСемейные делаУголовные дела+11 специализаций- Работа по доверенности
- Предоплата
- Встреча в офисе
23 отзываАдвокат №3508Хубаев Тимур Нугзарович Адвокат прошел модерациюБолее 25 лет юр.практики, из которых - 17 лет в статусе адвоката. Защищая...АвтоюристыАрбитражВзыскание задолженностиВозмещение ущербаГражданские делаЖилищные вопросыЗащита прав потребителяКредитные вопросы и спорыМошенничествоСпоры со страховыми компаниямиУголовные дела+11 специализаций- Рассрочка
- Работа по договору
- Представительство в суде
9 отзывовЮристКащаев Дмитрий Александрович Юрист прошел модерациюЮрист по недвижимости. Уникальный опыт: Росреестр + руководство юрслужбой...- Представительство в суде
- Онлайн-услуги
8 отзывовАдвокатСалозуб Дмитрий Анатольевич Продвижение профиля Адвокат прошел модерацию и использует продвижение профиляАдвокат с более чем 22-летним опытом работы в гражданских делах предлагает...АвтоюристыАдминистративное правоАлиментыГражданские делаЖилищные вопросыПенсии и пособияРаздел имуществаСемейные делаСоставление документовСпоры со страховыми компаниямиСтроительство+11 специализаций- Встреча в офисе
- Онлайн-услуги
- Работа по договору
3 отзываАдвокат №8148Куликова Ирина Валерьевна Продвижение профиля Адвокат прошел модерацию и использует продвижение профиляАдвокат со стажем с 2011г., общий стаж работы с 2009г., гарантирую качественную,...АрбитражВоенное правоЖилищные вопросыЗаключение и расторжение бракаНаследствоОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные делаСоставление документовТрудовое правоУголовные дела+11 специализаций- Оплата наличными
- Встреча в офисе
- Рассрочка
15 отзывовЮристИльин Геннадий Юрьевич Юрист прошел модерациюОтзывы обо мне говорят сами за себя. Мой главный принцип в работе — действовать...Административное правоАрбитражБанковское правоГражданские делаИпотекаМошенничествоОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные делаСоставление документовЮридическая экспертиза+11 специализаций- Социальные льготы
- Представительство в суде
- Работает в выходные
11 отзывовЮристПроцко Ольга Михайловна Юрист прошел модерациюПрактикую 21-год в юридической сфере. Выпускница Российской Академии правосудия...АлиментыВзыскание задолженностиГражданские делаЖилищные вопросыЗаключение и расторжение бракаЗемельные вопросыИпотекаНаследствоПрочиеСемейные делаСтроительство+11 специализаций- Конфиденциальность
- Работает в выходные
- Онлайн-услуги
Итог
Пока вы в браке, оформите совместное право собственности на недвижимость.
Это ваш законный инструмент защиты, который гарантирует:
- супруг не сможет продать, подарить или заложить жильё без вашего согласия;
- сделки по объекту будут проходить только с нотариальным подтверждением обоих супругов;
- любые попытки «обойти» вас юридически пресекаются на этапе регистрации.
Всего один визит в МФЦ сегодня — и вы навсегда защищаете своё жильё.
Об авторе
Галина Николаевна Субботина. Юрист по вопросам недвижимости и имущественных споров:
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ Более 10 лет юридической практики
✔ 200+ успешно выкупленных объектов
✔ 300 млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
Я и моя команда специализируемся на защите имущественных прав, спорах с департаментом имущества и Росреестром, а также юридическом сопровождении сделок с недвижимостью.
