Ежегодно на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области совершается более 50 тыс. сделок с загородной недвижимостью. С началом пандемии количество продаж увеличивалось и участки скупались мгновенно, спрос превышал предложение. За последний год ситуация изменилась и теперь покупателя найти сложнее, а требования к недвижимости все выше. Такая тенденция привела к тому, что будущие собственники недвижимости стали активно торговаться, снижая цену ниже рыночной до 20 %, а настоящие владельцы не спешат выходить на рынок с хорошими участками и домами и приберегают их на «потом», в надежде на возвращение баланса купли-продажи цена – качество. Тем не менее договоры на продажу заключаются регулярно, и если вам повезло найти дачу своей мечты, то стоит внимательно отнестись к проверке документов, чтобы потом не пришлось в суде оспаривать сделки.
В первую очередь, при рассмотрении участка, стоит запросить выписку из ЕГРН. В ней отражены основные характеристики объекта, есть ли на нем обременения, аресты, проводилась ли процедура межевания. Также в ней указан собственник. Если здесь не возникло сомнений, то у владельца стоит запросить правоустанавливающий документ. Если участок приобретался, то это будет договор купли-продажи. Если получен в рамках приватизации, то Постановление Администрации. Если по наследству, то свидетельство о праве на наследство.
Во вторых стоит поинтересоваться, состоит ли продавец в браке, и если да, то на продажу своего имущества ему потребуется нотариальное согласие супруга. Если в браке не состоял, то стоит запросить справку, подтверждающую этот факт. Также рекомендую затребовать справки из ПНД и Наркологического диспансера. Риелторы скептически смотрят на эти документы, но их наличие позволит в случае судебного оспаривания купли-продажи доказать добросовестность приобретателя.
Проверив вышеперечисленные документы проверяют соответствие юридических и фактических границ земельного участка. При визуальном осмотре вам могут показать красивый ровный участок с установленными заборами, пригодный для дальнейшей разработки и строительства, а по сведениям ЕГРН он может находиться в километре от показанного, в болотах и оврагах. Чтобы этого избежать проводят процедуру «вынос границ в натуре». Вызывают геодезиста с поверенным оборудованием и он выставляет колышки по периметру в соответствии с координатами, зафиксированными в Росреестре. Если границы не совпали, приобретение участка грозит в дальнейшем проблемами при постройке зданий, установке ограждений и спорами с соседями. Если ограждение соответствует, то можно переходить к подготовке договора купли-продажи.
При подготовке договора можно воспользоваться шаблонами в интернете, если вы уже готовили такую документацию и знаете все нюансы. Если нет, рекомендую обратиться к опытному юристу для составления такого важного документа. Ошибки при подготовке могут привести к отказу в регистрации сделки или судебным разбирательствам. Также обратите внимание, что есть категория сделок, где простая письменная форма недопустима и потребуется обязательно нотариальное удостоверение.
При проверке документов также нужно обращать внимание на количество продавцов и покупателей, кто является сторонами сделки, лично стороны подписывают документы или через представителя, участвуют ли несовершеннолетние дети.
Разобравшись со всеми этапами самостоятельно или при помощи специалиста и подписав договор купли-продажи стороны сдают документы в Росреестр. Если объект располагается в области, то понадобится областной МФЦ. Если в Санкт-Петербурге, то документы сдают в городе. Обратите внимание, что многие многофункциональные центры стали работать по экстерриториальному признаку, это значит, что и в городе, и в области можно подать документы по разным объектам, расположенным в разных регионах. Подробнее об их работе можно узнать по телефонам на их официальном сайте (https://mfc47.ru/).
При покупке недвижимости важно помнить, что несмотря на общий шаблон, каждый случай уникален. Могут возникнуть дополнительные обстоятельства требующие более тщательной проверки. Описать их в одной статье невозможно.
Если вы планируете в ближайшем будущем такую важную покупку, то я рекомендую обращаться за сопровождением сделки к специалистам, у которых есть опыт в таких ситуациях.
