На первый взгляд, сделка прошла спокойно: договор подписан, деньги переданы, квартира зарегистрирована. Но через пару месяцев — иск в суд: продавец утверждает, что «не понимал, что делает», «подписал, потому что ему позвонили из Центробанка», или вообще — «думал, что участвует в спецоперации ФСБ».
Сценарий звучит как фантастика? Увы, в судах такие истории всё чаще. Особенно когда продавец — пожилой человек, действующий под влиянием третьих лиц или находящийся в уязвимом психоэмоциональном состоянии.
В таких ситуациях суд может признать сделку недействительной, даже если на момент подписания всё казалось законным. Поэтому задача покупателя — не просто заключить договор, а сделать всё возможное, чтобы сделка выдержала юридическую проверку в будущем.
Ниже — четыре работающих способа, которые помогают защитить интересы покупателя и минимизировать риски.
1. Нотариальное заявление от близких родственников продавца
Если квартиру продаёт пожилой человек, у которого есть совершеннолетние дети, разумно заручиться нотариальным подтверждением от родственников, что они знают о сделке и не возражают против неё.
Формат заявления:
Я, [ФИО, дата рождения], настоящим подтверждаю, что:
- мне известно о намерении моего отца (или матери) [ФИО] продать квартиру по адресу: [адрес];
- решение о продаже принято им (ею) добровольно, осознанно, без давления и влияния третьих лиц;
- после продажи квартира покидает состав его (её) имущества, и он (она), а также члены семьи, теряют право проживания в ней. С данным обстоятельством я согласен(на).
Почему это важно?
Такие заявления позволяют исключить риск, что через год-два кто-то из родственников заявит: «мы не знали», «он был недееспособен», «мы думали, что это обмен» и т.п.
Суд, как правило, учитывает факт информированности семьи. А нотариальная форма — весомое доказательство.
2. Заверения продавца в договоре купли-продажи или отдельное нотариальное заявление
Следующий уровень защиты — включить в текст договора дополнительные заверения продавца. Они могут быть оформлены как часть договора, либо как отдельное нотариальное заявление, приложенное к нему.
Пример формулировки:
Продавец подтверждает, что:
- не вводился в заблуждение о характере сделки;
- не является участником каких-либо операций, проводимых органами власти, правоохранительными органами или Банком России;
- действует добровольно и самостоятельно, с целью получить денежные средства за квартиру;
- не собирается передавать полученные деньги третьим лицам для участия в некой спецоперации или помощи государственным органам.
Для чего это нужно?
В последние годы участились случаи, когда продавцы — особенно пожилые — заявляют в суде, что якобы продали квартиру “по указанию сотрудников ФСБ или ЦБ”, думая, что участвуют в операции по ловле мошенников.
Такие заявления становятся основанием для признания сделки недействительной. Заверения в договоре о том, что подобных влияний не было — помогают пресечь подобные попытки.
3. Добровольное психиатрическое освидетельствование продавца
Если у покупателя есть сомнения в адекватности продавца, а также в случаях, когда сделка совершается с пожилым или уязвимым человеком, есть возможность пройти добровольное психиатрическое освидетельствование.
Оно проводится в профильных учреждениях, таких как ФГБУ «НМИЦ психиатрии и наркологии им. В.П. Сербского». Освидетельствование проходит на добровольной основе и направлено на установление:
- отсутствия психических расстройств;
- способности понимать суть и последствия совершаемых юридических действий (то есть наличие «сделкоспособности»);
- трезвости и отсутствия воздействия психоактивных веществ.
Проводят освидетельствование два специалиста: судебно-психиатрический эксперт и психолог. Дополнительно может быть проведён анализ на наличие алкоголя и наркотиков.
Документ по итогам освидетельствования — мощное доказательство добросовестности сделки, если она впоследствии будет оспариваться.
Важно: освидетельствование — это не принудительная мера
Продавец должен дать на него добровольное согласие. В некоторых случаях участие в нём отказывается из-за «неудобства» или «неловкости». Но когда речь идёт о недвижимости, целесообразно заранее всё объяснить: это не недоверие, а защита обеих сторон.
4. Сделка с альтернативой
Часто оспаривание сделки связано с тем, что продавец, особенно пожилой, остался без жилья, а деньги вскоре были выведены или переданы третьим лицам.
Суд, увидев, что бывший собственник остался на улице, а сам не может пояснить, куда дел деньги, склонен поверить, что продавец мог быть введён в заблуждение.
Альтернатива — это когда продавец одновременно продаёт старую квартиру и покупает себе новое жильё. Например, меньшей площади или в другом районе. Главное — чтобы деньги не исчезли, а были целенаправленно использованы на приобретение нового объекта.
Что это даёт покупателю:
- Понятную картину расходования денег продавцом;
- Отсутствие признаков социального неблагополучия у бывшего собственника;
- Снижение вероятности обвинений в мошенничестве.
Лучший вариант: обе сделки проходят одновременно у одного нотариуса. Деньги перечисляются напрямую из рук покупателя на счёт нового продавца — без «налички», посредников и доверенностей.
Дополнительные меры подстраховки
✔ Запись видео в нотариальной конторе, где продавец подтверждает свои действия;
✔ Протокол нотариуса с подробным разъяснением прав и последствий сделки;
✔ Проведение сделки через аккредитив или ячейку с контролем исполнения;
✔ Проверка всех доверенностей и личных данных продавца;
✔ Участие юриста на каждом этапе — от анализа правоустанавливающих документов до подачи на регистрацию.
Что говорит практика
В судах всё чаще появляются иски от продавцов или их родственников, где основной аргумент — «он не понимал, что делает», «деньги отдал мошенникам», «думал, что участвует в операции ФСБ».
Даже если на сделке присутствовал нотариус, такие иски могут иметь последствия — вплоть до возврата квартиры через суд. Именно поэтому в работе с уязвимыми продавцами важно использовать совокупность защитных инструментов, а не полагаться на один нотариальный акт.
Покупка квартиры — это не просто юридическая процедура. Это серьёзный финансовый шаг, который требует грамотного сопровождения и продуманной подстраховки.
И чем сложнее история продавца — тем важнее заранее закрыть потенциальные риски. Суд всегда оценивает комплекс факторов: знал ли покупатель, кто перед ним, проявил ли осмотрительность, предусмотрел ли защиту сделки.
Сделка должна быть не только зарегистрирована, но и юридически устойчива. Только тогда она будет действительно безопасной.
