Покупка или продажа недвижимости — серьёзный шаг, связанный с большими финансами и юридическими рисками. Ошибки могут привести к потере денег, отказу в регистрации права собственности или даже судебным разбирательствам. Как проверить объект перед покупкой? Какие документы подготовить перед продажей? Разбираем основные моменты, которые помогут избежать неприятностей.
КАК ВЫБРАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ РИСКОВ?
Перед подписанием договора важно убедиться, что объект юридически чист и не имеет скрытых дефектов.
1. ПРОВЕРЬТЕ ПРОДАВЦА И ОБЪЯВЛЕНИЕ
• Кто разместил объявление? Если продавец — частное лицо, запросите у него правоустанавливающие документы. Если объект продаёт агентство, изучите его репутацию. • Есть ли другие объявления? Если продавец предлагает сразу несколько квартир, возможно, он перекупщик. В этом случае важно убедиться, что у него есть все документы на продажу. • Уточните детали сделки. Надёжный продавец не станет скрывать информацию об истории квартиры, правах на неё и возможных обременениях.
2. ОСМОТР ОБЪЕКТА: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ?
• Запахи. Если в помещении чувствуется сырость, гарь или канализация, это может говорить о скрытых проблемах с вентиляцией или последствиях пожара. • Состояние стен и потолков. Трещины, плесень, подтёки на стенах — тревожный сигнал. Они могут свидетельствовать о серьёзных дефектах здания или постоянных протечках. • Разговор с соседями. Они могут рассказать, почему продаётся объект, какие есть проблемы с домом или владельцем.
3. ПЕРЕПЛАНИРОВКА: КАК ИЗБЕЖАТЬ ПРОБЛЕМ?
• Несанкционированные изменения (перенос кухни, объединение комнат, расширение санузла) могут привести к отказу в регистрации права собственности. • Если в квартире есть изменения, но их нет в документах, продавец должен узаконить их до сделки. • Любые пристройки, захват коридоров, объединение балкона с комнатой без согласования считаются нарушением.
4. КАК ПРОВЕРИТЬ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?
• Документы на объект. Убедитесь, что здание зарегистрировано правильно, не имеет арестов, обременений и не находится в судебных спорах. • Инженерные сети. Проверка коммуникаций (электричество, водоснабжение, вентиляция) необходима, особенно если объект предназначен для бизнеса.
5. ПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ
• Проверьте границы участка. Ошибки в межевании могут привести к спорам с соседями. • Если участок использовался не по назначению, могут возникнуть сложности с его регистрацией и эксплуатацией.
КАК ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ПРОБЛЕМ?
Продавцу важно заранее подготовить все документы, чтобы сделка прошла быстро и без юридических рисков.
1. ПОДГОТОВЬТЕ ПОЛНЫЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ
📌 Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, наследство, дарение). 📌 Выписка из ЕГРН (подтверждает отсутствие обременений и арестов). 📌 Отсутствие задолженности по коммунальным платежам, налогам и капитальному ремонту. 📌 Справка о зарегистрированных жильцах (если в квартире прописаны несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки). 📌 Документы на перепланировку, если она была сделана.
2. СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
• Фиксируйте реальную цену. Занижение стоимости может привести к налоговым рискам. • Прописывайте все условия сделки: сроки освобождения квартиры, порядок передачи ключей, ответственность сторон. • Если покупатель берёт ипотеку, банк дополнительно проверит объект, что снизит риски для продавца. 3. БЕЗ
ОПАСНЫЕ СПОСОБЫ РАСЧЁТА
• Банковская ячейка. Покупатель кладёт деньги в ячейку, продавец получает их только после регистрации сделки. • Аккредитив. Деньги блокируются в банке и перечисляются продавцу после подтверждения перехода права собственности. • Наличные. Если сделка проходит через нотариуса, возможен расчёт наличными, но этот вариант менее безопасен.
ОСНОВНЫЕ ОШИБКИ ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
❌ Покупка объекта с долгами по ЖКХ и налогам. Новый собственник не обязан платить долги продавца, но судебные споры могут занять время. ❌ Игнорирование перепланировки. Если квартира имеет незаконные изменения, покупатель может столкнуться с проблемами при её продаже в будущем. ❌ Покупка без проверки документов. Даже если продавец уверяет, что с бумагами всё в порядке, лучше проверить их через юриста. ❌ Использование расписок вместо договора.
Только официальное оформление сделки через Росреестр даёт право собственности. ВЫВОД Покупка или продажа недвижимости требует внимательности и тщательной проверки всех документов.
Если Вы хотите купить квартиру, дом или коммерческую недвижимость, не торопитесь с подписанием договора и обязательно проверяйте юридическую чистоту объекта. Если планируете продажу, подготовьте документы заранее, чтобы сделка прошла без проблем. Если Вам нужна помощь с оформлением сделки или проверкой недвижимости, обращайтесь за консультацией.
📌 Субботина Галина Николаевна — юрист по недвижимости с более чем 10-летним опытом, член Ассоциации юристов России, спикер Департамента предпринимательства Москвы.
