Недавно писала статью по кадастровой оценке для одного известного поисковика. В публикацию, к сожалению не попала по срокам, но вопросы разбирала очень интересные. Рекомендую ознакомиться.
Вопрос 1. Что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной?
Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, которую устанавливает государство во время очередной кадастровой оценки. Процедура кадастровой оценки описана Федеральном законе №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016. Очередность ее проведения устанавливает государство. В Санкт-Петербурге в ноябре 2023 года завершилась очередная кадастровая переоценка. Была определена кадастровая стоимость 3,4 млн объектов капитального строительства.
Рыночная стоимость недвижимости – это стоимость, которую, как следует из названия, устанавливает рынок, а не государство. В частности, рыночную стоимость квартиры может определить сам собственник, профессиональный оценщик или риэлтор. Чаще всего рыночная стоимость недвижимости бывает выше, чем кадастровая, но могут быть и исключения. В последнее время государство стремится сократить разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью, т.к. по кадастровой стоимости взымают имущественный налог.
Вопрос 2. Можно ли изменить кадастровую стоимость? В каких случаях это может потребоваться и что для этого нужно?
Кадастровую стоимость можно оспорить, если вы не согласны с результатом очередной кадастровой оценки. Нужно это для уменьшения налога на имущество. К примеру, в Петербурге по результатам завершившейся 9 ноября этого года очередной кадастровой переоценки общая стоимость городских зданий увеличилась в полтора раза: с 8,2 трлн рублей до 12,6 трлн рублей. Естественно, владельцам крупных ТЦ и деловых комплексов не понравились данные результаты и они начали оспаривать их в судебном порядке. Для изменения кадастровой стоимости есть три варианта:
- Обратиться в ГБУ «Кадастровая оценка» с заявлением об ошибке, допущенной при определении кадастровой стоимости.
- Обратиться с заявлением в специально созданную в 2019 году комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
- Обратиться в суд за приведением кадастровой стоимости в соответствии с рыночной. Самым действенным вариантом является обращение в суд.
Вопрос 3. Можно ли продать жилье по цене ниже кадастровой? Чем это грозит собственнику и покупателю?
Продать жилье по цене ниже кадастровой, конечно, можно, ведь собственник жилья имеет полное право распоряжаться им по своему усмотрению. Он может продать жилье по любой цене. Однако, если вы продаете ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% от кадастровой стоимости.
Дополнительно к этому есть большой риск, что налоговая обратит свое внимание на эту сделку и доначислит НДФЛ продавцу и выставит ему штраф. Такие сделки называются «сделками с занижением стоимости».
Для покупателя недвижимости тоже есть большой риск. Если сделку по каким-то причинам оспорят, то вернуть себе он сможет лишь ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи. Как юрист, я все-таки советую указывать полную сумму стоимости недвижимости в договоре.
