Эскроу-счёт. Что это такое и зачем он нужен при покупке жилья

Покупка жилья — это не только радость и ожидание нового этапа жизни, но и ответственность. Особенно если речь идёт о долевом строительстве. До 2019 года рынок новостроек напоминал минное поле: дольщики вкладывали деньги напрямую застройщикам, а в случае банкротства компаний оставались и без квартиры, и без вложенных средств.

С введением механизма эскроу-счетов ситуация изменилась. Система стала финансовым щитом, защищающим покупателей, и постепенно распространилась на всё больше сфер недвижимости. А с 1 марта 2025 года расчёты через эскроу начинают действовать и в строительстве частных жилых домов (ИЖС).

Что это за инструмент, зачем он нужен и как работает на практике — разбираемся подробно.

🔹 Что такое эскроу-счёт

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на который покупатель перечисляет деньги за квартиру (или дом), но застройщик не может ими воспользоваться, пока не выполнит свои обязательства по договору.

Средства находятся в «замороженном» состоянии до тех пор, пока объект не будет построен и введён в эксплуатацию, а покупатель не получит документы на собственность. Только после этого банк переводит деньги застройщику.

Проще говоря, банк становится третьей, нейтральной стороной между покупателем и застройщиком, выступая гарантом честности сделки.

🔹 Как это работает

1️⃣ Покупатель и застройщик заключают договор долевого участия (ДДУ).

2️⃣ Покупатель открывает в банке эскроу-счёт и перечисляет туда деньги (свои или ипотечные).

3️⃣ Сумма хранится на этом счёте до завершения строительства.

4️⃣ После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности банк перечисляет деньги застройщику.

Если дом не достроен, застройщик обанкротился или не сдал объект в срок — покупатель получает всю сумму обратно.

🔹 Эскроу в сфере ИЖС

До сих пор частное строительство домов регулировалось слабо: подрядчик мог получить деньги и исчезнуть, не построив ничего.

С 1 марта 2025 года эскроу-счета начинают применяться и в этой сфере.

📌 Важно: для индивидуального жилищного строительства использование эскроу не является обязательным.

Решение — за участниками сделки: подрядчиком и заказчиком.

Однако есть исключения.

Если дом возводится в рамках ипотечных программ с господдержкой — например, Семейной ипотеки или IT-ипотеки, — то расчёты через эскроу-счёт становятся обязательными.

Это сделано для того, чтобы защитить семьи, берущие кредит на строительство, и исключить случаи, когда подрядчик нарушает сроки или срывает проект.

🔹 Основные особенности эскроу-счетов

• ✔ Деньги защищены. Средства дольщиков на сумму до 10 млн рублей застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
• ✔ Ограниченный срок хранения. Счёт активен не более 6 месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию (с возможностью продления до 2 лет).
• ✔ Нельзя арестовать. Деньги на эскроу-счёте нельзя списать, арестовать или направить на другие цели.
• ✔ Без комиссии. Банки не взимают плату за открытие и ведение счёта.
• ✔ Контроль и прозрачность. Банк обязан информировать покупателя о статусе счёта и сроках, а также следить за соблюдением всех условий договора.

🔹 Преимущества эскроу-счёта для покупателя

Эта система стала главным элементом защиты участников долевого строительства.

✅ Гарантия возврата средств. Если застройщик не выполнил свои обязательства, деньги возвращаются покупателю в полном объёме.

✅ Контроль со стороны банка. Банк не просто хранит деньги — он проверяет проект, контролирует целевое расходование средств и не допускает их использования «в обход» договора.

✅ Отсутствие двойных продаж. Пока дом не введён в эксплуатацию, квартиры на этом объекте нельзя продать повторно — это исключает мошеннические схемы.

✅ Мотивация для застройщика. Компания получает доступ к деньгам только после выполнения всех условий, что стимулирует соблюдать сроки и качество строительства.

✅ Прозрачность сделки. Покупатель всегда знает, где его деньги, на каком этапе находится стройка и когда произойдёт перечисление средств.

🔹 Риски, о которых стоит знать

Несмотря на очевидные плюсы, эскроу-счета не решают всех проблем. Есть и определённые риски:

⚠ Ограниченная страховая сумма. АСВ страхует только до 10 млн рублей. Если объект дороже, сумма сверх лимита не застрахована.

⚠ Отзыв лицензии у банка. В случае отзыва лицензии покупатель и застройщик должны заключить новый договор с другой кредитной организацией. Это требует времени и создаёт бюрократические сложности.

⚠ Ипотечные проценты не возвращаются. Если стройка не завершена, банк вернёт тело кредита и первоначальный взнос, но уплаченные проценты по ипотеке покупателю не компенсируются.

⚠ Рост цен на жильё. Если проект сорвался, и деньги возвращены через год или два, на эти средства уже можно будет купить гораздо меньше — цены на недвижимость растут.

🔹 Почему это важно для рынка

• С введением эскроу рынок недвижимости стал заметно прозрачнее.
• Застройщики больше не могут финансировать новые проекты за счёт старых дольщиков — им приходится брать банковские кредиты, а значит, быть финансово устойчивыми.
• Банк, по сути, стал посредником и контролёром, проверяющим каждый шаг застройщика.
• Это отсеяло случайные компании и укрепило доверие покупателей к новостройкам.

Расширение эскроу-системы на ИЖС — логичный шаг: частное строительство теперь также будет проходить под контролем банков.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

620 юристов отвечают

3 минуты среднее время ответа

480 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

🔹 Эскроу и ипотека

Когда жильё покупается с ипотекой, деньги застройщику переводит банк, а не сам клиент.

В этом случае банк становится участником сделки — и также контролирует весь процесс.

Если объект не достроен, средства возвращаются банку, а не застройщику.

Покупатель при этом освобождается от уплаты основного долга, но проценты, которые уже выплачены, не компенсируются.

🔹 Советы покупателю

1. Выбирайте надёжный банк. Лучше — системно значимый, с высоким рейтингом и устойчивыми показателями.
2. Следите за сроками. Срок сдачи дома и срок действия счёта должны совпадать — при необходимости продлите его официально.
3. Храните все документы. Договор долевого участия, график платежей, банковские уведомления — всё это пригодится при спорных ситуациях.
4. Не игнорируйте уведомления от банка. Изменения по проекту, продление сроков, ввод объекта — вся информация должна поступать официально.

🔹 Мнение эксперта об эскроу-счете

«Эскроу-счета стали настоящей революцией в сфере долевого строительства.

Сегодня покупатель знает, что его деньги в безопасности — застройщик не получит их, пока дом не готов.

Но важно помнить: эскроу — это не панацея, а инструмент. Его эффективность зависит от грамотного выбора банка, внимательности и понимания условий договора».

Эскроу-счёт — это механизм, который обеспечивает финансовую безопасность покупателя и делает рынок недвижимости более прозрачным.

Система не лишена недостатков, но она практически исключает ситуации, когда дольщики теряют вложенные средства из-за банкротства застройщика или недостроя.

А с 2025 года её использование в сфере частного строительства делает этот рынок более цивилизованным и предсказуемым.

Главное — подходить к сделке ответственно:

• 📌 проверять документы,
• 📌 читать договор,
• 📌 и помнить, что юридическая грамотность — это не формальность, а гарантия того, что ваш дом действительно станет вашим.

👩‍⚖️ Автор: Галина Субботина

• Юрист по недвижимости, член Ассоциации юристов России, спикер Департамента предпринимательства Москвы.
• Более 10 лет практики, более 200 выигранных дел и сотни клиентов, которым удалось избежать рисков при покупке недвижимости.
• Разбираю сложные юридические темы простыми словами, чтобы каждый мог защитить свои права на жильё и не потерять деньги.