Покупка жилья — это не только радость и ожидание нового этапа жизни, но и ответственность. Особенно если речь идёт о долевом строительстве. До 2019 года рынок новостроек напоминал минное поле: дольщики вкладывали деньги напрямую застройщикам, а в случае банкротства компаний оставались и без квартиры, и без вложенных средств.
С введением механизма эскроу-счетов ситуация изменилась. Система стала финансовым щитом, защищающим покупателей, и постепенно распространилась на всё больше сфер недвижимости. А с 1 марта 2025 года расчёты через эскроу начинают действовать и в строительстве частных жилых домов (ИЖС).
Что это за инструмент, зачем он нужен и как работает на практике — разбираемся подробно.
🔹 Что такое эскроу-счёт
Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на который покупатель перечисляет деньги за квартиру (или дом), но застройщик не может ими воспользоваться, пока не выполнит свои обязательства по договору.
Средства находятся в «замороженном» состоянии до тех пор, пока объект не будет построен и введён в эксплуатацию, а покупатель не получит документы на собственность. Только после этого банк переводит деньги застройщику.
Проще говоря, банк становится третьей, нейтральной стороной между покупателем и застройщиком, выступая гарантом честности сделки.
🔹 Как это работает
1️⃣ Покупатель и застройщик заключают договор долевого участия (ДДУ).
2️⃣ Покупатель открывает в банке эскроу-счёт и перечисляет туда деньги (свои или ипотечные).
3️⃣ Сумма хранится на этом счёте до завершения строительства.
4️⃣ После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности банк перечисляет деньги застройщику.
Если дом не достроен, застройщик обанкротился или не сдал объект в срок — покупатель получает всю сумму обратно.
🔹 Эскроу в сфере ИЖС
До сих пор частное строительство домов регулировалось слабо: подрядчик мог получить деньги и исчезнуть, не построив ничего.
С 1 марта 2025 года эскроу-счета начинают применяться и в этой сфере.
📌 Важно: для индивидуального жилищного строительства использование эскроу не является обязательным.
Решение — за участниками сделки: подрядчиком и заказчиком.
Однако есть исключения.
Если дом возводится в рамках ипотечных программ с господдержкой — например, Семейной ипотеки или IT-ипотеки, — то расчёты через эскроу-счёт становятся обязательными.
Это сделано для того, чтобы защитить семьи, берущие кредит на строительство, и исключить случаи, когда подрядчик нарушает сроки или срывает проект.
🔹 Основные особенности эскроу-счетов
- ✔ Деньги защищены. Средства дольщиков на сумму до 10 млн рублей застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
- ✔ Ограниченный срок хранения. Счёт активен не более 6 месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию (с возможностью продления до 2 лет).
- ✔ Нельзя арестовать. Деньги на эскроу-счёте нельзя списать, арестовать или направить на другие цели.
- ✔ Без комиссии. Банки не взимают плату за открытие и ведение счёта.
- ✔ Контроль и прозрачность. Банк обязан информировать покупателя о статусе счёта и сроках, а также следить за соблюдением всех условий договора.
🔹 Преимущества эскроу-счёта для покупателя
Эта система стала главным элементом защиты участников долевого строительства.
✅ Гарантия возврата средств. Если застройщик не выполнил свои обязательства, деньги возвращаются покупателю в полном объёме.
✅ Контроль со стороны банка. Банк не просто хранит деньги — он проверяет проект, контролирует целевое расходование средств и не допускает их использования «в обход» договора.
✅ Отсутствие двойных продаж. Пока дом не введён в эксплуатацию, квартиры на этом объекте нельзя продать повторно — это исключает мошеннические схемы.
✅ Мотивация для застройщика. Компания получает доступ к деньгам только после выполнения всех условий, что стимулирует соблюдать сроки и качество строительства.
✅ Прозрачность сделки. Покупатель всегда знает, где его деньги, на каком этапе находится стройка и когда произойдёт перечисление средств.
🔹 Риски, о которых стоит знать
Несмотря на очевидные плюсы, эскроу-счета не решают всех проблем. Есть и определённые риски:
⚠ Ограниченная страховая сумма. АСВ страхует только до 10 млн рублей. Если объект дороже, сумма сверх лимита не застрахована.
⚠ Отзыв лицензии у банка. В случае отзыва лицензии покупатель и застройщик должны заключить новый договор с другой кредитной организацией. Это требует времени и создаёт бюрократические сложности.
⚠ Ипотечные проценты не возвращаются. Если стройка не завершена, банк вернёт тело кредита и первоначальный взнос, но уплаченные проценты по ипотеке покупателю не компенсируются.
⚠ Рост цен на жильё. Если проект сорвался, и деньги возвращены через год или два, на эти средства уже можно будет купить гораздо меньше — цены на недвижимость растут.
🔹 Почему это важно для рынка
- С введением эскроу рынок недвижимости стал заметно прозрачнее.
- Застройщики больше не могут финансировать новые проекты за счёт старых дольщиков — им приходится брать банковские кредиты, а значит, быть финансово устойчивыми.
- Банк, по сути, стал посредником и контролёром, проверяющим каждый шаг застройщика.
- Это отсеяло случайные компании и укрепило доверие покупателей к новостройкам.
Расширение эскроу-системы на ИЖС — логичный шаг: частное строительство теперь также будет проходить под контролем банков.
🔹 Эскроу и ипотека
Когда жильё покупается с ипотекой, деньги застройщику переводит банк, а не сам клиент.
В этом случае банк становится участником сделки — и также контролирует весь процесс.
Если объект не достроен, средства возвращаются банку, а не застройщику.
Покупатель при этом освобождается от уплаты основного долга, но проценты, которые уже выплачены, не компенсируются.
🔹 Советы покупателю
- Выбирайте надёжный банк. Лучше — системно значимый, с высоким рейтингом и устойчивыми показателями.
- Следите за сроками. Срок сдачи дома и срок действия счёта должны совпадать — при необходимости продлите его официально.
- Храните все документы. Договор долевого участия, график платежей, банковские уведомления — всё это пригодится при спорных ситуациях.
- Не игнорируйте уведомления от банка. Изменения по проекту, продление сроков, ввод объекта — вся информация должна поступать официально.
🔹 Мнение эксперта об эскроу-счете
«Эскроу-счета стали настоящей революцией в сфере долевого строительства.
Сегодня покупатель знает, что его деньги в безопасности — застройщик не получит их, пока дом не готов.
Но важно помнить: эскроу — это не панацея, а инструмент. Его эффективность зависит от грамотного выбора банка, внимательности и понимания условий договора».
Система не лишена недостатков, но она практически исключает ситуации, когда дольщики теряют вложенные средства из-за банкротства застройщика или недостроя.
А с 2025 года её использование в сфере частного строительства делает этот рынок более цивилизованным и предсказуемым.
Главное — подходить к сделке ответственно:
- 📌 проверять документы,
- 📌 читать договор,
- 📌 и помнить, что юридическая грамотность — это не формальность, а гарантия того, что ваш дом действительно станет вашим.
👩⚖️ Автор: Галина Субботина
- Юрист по недвижимости, член Ассоциации юристов России, спикер Департамента предпринимательства Москвы.
- Более 10 лет практики, более 200 выигранных дел и сотни клиентов, которым удалось избежать рисков при покупке недвижимости.
- Разбираю сложные юридические темы простыми словами, чтобы каждый мог защитить свои права на жильё и не потерять деньги.
Юристы по Недвижимости
1 отзывАдвокат №931Фомицкий Михаил Михайлович Адвокат прошел модерациюЯ, Фомицкий Михаил Михайлович, являюсь профессиональным адвокатом с 2015...АрбитражВозмещение ущербаГражданские делаДела по наркотикамЗаключение и расторжение бракаЗемельные вопросыМошенничествоНаследствоРаздел имуществаСоставление документовУголовные дела+11 специализаций- Участие в переговорах
- Представительство в суде
- Возможны командировки
36 отзывовЮристЧеботарев Василий Сергеевич Юрист прошел модерациюПрактикующий юрист с 35-летним опытом работы в различных отраслях права....АрбитражБанковское правоБанкротство юридических лицВзыскание задолженностиГражданские делаЗаключение и расторжение бракаНаследствоСемейные дела+8 специализаций- Постоплата
- Возможны командировки
- Оплата наличными
14 отзывовАдвокат №3967Салманова Севилья Рафаэлевна Адвокат прошел модерациюЗдравствуйте, меня зовут Севилья Рафаэлевна Салманова. Я профессиональный...АрбитражГражданские делаЖилищные вопросыНаследствоРаздел имуществаСемейные делаСоставление документовЮридическая экспертиза+8 специализаций- Прием по записи
- Рассрочка
- Представительство в суде
6 отзывовАдвокат №1357Крюков Максим Анатольевич Адвокат прошел модерациюАДВОКАТ по СЕМЕЙНЫМ и НАСЛЕДСТВЕННЫМ делам. Веду телеграм канал https://t.me/kryukov_group62....АвтоюристыАлиментыАрбитражВозмещение ущербаГражданские делаЖилищные вопросыЗаключение и расторжение бракаЗащита прав потребителяНаследствоРаздел имуществаСемейные дела+11 специализаций- Работа по договору
- Выезд к клиенту
- Предоплата
7 отзывовЮристТихонова Наталия Павловна Юрист прошел модерациюЗдравствуйте! Предлагаю профессиональные юридические услуги для граждан...АрбитражВзыскание задолженностиВозмещение ущербаГражданские делаЗаключение и расторжение бракаЗащита прав потребителяОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные делаСоставление документов+10 специализаций- Встреча в офисе
- Оплата по счёту
- Работа по доверенности
6 отзывовАдвокат №1507Кодрян Ксения Севастьяновна Продвижение профиля Адвокат прошел модерацию и использует продвижение профиляВыполнение обязанностей адвоката согласно ФЗ РФ "Об адвокатской деятельности...Административное правоАлиментыВозмещение ущербаГражданские делаДела по наркотикамЖилищные вопросыЖКХЗаключение и расторжение бракаНаследствоРаздел имуществаУголовные дела+11 специализаций- Рассрочка
- Конфиденциальность
- Предоплата
18 отзывовАдвокат №3312Стулий Дмитрий Сергеевич Адвокат прошел модерациюРад знакомству, меня зовут Стулий Дмитрий Сергеевич. Я являюсь адвокатом....АлиментыАрбитражБанкротство физических лицВзыскание задолженностиВозмещение ущербаЗаключение и расторжение бракаЗащита прав потребителяНаследствоРаздел имуществаСемейные делаУголовные дела+11 специализаций- Работает в выходные
- Рассрочка
- Предоплата
