Договор аренды квартиры: 5 скрытых ловушек, из-за которых вы можете остаться без денег и без жилья

WhatsApp
Telegram
ВКонтакте
Одноклассники
4 мин
Недвижимость
Юрист Поташникова Анжела Владимировна объясняет: Договор аренды квартиры: 5 скрытых ловушек, из-за которых вы можете остаться без денег и без жилья
Договор аренды квартиры: 5 скрытых ловушек Каждый второй арендатор в России сталкивается с проблемами при съеме жилья. Потеря

Договор аренды квартиры: 5 скрытых ловушек

Каждый второй арендатор в России сталкивается с проблемами при съеме жилья. Потеря депозита, внезапное выселение, долги за коммуналку, которые «повисают» на квартиросъемщике, — это не страшилки, а реальная судебная практика.

Я юрист по недвижимости, и в моей практике десятки дел, связанных с договорами найма жилья. Люди приходят с одними и теми же проблемами, которые можно было предотвратить на этапе подписания договора.

Сегодня разберем пять самых опасных ловушек, которые прячутся в типовых договорах аренды. Эта информация поможет вам сберечь деньги и нервы.

ЛОВУШКА №1: Расплывчатые формулировки о цене и сроках

В договоре написано: «Арендодатель имеет право повысить плату в случае изменения рыночных условий». Красиво? Безобидно? А теперь представьте: через месяц вам звонят и говорят: «Рынок изменился, теперь платите на 10 тысяч больше. Не нравится? Освобождайте».

И вы освобождайте. Потому что в договоре нет четких критериев.

Как должно быть правильно: В договоре должна стоять конкретная сумма: «Арендная плата составляет 30 000 рублей в месяц и не подлежит изменению в течение всего срока действия договора». Либо должно быть четко прописано: «Повышение возможно не чаще одного раза в год и не более чем на 5-7%».

Фразы «в разумный срок» или «при изменении обстоятельств» — это красный флаг. Что считать разумным, будет решать суд, а вы пока поживете на чемоданах.

ЛОВУШКА №2: Депозит, который «сгорает» на ровном месте

Вы съезжаете. Квартира в идеале — помыли окна, протерли плинтуса. А хозяйка водит пальцем по шкафам и выносит вердикт: «Пятно на диване (которое было ДО вас), царапина на стене (которой вы не видели). Депозит не верну».

И все. Деньги пропали.

Как защититься: Перед заездом берите телефон и снимайте ВСЕ на видео. Каждую царапину, каждое пятно, каждую трещинку. Составляйте акт приема-передачи, где черным по белому прописано: «на момент заезда имеются следующие дефекты…» И пусть собственник подпишет.

Лучше потратить час на съемку, чем потом потерять 30-40 тысяч.

ЛОВУШКА №3: Долги за коммуналку, которые становятся вашей головной болью

Живете, радуетесь. А потом раз — и свет погас. Идете в управляйку, а там говорят: «У вашего собственника долг 50 тысяч рублей. Пока не оплатит, света не будет». Вы звоните хозяину, а он: «Это мои проблемы, разбирайтесь сами».

По закону долги собственника — это его долги. Но управляющие компании часто отключают свет всем подряд, потому что им проще. А вам жить в этой темноте.

Как проверить: Перед подписанием договора попросите показать последние квитанции за ЖКХ. Лучше — справку об отсутствии задолженности. Зайдите на сайт УК и проверьте адрес в списке должников.

И обязательно пропишите в договоре: «Арендодатель гарантирует отсутствие задолженности по коммунальным услугам и обязуется оплачивать их своевременно».

ЛОВУШКА №4: Автоматическая пролонгация, о которой вы забыли

В договоре мелким шрифтом: «Если ни одна из сторон не уведомит другую о расторжении за 30 дней до окончания срока, договор автоматически продлевается на тех же условиях на год».

Вы живете, все хорошо. Потом находите квартиру лучше, хотите съехать. А вам: «Договор продлился, вы должны платить еще год. Или платите неустойку».

Как обезопасить себя: В договоре должно быть четко написано: «За 30 дней до окончания срока аренды стороны обязаны письменно уведомить друг друга о намерении продлить или расторгнуть договор. В противном случае договор прекращает свое действие».

Или ставьте напоминание в телефоне за 40 дней, чтобы не пропустить срок уведомления.

ЛОВУШКА №5: Ненадлежащий собственник

Вы снимаете квартиру. Платите исправно. Через три месяца в дверь стучат — приходит сын хозяйки и говорит: «Это моя квартира. Я не давал согласия на аренду. Выметайтесь».

Выясняется, что у квартиры два собственника, а договор подписан только с одним. И второй понятия не имел, что его жилье сдают.

Как проверить: Попросите выписку из ЕГРН. Это документ, который показывает, кто настоящий хозяин квартиры. Выписку можно заказать онлайн за пару минут. Если собственник отказывается ее показать — это повод насторожиться.

Также попросите паспорт и сверьте данные с выпиской. Если собственников несколько, договор должны подписывать ВСЕ. Или один, но с нотариальной доверенностью от остальных.

ЧЕК-ЛИСТ: Что проверить в договоре перед подписью

Сохраните этот список — он пригодится при съеме любой квартиры:

  1. Цена аренды — зафиксирована четко, без формулировок «в зависимости от рынка»
  2. Коммуналка — прописано, кто платит и как (включено в аренду или отдельно)
  3. Депозит — условия возврата, четкий перечень случаев удержания
  4. Ремонт и поломки — кто чинит, если сломается техника или потечет кран
  5. Срок уведомления о выезде — не меньше месяца, но и не «завтра освобождай»
  6. Собственник — выписка из ЕГРН, паспорт, согласие всех владельцев

  7. Акт приема-передачи — с фотографиями и описанием всех дефектов

Договор аренды — это не формальность. Это ваша финансовая безопасность.

Запомните три правила:

  • Не верьте на слово — верьте бумаге
  • Не стесняйтесь просить документы — это ваше право
  • Не ленитесь читать договор — спите спокойно

Сохраните эту статью в закладки. Когда найдете квартиру мечты, откройте и пробегитесь по чек-листу. Это займет 15 минут, но может спасти вас от потери десятков тысяч рублей. Обращайтесь и я рада буду Вам помочь.

На ваш вопрос может ответить искусственный интеллект

Статья была полезна?

Не нашли ответа? Задайте вопрос юристам

0 Отзывы
Новые
Старые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все отзывы

Подобные публикации

Вопросы по теме

  • Хочу оформить доверенность на брата для сдачи квартиры в аренду

    2 ответа

    Добрый день . У меня вопрос касательно аренды квартиры. Я живу за границей . в России не была год. То есть не являюсь налоговым резидентом . Хочу оформить доверенность на брата для сдачи квартиры в аренду. Думала про специальную доверенность, так как квартиранты могут меняться. Вопрос: могу ли именно Я получать оплату за квартиру, если договор был оформлен по доверенности от моего брата. и так как я не резидент, хотелось бы открыть самозанятость , чтобы платить налог в России как самозанятый 4 % от аренды квартиры. Или именно брат только может получать оплату аренды, так как доверенность на него оформлена. Заранее спасибо за ответ

    Семенов Антон Константинович

    Здравствуйте, да, вы можете оформить доверенность, деньги может получать ваш брат, если вы это пропишите в договоре, также он сможет оплачивать налоги.

    Ватолин Александр Иванович

    Ваши пожелания сугубо зависят от условий письменного соглашения, которое вы подпишите с братом.

  • Возврат оплаты денежных средств за квартиру

    2 ответа

    Приехали в город и была необходимость снять квартиру посуточно. Нашли квартиру на сервисе Авито внесли предоплату которая составляла полную стоимость аренды квартиры и так же внесли залог за квартиру арендодателю. После этого нам был назван подъезд и номер квартиры. Когда зашли в подъезд то сразу поняли что снимать квартиру в этом доме не хотим. Отменили бронирование, в возврате денежных средств отказали, вернули только залог. С момента внесения предоплаты до просьбы вернуть деньги прошло не более получаса. Есть ли возможность вернуть внесенные деньги?

    Шимохин Сергей Сергеевич

    Добрый день. Вам нужно написать требование об отказе от исполнения договора аренды квартиры и возврате предоплаты. В случае отказа, вы можете обратиться в суд.

    Чижов Алексей Алексеевич

    В вашей ситуации возврат денежных средств зависит от условий, на которых вы бронировали квартиру через Авито, а также от того, как именно проходила оплата и кто её получил.
    1. Как работает предоплата через Авито
    Предоплата через сервис Авито:
    Если вы внесли предоплату через онлайн-бронирование на Авито, то эти деньги обычно уходят не напрямую арендодателю, а на счёт сервиса Авито. Арендодатель получает деньги только после вашего фактического заселения.
    Условия возврата:
    Авито устанавливает собственные условия возврата предоплаты. Как правило, предоплата возвращается только в определённых случаях: если вы отменили бронь в течение установленного срока (например, за сутки или несколько дней до заселения), либо если есть уважительная причина (болезнь, подтверждённая документами).
    Если срок для возврата прошёл или условие возврата не выполнено:
    Авито не возвращает предоплату, и эти деньги остаются у сервиса. Арендодатель их не получает и не может их вернуть вам по своей инициативе.
    2. Ваша ситуация
    Вы внесли полную стоимость аренды и залог:
    Предоплата через Авито — возвращается только по правилам сервиса, если условия возврата были соблюдены.
    Залог арендодателю — возвращается по договорённости с арендодателем, что и произошло в вашем случае.
    Отмена бронирования через Авито:
    Если вы отменили бронь в течение получаса, но при этом не было установлено специального периода для бесплатной отмены, или условия возврата не выполнялись, Авито не обязан возвращать предоплату.
    Связь с арендодателем:
    Арендодатель не получает предоплату через Авито и не может её вернуть, даже если вы не заселились.
    3. Что делать
    Проверьте условия бронирования:
    Посмотрите в истории бронирования или в письме от Авито, были ли указаны условия возврата предоплаты.
    Обратитесь в поддержку Авито:
    Если вы считаете, что условия возврата были соблюдены, или если есть уважительная причина, попробуйте обратиться в службу поддержки Авито и предоставить доказательства (например, скриншоты переписки, документы).
    Если Авито отказал:
    К сожалению, если условия возврата не были выполнены, вернуть предоплату через Авито не получится.
    Залог:
    Залог, переданный напрямую арендодателю, возвращается по договорённости, что уже произошло.
    4. Возможность вернуть деньги через суд
    Если вы считаете, что условия возврата были соблюдены, но Авито отказал, можно попробовать обратиться в суд.
    Однако шансы на успех невелики, если условия возврата были чётко прописаны и вы их не выполнили.
    Если условия возврата не были указаны или были нарушены сервисом, можно попробовать оспорить действия Авито через Роспотребнадзор или суд.

    Вернуть предоплату через Авито можно только при соблюдении условий возврата, установленных сервисом.
    Если условия не выполнены, предоплата не возвращается.
    Арендодатель не получает предоплату через Авито и не может её вернуть.
    Залог возвращается по договорённости с арендодателем.
    Если условия возврата предоплаты не были соблюдены, вернуть деньги через Авито, скорее всего, не получится.

  • Договоры

    3 ответа

    Здравствуйте. Хочу узнать пару деталей. Хочу с товарищем стать частными риэлторами. Искать самим собственников и т.п. Из юридического плана, насколько я знаю мы можем этим заниматься, стать самозанятыми, подавать декларации в ФНС о доходах. Но вопрос состоит как правильно составить договор на оказание риэлторских услуг и договора купли-продажи, аренды квартиры, для заключения между покупателем и хозяином квартиры. Какие договора нужны, возможно ли это и с кем нужна консультация для составления и дальнейших деталей?

    Малюк Андрей Григорьевич

    Здравствуйте!

    Для того чтобы ваша работа была законной и безопасной, вам действительно стоит рассмотреть возможность оформления статуса самозанятых и подачи деклараций о доходах.

    Составление правильных договоров — ключевой момент в работе риэлтора. Чтобы избежать ошибок и не нарушить законодательство, вам необходимо тщательно продумать все условия и формулировки.

    Договор на оказание риэлторских услуг должен содержать:

    - предмет договора (конкретные услуги, которые вы планируете оказывать);
    - права и обязанности сторон;
    - стоимость услуг и порядок оплаты;
    - сроки выполнения работ;
    - ответственность сторон за нарушение условий договора.

    Договор купли-продажи или аренды квартиры должен соответствовать требованиям законодательства и содержать все необходимые условия, такие как:

    - данные сторон (покупателя/арендатора и продавца/арендодателя);
    - предмет договора (описание квартиры);
    - цена и условия оплаты;
    - права и обязанности сторон;
    - сроки заключения сделки и передачи квартиры.

    Для составления таких договоров вам потребуется помощь юриста. Он поможет вам учесть все нюансы и избежать ошибок.

    Вы можете обратиться ко мне для получения консультации и помощи в разработке необходимых документов. Буду рад помочь вам в этом начинании и обеспечить грамотное юридическое сопровождение вашей деятельности.

    Чеботарев Василий Сергеевич

    Вам нужен шаблон договора об оказании услуг или поручения, составленный таким образом, чтобы Вы имели возможность вносить в него необходимые для конкретной ситуации условия.

    Колоколов Евгений Константинович

    Здравствуйте. Можно работать как самозанятые или ИП, но важнее правильно оформить отношения с клиентами и обезопасить сделки. Нужны:

    агентский/договор поручения (или договор возмездного оказания услуг) с условием вознаграждения;
    форма договора купли‑продажи — между продавцом и покупателем (вы — посредник, не стороной сделки);
    доверенность/акт выполненных услуг; согласие на обработку ПД; при необходимости — нотариальные формы.
    Рекомендую обратиться к юристу по недвижимости и налоговому консультанту для подготовки шаблонов и выбора режима налогообложения.

  • Как верно указать информацию в договоре аренды квартиры?

    2 ответа

    Добрый день!
    Квартира принадлежала бабушке и дедушке в долевой собственности. Каждым было написано завещание на внука. Бабушки год назад не стало и внук вступил в наследство. 2 месяца назад не стало дедушки и внук только открыл наследственное дело, других наследников нет, т.е. 100% он унаследует вторую половину квартиры.
    Может ли он сейчас сдать квартиру в аренду? Если да, то как правильно указать собственников в догоре? Ведь по сути дедушка ещё считается собственником

    Колоколов Евгений Константинович

    Здравствуйте, сдавать можно, но только на срок до 11 месяцев. В договоре пишут так: «Арендодатель — Петров Иван, собственник ½ доли (ЕГРН №…) и единственный наследник второй ½ (наследственное дело №…, свидетельство в оформлении)». Когда получите свидетельство и зарегистрируете право, подпишите допсоглашение и укажите, что теперь квартира целиком его. На длинный договор лучше подождать оформления наследства.

    Буланкина Светлана Николаевна

    День добрый. Распоряжаться долей может только официально зарегистрированный собственник. Т.е. Доля (квартира в целом)может быть сдана в найм после вступления в наследство.

  • Преждевременно расторжение договора аренды квартиры

    2 ответа

    Здравствуйте! Вопрос по теме договора аренды квартиры между физическими лицами. Договор был подписан на 1 год, в нем написали , что при преждевременно расторжении договора стороны обязаны уведомить друг друга за 30 дней. При несоблюдение этого пункта – виновная сторона оплачивает неустойку в размере месячной платы.

    Арендатор по договору оплачивает новый период 27 числа.

    При заселении внёс оплату за проживание за первый и последний месяц, а также залог.

    Всего прожил 3,5 месяца и вчера вечером сообщил о том, что съедет до конца этого месяца, а именно 27 числа.

    Что, сколько и когда ему обязан вернуть арендатор?

    Колоколов Евгений Константинович

    Здравствуйте. Если он не предупредил за 30 дней, по договору вы можете взять неустойку — 1 месяц аренды (удержать из залога и/или “последнего месяца”). Залог остальное надо вернуть после сдачи квартиры и проверки, что нет долгов и порчи, лучше по акту. Деньги за “последний месяц” возвращают только если они оплачены за время, когда он уже не живёт.

    Некрасова Вера Анатольевна

    Здравствуйте. Получается Вы внесли три суммы?

  • Требуют вернуть комиссию

    4 ответа

    Здравствуйте! Я риелтор по аренде квартир, работаю в агентстве. Заселил клиента, получил свою комиссию. Но через 3 дня клиента не устраивает квартира, неприятный запах. Решает съехать и требует вернуть комиссию. Мы заключали договор аренды квартиры и акт приема-передачи. Могу отправить фотографии договора. Я считаю, что услуга с моей стороны оказана и я не обязан возвращать клиенту комиссию. Кто прав в данной ситуации? Что мне делать? Если дело дойдет до суда, чего ожидать?

    Малафеева Анна Геннадьевна

    Добрый день! Предполагаю, что комиссия взимается за то, что Вы нашли квартиру, организовали просмотр, помогли с заключением договора аренды и подписали акт приема-передачи. На эти условия есть отдельный договор с клиентом? Если все так, как я указала, то Ваша работа выполнена полностью. Тот факт, что квартира через три дня перестала устраивать клиента не означает, что Ваши услуги оказаны некачественно.

    Мингазов Юрий Саитгареевич

    Изучение документов и разработка позиции услуга платная.

    Домрачев Сергей Владимирович

    Здравствуйте.

    Если клиент на основании положений договора, законодательства, фактического вашего поведения по оказанию услуг докажет, что вами услуга была оказана некачественно (например, умышленно не сообщили о неприятном запахе, хотя знали об этом), то суд вы, с большой долей вероятности, проиграете. Но, скорее всего, если сумма комиссии невелика, клиент не будет подавать исковое заявление в суд, а ограничиться только досудебной претензией.

    Стекольщиков Олег Александрович

    Комиссия это услуга, которая должна быть описана в договоре и деньги уплаченные за эту услугу не могут быть возвращены. Но в договоре нет сведений о комиссии и нет сведений за что именно комиссия платится. Следовательно услуга не оказана

  • Договор аренды

    2 ответа

    Здравствуйте. Хотим снять квартиру на длительный срок. Собственник квартиры находится в другой стране. Отец собственника проводил показ. При составлении договора аренды, у отца собственника, доверенности нет от его лица. Как быть в таком случае? На чье имя заключаться договор? Как это может отразиться на нас? Что делать в таком случае?

    Оганесян Арег Каренович

    договор должен быть заключен с собственником, либо с лицом уполномоченным на это доверенность (включая право подписи)

  • Неточные цыфры в акте приема передачи?

    2 ответа

    Добрый день. В договоре аренды здания от 13.12.2018г указана площадь 148кв. м., в соглашении от 01.03.2018г. внесено изменение в договор аренды об уточнении общей площади аренды 148,8кв.м.
    при расторжении договора аренды здания от 13.01.2023г. в акте приема передачи от 13,01,2023г. общая плошадь 148кв.м. как быть? Завернуть акт обратно, гле 0,8кв.м
    и чем это нам может грозить если мы подпишем его на 148кв. м.

    Мингазов Юрий Саитгареевич

    Ничем не грозит, то же помещение, та же площадь, это же акт, передаете то же помещение.

    Васина Анна Александровна

    Добрый день, наверное, ошиблись в датах: договор от 13.12.2018 доп.соглашение от 01.03.2018. Могут предъявить плату за непередачу обратно 0, 8 кв.м.

  • Аренда помещения на ИП ?

    2 ответа

    Нежилое помещение принадлежит мужу (резидент недружественного гос-ва), куплено не в браке. Нежилое помещение сдается в аренду ООО на ОСНО, оплата налом.
    Жена резидент РФ.
    Планируется регистрация жены в кач-ве ИП
    Цель: сделать ИП (выбрав какую-то УСН) жены центром доходов и расходов по арендному бизнесу, в т.ч. завести дог аренды по вышеуказанному нежилому помещению, принадлежащему мужу, на ИП жены, т.е. чтобы Договор аренды заключался от ИП жены с указанием реквизитов ИП, и налоги также платились с ИП жены.
    Каким образом это сделать оптимальнее всего, какие есть варианты, принимая также во внимание тот факт, что когда-то в будущем нежилое помещение может быть продано?
    Какие налоговые последствия повлечёт за собой каждый из вариантов?

    Мингазов Юрий Саитгареевич

    Передать жене, право управления данной недвижимостью, как ИП, ООО, самозанятой, либо жена арендует, с правом суб.аренды.

    Ватолин Александр Иванович

    Вариантов очень много.

    Сначала нужно зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать оптимальную систему налогообложения, например, УСН. Налог от продажи в будущем зависит от налогового законодательства, которое будет действовать в будущем на момент продажи. Ваш супруг может вам свою недвижимость продать, подарить, сдать в аренду с правом сдачи в субаренду, безвозмездное пользование и т.д. И каждый договор несёт разные юридические последствия. Все зависит от вашего взаимного решения.

  • Аренда

    5 ответов

    Приветствую!
    1) являюсь самозанятым, перехожу на ИП (деятельность: снимаю у физических лиц квартиры по договору аренды, а потом сдаю их ИП (с ИП у меня договор комиссии - фото приложил) правильно ли составлен? - получается услуга временного проживания, живут рабочие от 10 суток и до 1 или 2 месяцев бывает) .
    2)Когда я заключаю договор с арендодателем, если он окажется не собственником ? (Что мне за это может быть и ему) Налог 13% кому тогда начислят?
    3)если я составил договор аренды на квартиру, а она уже в аренде тогда получается договор должен быть составлен как субаренда. Тогда мой договор получается не действителен ?

    Пушкарева Елена Анатольевна

    Здравствуйте. Субаренда должна быть согласована с собственником помещения, возможность её указано в договоре аренды.

    Представленный вами договор требует серьёзной доработки. Это формальный договор. Всё остальные варианты работы (агентский договор - аренда, субаренда) ини иные способы рассматриваются в порядке индивидуальной консультации платно.

    Мингазов Юрий Саитгареевич

    Правильно отмечено, на сдачу в суб. аренду, нужно согласие аредодателя, а Вам нужен агентский договор, во избежании двойного налогообложения.

    Ватолин Александр Иванович

    Вам нужно прежде чем заключать договор аренды с правом субаренды необходимо удостовериться, что арендовать является собственником недвижимости и доработать договор аренды, для устранения рисков различного рода.

    Янышев Ян Альбертович

    Юридические услуги субъектам предпринимательской деятельности оказываются на платной основе. Имейте совесть.

    Ликвидов Александр Вячеславович

    Здравствуйте. Для сдачи квартиры в субаренду, вам требуется согласие арендодателя (собственника) квартиры (п. 2 ст. 615 ГК РФ).


Мы используем cookie, чтобы сайт работал лучше