Арендуете помещение у города и хотите оформить его в собственность по 159-ФЗ? Казалось бы, процедура прозрачная: подать заявление, дождаться решения Департамента городского имущества (ДГИ), подписать договор купли-продажи. Но на практике многие предприниматели сталкиваются с отказами, причем часто по надуманным причинам. Что делать, если ДГИ отказал в выкупе помещения? Как защитить свои права и добиться положительного решения? Разбираемся в механизме оспаривания отказов и делимся практическими советами.
ПОЧЕМУ ДГИ ОТКАЗЫВАЕТ В ВЫКУПЕ?
Основания для отказа могут быть разными, но все они подлежат проверке и оспариванию. Самые распространенные причины:
🔹 Помещение не подлежит приватизации. Например, объект отнесен к социально значимой инфраструктуре, является памятником архитектуры или попадает под ограничения.
🔹 Нарушены условия договора аренды. Долги по аренде, штрафы, нарушения при эксплуатации помещения – все это может стать основанием для отказа.
🔹 Несоответствие критериям 159-ФЗ. Если арендатор не является субъектом малого или среднего предпринимательства, не зарегистрирован в реестре МСП или арендует помещение менее двух лет, ДГИ может отказать в продаже.
🔹 Завышенная цена объекта. Иногда отказ носит завуалированный характер: ДГИ соглашается на продажу, но устанавливает неадекватно высокую стоимость.
🔹 Технические ошибки в документах. Даже незначительные неточности могут стать причиной отказа – неправильное указание площади, даты договора или отсутствие нужных справок. Важно понимать: не каждый отказ законен. В ряде случаев он может быть необоснованным или неправомерным, а значит, его можно оспорить.
КАК ОСПОРИТЬ ОТКАЗ ДГИ?
Если ДГИ отказал в выкупе помещения, не стоит сдаваться. Существует несколько вариантов защиты прав арендатора:
1. Анализируем причины отказа Первым делом нужно изучить мотивировочную часть документа – на каких основаниях ДГИ принял такое решение. Чаще всего отказ содержит отсылки к конкретным нормам законодательства. Важно проверить, действительно ли они применимы к вашей ситуации.
💡 Пример: Арендатору отказали в выкупе, ссылаясь на наличие задолженности по аренде. Но если долг был погашен до подачи заявления, такой отказ можно признать незаконным.
2. Подаем возражение в ДГИ Если отказ основан на ошибке или спорных аргументах, можно попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке. Для этого подается письменное возражение, в котором подробно излагается позиция арендатора: ✔ Обоснование, почему отказ незаконен. ✔ Ссылки на нормативные акты. ✔ Документы, подтверждающие позицию (выписки, платежные поручения, независимая оценка и пр.).
💡 Пример: Если ДГИ отказал в приватизации, указав, что помещение не соответствует требованиям 159-ФЗ, можно запросить официальный перечень таких объектов. Если вашего помещения там нет – отказ незаконен.
3. Обращаемся в прокуратуру Если ДГИ игнорирует возражение или затягивает рассмотрение, можно направить жалобу в прокуратуру. Органы прокуратуры могут провести проверку законности отказа и обязать ДГИ пересмотреть решение. 💡 Важно: В жалобе следует четко изложить обстоятельства, приложить копию отказа и доказательства нарушения прав арендатора.
4. Идем в суд Если отказ не удается оспорить в досудебном порядке, подаем исковое заявление в арбитражный суд. В суде можно: ✔ Признать отказ незаконным. ✔ Обязать ДГИ заключить договор купли-продажи. ✔ Оспорить завышенную стоимость объекта.
💡 Пример: Предприниматель подал иск, так как ДГИ отказал в выкупе из-за якобы «плохого технического состояния» здания. В суде удалось доказать, что помещение соответствует нормам, и суд обязал ДГИ заключить договор.
КАКИЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ПОМОГУТ В СУДЕ?
Чтобы суд признал отказ ДГИ незаконным, важно предоставить максимально обоснованные доказательства:
✔ Договор аренды и платежные документы – подтверждают законность пользования помещением. ✔ Выписка из ЕГРЮЛ – доказывает, что арендатор относится к субъектам МСП.
✔ Оценочный отчет независимого эксперта – поможет оспорить завышенную стоимость.
✔ Переписка с ДГИ, возражения, жалобы в прокуратуру – докажут, что арендатор пытался решить вопрос досудебно. КАК УСКОРИТЬ ПРОЦЕСС И ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК? Оспаривание отказа ДГИ – сложный юридический процесс, который требует грамотного подхода. Ошибки в документах, неправильная стратегия защиты или упущенные сроки могут привести к потере права на выкуп.
📌 Что мы делаем для наших клиентов?
✅ Анализируем причины отказа и оцениваем перспективы оспаривания.
✅ Готовим возражения, жалобы и обращения в суд.
✅ Оспариваем завышенные цены на выкуп.
✅ Представляем интересы клиента в суде и добиваемся положительного решения. Мы успешно сопровождали десятки судебных споров по выкупу недвижимости у города и знаем, как защитить права арендаторов.
Мы успешно сопровождали десятки судебных споров по выкупу недвижимости у города и знаем, как защитить права арендаторов. Если Вы столкнулись с отказом ДГИ – обращайтесь, мы поможем решить проблему!
📞 Контакты для консультации:
🔹 Сайт: www.subbotina-pravo.ru
🔹 Телефон: +7 (495) 414-12-99
🔹 Телеграм: @subbotinapravo
🔹 WhatsApp: Ссылка
🔹 Офис: Москва, Золоторожский Вал 11, стр.22, эт.4, оф. 401
