В связи с внесением изменений в законодательство, с 2025 года дарение недвижимости подлежит обязательному нотариальному заверению. Тем не менее, нотариальное удостоверение такого договора не гарантирует отсутствие рисков, которые могут возникнуть в будущем.
Для того, чтобы принять решение о заключении данной сделки в первую очередь необходимо проанализировать действующее налоговое законодательство.
Налоговым кодексом РФ закреплено общее правило о налогообложении полученного дохода физическими и юридическими лицами. Например, физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность должно оплатить налог со своего дохода в размере 13%. Размер дохода рассчитывается как кадастровая стоимость полученного в дар недвижимого имущества на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества. Однако из данного правила есть исключения.
Согласно п. 18.1. ст. 217 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Однако для применении данной нормы необходимо фактическое использование полученного в дар имущества исключительно в личных целях. В случае если недвижимое имущество, полученное по договору дарения, заключенному между близкими родственниками, являющимися индивидуальными предпринимателями, не предназначено для использования в личных, семейных или домашних нуждах и используется (подлежит использованию) в предпринимательской деятельности, то доходы в виде стоимости такого имущества включаются в состав доходов от предпринимательской деятельности.
Таким образом, полученное в дар недвижимое имущество является доходом этого лица и, следовательно, подлежит налогообложению за исключением случаев, установленных законодательством.
Кроме того, несмотря на все преимущества дарственной перед договором купли-продажи, существуют некоторые потенциальные риски, которые нужно учесть.
Гражданским кодексом РФ предусмотрены основания отмены дарения дарителем:
- если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
- если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
- суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Также гражданским законодательством запрещено дарение, если обе стороны сделки являются субъектами предпринимательской деятельности. Такая сделка может быть признана ничтожной.
После заключения договора дарения бывший собственник утрачивает контроль над недвижимостью. Одаряемый становится ее полноправным владельцем и вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Это обстоятельство важно учитывать , если речь идет о пожилых людях, которые могут остаться без жилья после передачи квартиры своим детям и внукам.
Договор дарения может быть признан судом недействительной сделкой вследствие недееспособности дарителя в момент заключения договора. Достаточно распространенная ситуация, когда после смерти дарителя его наследники оспаривают договор дарения в судебном порядке и представляют в качестве доказательств документы, подтверждающие недееспособность дарителя, в том числе историю его болезни, заключение экспертов, показания свидетелей и иные.
Таким образом, оформление договора дарения на недвижимое имущество имеет свои плюсы и минусы. Прежде всего, необходимо оценить налоговые последствия и юридические риски по каждой конкретной сделке. Для этого стоит обратиться к юристу для оказания квалифицированной помощи по данному вопросу.
