Дарение недвижимости — популярный способ передачи имущества между родственниками или близкими людьми. Многие считают, что это проще и дешевле, чем завещание или купля-продажа. Но за кажущейся простотой скрываются налоговые нюансы и юридические риски, которые могут превратить подарок в головную боль. Давайте разберемся, как правильно оформить дарственную, кому и сколько придется заплатить государству, и как защитить себя от возможных проблем.
Что такое договор дарения недвижимости?
Это безвозмездная сделка, по которой даритель передает одаряемому право собственности на объект недвижимости (квартиру, дом, земельный участок) без встречного предоставления. Ключевое слово — «безвозмездно». Если в договоре есть условие о встречной передаче имущества или денег, это уже притворная сделка, которую можно оспорить в суде.
Важно: Договор дарения подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Только после внесения записи в ЕГРН одаряемый становится полноправным собственником.
Налоги при дарении: кто платит и сколько?
Это самый важный блок, где совершается большинство ошибок.
✅ Если стороны — близкие родственники:
К ним относятся (согласно Налоговому кодексу РФ, ст. 217, п. 18.1):
-
Супруги.
-
Родители и дети (в том числе усыновленные).
-
Бабушки/дедушки и внуки.
-
Полнородные и неполнородные братья и сестры.
НДФЛ (налог на доходы физических лиц) для них — 0%.
Ни даритель, ни одаряемый налог не платят, а подавать декларацию 3-НДФЛ не нужно. Это главное преимущество дарения между родными.
❗ Если стороны НЕ являются близкими родственниками:
Например, дядя племяннику, свекровь невестке, гражданские супруги, друзья, коллеги.
Для одаряемого:
-
Он получает доход в виде безвозмездно полученной недвижимости.
-
Налоговая ставка: 13% от кадастровой стоимости объекта на момент регистрации права.
-
Кадастровая стоимость — это не рыночная цена! Ее можно узнать на сайте Росреестра. Если она, например, 5 млн рублей, то налог составит 650 000 рублей.
-
Обязанность: Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом получения дара, и уплатить налог до 15 июля.
Для дарителя:
-
Сам факт дарения не облагается налогом, так как он не получает дохода.
-
Но есть исключение: Если недвижимость была в собственности дарителя менее 3 (или 5) лет, и он получил ее не по безвозмездной сделке (не в дар, наследство, приватизацию), то при последующей продаже подаренной квартиры в этот срок ему придется заплатить 13% НДФЛ с разницы между ценой продажи и первоначальными расходами на покупку. При дарении этот «срок владения» для дарителя не прерывается.
Главные риски и как их минимизировать
🔴 Для Дарителя:
-
Безвозвратность. Подарив имущество, вернуть его назад практически невозможно. Исключения — крайние случаи (ст. 578 ГК РФ): покушение одаряемого на жизнь дарителя, обращение с подаренной вещью, угрожающее ее утратой, если даритель пережил одаряемого (если это было оговорено в договоре).
-
Потеря права пользования. Если даритель проживал в подаренной квартире, он теряет это право. Чтобы обезопасить себя, можно оформить договор пожизненного содержания с иждивением или сохранить за собой право пожизненного проживания, зафиксировав это в самом договоре дарения или отдельном соглашении.
-
Давление и оспаривание. Если у дарителя есть пожилые родственники или он сам в возрасте, сделка может быть оспорена другими наследниками как совершенная под влиянием обмана, заблуждения или в недееспособном состоянии.
🔴 Для Одаряемого:
-
Налоговая ловушка. Самая частая проблема — незнание об обязанности уплатить 13%. Неуплата грозит штрафами и пени.
-
Обременения и долги. Новый собственник получает квартиру вместе со всеми ее «проблемами»: залогами, ипотекой, долгами по ЖКХ. Что делать? Перед сделкой запросить у дарителя выписку из ЕГРН (в ней отражены обременения) и справку об отсутствии долгов по ЖКУ.
-
Отмена дарения. Риск потерять подарок по основаниям, указанным выше (ст. 578 ГК РФ).
-
Проблемы с выселением прежних жильцов. Если в квартире были прописаны люди, выписать их против их воли сложно. Нужно проверять выписку из домовой книги.
Пошаговый алгоритм безопасного дарения
-
Проверка «чистоты» объекта: Получите расширенную выписку из ЕГРН.
-
Подготовка документов:
-
Паспорта сторон.
-
Правоустанавливающие документы дарителя (свидетельство о праве, выписка ЕГРН, договор предыдущей сделки).
-
Технический план/паспорт БТИ.
-
Нотариально заверенное согласие супруга дарителя (если имущество нажито в браке).
-
-
Составление договора: Рекомендуется доверить юристу. В нем можно закрепить условия о порядке пользования, правах проживания.
-
Регистрация перехода права: Подача пакета документов в Росреестр через МФЦ. Госпошлина — 2000 руб. (платит одаряемый).
-
Налоговые обязательства: После регистрации одаряемый (если он не близкий родственник) должен рассчитать сумму налога, подать декларацию и уплатить ее в срок.
Краткий итог:
-
Между близкими родственниками — оптимальный и беспроигрышный вариант: нет налогов, минимум формальностей.
-
Между чужими людьми — серьезные налоговые последствия (13%) для одаряемого.
-
Главный принцип — осторожность: проверяйте объект, фиксируйте особые условия в договоре, не забывайте про налоги.
-
Альтернативы стоит рассмотреть всегда: в некоторых случаях завещание (с возможностью отмены) или купля-продажа (с учетом налогового вычета) могут быть выгоднее.
Дарственная — мощный юридический инструмент. Используйте его осознанно, с полным пониманием всех финансовых и правовых последствий. В сложных случаях (при наличии долгов, обременений, особых условий) консультация с практикующим юристом по недвижимости — не роскошь, а необходимая страховка от будущих потерь.
