Что делать, если право собственности на купленный дом или квартиру не зарегистрировано, а продавец умер? Есть ли шансы у добросовестного покупателя оформить права на недвижимость? Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Также Гражданским кодексом предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Поскольку переход права собственности от умершего продавца не был зарегистрирован, то покупатель, являясь законным владельцем дома, право собственности на него не приобрел. Юридически, по документам собственником продолжает оставаться умерший продавец.
При этом, наследники умершего продавца могут оформить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать свое право в Росреестре. При этом, согласно пункту 1 ст. 1112 Гражданского кодекса, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Таким образом, обязанности продавца по регистрации права собственности покупателя по договору купли-продажи недвижимости переходят к наследникам продавца. Такие разъяснения дал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 62 Постановления N 10″О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указав, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.
Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
