Последние годы в договоры купли-продажи часто включают, помимо того, что продавец не псих, не банкрот и т.п., его гарантию, что отчуждаемая квартира не была приобретена с использованием средств материнского капитала. Чем это опасно и можно ли решить проблемку?
Квартира с использованием мат.капитала обычно изначально оформляется на одного из родителей. Но по требованию закона квартира должна быть оформлена в долевую собственность обоих родителей и ребенка/детей в течение 6 месяцев после покупки, а в случае ипотеки – после её выплаты.
Без выполнения такого требования – предварительного оформления квартиры в общую долевую собственность продавцов покупать её не стоит. Т.е. на момент покупки квартиры она должна быть оформлена по долям на родителей и ребенка/детей. В таком случае её можно покупать с разрешения отдела опеки, и это будет такая же сделка, как и покупка любой недвижимости, где есть доля у ребенка.
Но покупателю придется ждать пока оформится первая сделка. До этого можно заключить предварительный договор.
В законе о мат. капитале упущение, т.к. не указан вид сделки, по которой квартира должна быть оформлена в долевую собственность родителей и детей. Ведь Гражданский кодекс вообще запрещает сделки между родителями и детьми, за исключением передачи имущества ребенку в дар.
Но договор дарения в данном случае представляется худшим вариантом, т.к. по тому же ГК РФ даритель не может ставить встречных условий одаряемому, т.е. просто дарит и всё. А здесь цель сделки – именно выполнение условий получения мат. капитала. Потому лучший вид сделки: соглашение об определении долей в квартире, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала.
При заключении такого соглашения размер долей можно оформлять равными не на всю квартиру, а только на ту часть, которая приобретена на средства мат. капитала. А в остальной части квартиры можно детям долю не давать (меньше доля ребенка – меньше требований у опеки).
