В практике арендных отношений нередко возникают споры, связанные с удержанием обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора аренды. Недавнее судебное разбирательство проливает свет на подход судов к таким ситуациям. СУТЬ ДЕЛА Арендодатель и арендатор заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 5 лет. В соответствии с условиями договора, арендатор внес обеспечительный платеж, предназначенный для гарантии исполнения обязательств, включая возмещение убытков.
Также в договоре предусматривалось право арендодателя удержать этот платеж в качестве компенсации упущенной выгоды при одностороннем отказе арендатора от исполнения договора до истечения срока аренды. Спустя два года арендатор уведомил арендодателя за три месяца о намерении досрочно расторгнуть договор аренды и вернул имущество по акту приема-передачи. Считая, что обеспечительный платеж подлежит возврату при соблюдении порядка расторжения, арендатор направил претензию с требованием вернуть указанную сумму в течение 10 календарных дней. Не получив удовлетворения претензии, арендатор обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере обеспечительного платежа и неустойки. Арендодатель, в свою очередь, подал встречный иск о взыскании упущенной выгоды в связи с досрочным расторжением договора аренды.
ПОЗИЦИЯ СУДОВ ПЕРВОЙ И АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИЙ
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили встречный иск арендодателя, исходя из следующих доводов: • Арендодатель имел право удержать обеспечительный платеж и взыскать упущенную выгоду в качестве компенсации за отказ от договора. • Арендодатель предпринял меры по поиску новых арендаторов после прекращения договора, которые оказались безрезультатными, что подтверждается представленными письмами потенциальных арендаторов. • Арендатор, отказываясь в одностороннем порядке от договора аренды, осознавал, что у арендодателя могут возникнуть убытки в виде неполученного дохода от аренды помещения в случае отсутствия новых арендаторов. • Размер упущенной выгоды не подлежит доказыванию, поскольку он определен условиями договора в форме обеспечительного платежа.
РЕШЕНИЕ КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ
Кассационная инстанция отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение, указав на следующие обстоятельства: • У арендатора было предусмотренное договором право досрочно расторгнуть договор. • Порядок расторжения договора был соблюден. • Объект аренды своевременно передан арендодателю после прекращения договора. • Не установлено намерение сторон использовать в договоре термин «упущенная выгода» в контексте удержания обеспечительного платежа. • Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, обязано доказать нарушение своего права, наличие причинно-следственной связи между нарушением и возникшими убытками, а также их размер.
ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Данный случай подчеркивает важность четкого определения условий удержания обеспечительного платежа в договоре аренды. Арендодателям следует: • Ясно формулировать условия использования обеспечительного платежа в договоре, включая случаи досрочного расторжения. • В случае возникновения убытков вследствие досрочного расторжения договора, документально подтверждать их размер и предпринимаемые меры по их минимизации. Арендаторам рекомендуется: • Внимательно изучать условия договора, особенно в части обеспечительного платежа и последствий досрочного расторжения. • Соблюдать предусмотренный договором порядок расторжения и фиксировать все связанные с этим действия документально. При возникновении споров по вопросам удержания обеспечительного платежа или досрочного расторжения договора аренды, рекомендуется обращаться за квалифицированной юридической помощью для защиты своих интересов.
КТО Я И КАК МОГУ ВАМ ПОМОЧЬ?
Субботина Галина Николаевна – юрист с более чем 10-летним опытом работы в сфере коммерческой недвижимости и арбитражных споров. ✔ Член Ассоциации юристов России ✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы ✔ Более 120 успешно выкупленных помещений ✔ 250 млн рублей сэкономленных клиентам ✔ Уникальные положительные судебные решения Основные направления моей работы: 🔹 Выкуп коммерческой недвижимости по 159-ФЗ 🔹 Сопровождение сделок с землей и недвижимостью 🔹 Судебные споры с государственными органами (ДГИ, Росреестр и др.) 🔹 Оспаривание отказов в приватизации и изъятии
