6 рисков покупки квартиры у родственника

1. Невозможность получить налоговый вычет

Согласно Налоговому кодексу РФ, налоговый вычет (до 260 тыс. руб.) не предоставляется, если квартира куплена у близкого родственника:

• супруга,
• родителей или детей,
• братьев и сестер.

Почему? Государство считает такие сделки «зависимыми» и подозревает, что деньги могли просто переводиться внутри семьи без реальной продажи.

Что делать? Если планируете вернуть часть денег через вычет, лучше рассмотреть покупку у постороннего продавца.

2. Сделка с супругом может быть признана мнимой

Если квартира была куплена в браке на общие средства, она считается совместной собственностью, даже если оформлена только на одного супруга.

Чем это грозит?

✔️ Суд может отменить сделку, посчитав ее фиктивной (например, если деньги не были реально переданы).

✔️ Кредиторы или налоговые органы могут оспорить договор, если у продавца были долги.

Как избежать?

✔️ Оформить нотариальное согласие второго супруга на продажу.
✔️ Убедиться, что платежи проходят официально (безналичный расчет с пометкой в договоре).

3. Занижение цены — повод для отмены сделки

Если квартира продана родственнику значительно дешевле рыночной стоимости, это может вызвать подозрения:

• Налоговая заподозрит уход от налогов (продавец должен заплатить НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью).
• Кредиторы могут потребовать отмены сделки, если докажут, что она совершена для вывода имущества из-под взыскания.

Пример: Родственник продал квартиру за 5 млн руб. при кадастровой стоимости 11 млн руб. Через полгода у него появились долги, и суд вернул квартиру в конкурсную массу, признав сделку недействительной.

Как снизить риски?

✔️ Установить цену, близкую к рыночной или кадастровой (минимум 70% от нее).
✔️ Подтвердить оплату через банк (не наличными).

4. Проблемы с ипотекой или переуступкой прав

Если квартира покупается в ипотеку или с использованием материнского капитала, банки и государственные органы тщательно проверяют сделки между родственниками.

Возможные проблемы:

• Банк может отказать в кредитовании, заподозрив фиктивность сделки (особенно если цена занижена).
• ПФР усложнит использование маткапитала, требуя дополнительных подтверждений, что деньги пошли именно на жилье.
• При переуступке прав (если родственник – застройщик) могут возникнуть претензии со стороны дольщиков или налоговой.

Как минимизировать риск?

✔️ Заключать договор по рыночной цене.
✔️ Подготовить все документы, подтверждающие целевое использование средств (если применяется маткапитал).
✔️ Выбрать банк, лояльно относящийся к сделкам между родственниками (уточнить заранее).

5. Конфликты внутри семьи из-за условий сделки

Даже если изначально все согласны, со временем могут возникнуть споры:

• Родственник-продавец передумает и попытается оспорить сделку, ссылаясь на «давление» или «непонимание».
• Другие члены семьи заявят права на жилье (например, если продавец не оформил наследство правильно).
• Неофициальные договоренности не будут выполнены («Мы же договорились, что я останусь жить!»).

Реальные примеры:

• Бабушка «продала» квартиру внуку за символическую сумму, но другие наследники подали в суд – сделка отменена.
• Брат продал сестре квартиру с условием пожизненного проживания, но через год потребовал ее выселить.

Как защититься?

✔️ Оформить все условия в письменном виде (например, право пожизненного проживания).
✔️ Проверить, нет ли других претендентов на жилье (наследники, совладельцы).
✔️ По возможности привлечь независимых свидетелей (например, при передаче денег).

6. Риск признания сделки притворной (прикрывающей дарение)

Если цена в договоре сильно ниже рыночной, налоговая или суд могут расценить сделку как прикрытие дарения.

Последствия:

• Налоговая доначислит НДФЛ (13% от рыночной стоимости, а не от указанной в договоре).
• Если продавец – пенсионер или недееспособный, родственники могут оспорить сделку, утверждая, что его «ввели в заблуждение».
• При разводе второй супруг может потребовать вернуть квартиру в общую собственность.