Закладная — один из самых важных и при этом наименее понятных документов в ипотечной сделке. Большинство заемщиков впервые сталкиваются с ней уже на этапе подписания документов и воспринимают как формальность. На самом деле закладная играет ключевую роль в системе ипотечного кредитования и напрямую влияет на права кредитора и положение заемщика.
Разберем подробно, что такое закладная и какие юридические особенности с ней связаны.
Факт № 1. Закладная — это именная ценная бумага
Закладная является именной ценной бумагой, оформляемой на конкретное лицо или лиц. Закон прямо указывает, что закладная составляется заемщиком. Если недвижимость передана в залог третьим лицом, оно также участвует в составлении документа.
На практике текст закладной подготавливает банк, а заемщик и залогодатель лишь подписывают готовый документ. Несмотря на это, юридически считается, что закладная исходит от обязанного лица, а потому ее содержание имеет для заемщика принципиальное значение.
Факт № 2. Закладная удостоверяет сразу два права
Закладная подтверждает одновременно:
— право требования возврата кредита;
— право залога на недвижимость при неисполнении обязательства.
Именно поэтому в тексте закладной содержатся как условия кредитного обязательства, так и сведения о залоге. В большинстве случаев кредитор и залогодержатель — одно и то же лицо, однако закладная позволяет передать оба права одновременно.
Факт № 3. Закладная становится ценной бумагой только при соблюдении строгих требований
Чтобы закладная приобрела статус ценной бумаги, она должна содержать 14 обязательных условий, перечисленных в статье 14 закона об ипотеке. В их числе:
— данные заемщика и залогодателя;
— описание объекта недвижимости;
— сведения о кредитном обязательстве;
— подписи обязанных лиц;
— обязательное указание слова «Закладная».
Кроме того, государственный регистратор делает на закладной отметки о зарегистрированном праве собственности и об ипотеке, указывает дату выдачи и заверяет документ. Бумажная закладная прошивается и скрепляется подписью и печатью регистратора.
Электронная закладная приобретает статус ценной бумаги после передачи ее на учет в депозитарий с указанием сведений о хранении и учете.
Факт № 4. Закладная не обязательна, но выгодна кредитору
Закон не требует обязательного оформления закладной для возникновения ипотеки. Ипотека может существовать и без нее. Однако большинство банков настаивают на оформлении закладной, поскольку она:
— упрощает оборот прав по ипотеке;
— снижает риски кредитора;
— позволяет быстрее распоряжаться залогом и долгом.
Для заемщика это чаще всего условие банка, а не предмет выбора.
Факт № 5. Закладная бывает бумажной и электронной
Существует два вида закладных:
— документарная (бумажная), которая подписывается собственноручно и подается на регистрацию через МФЦ;
— электронная (бездокументарная), оформляемая онлайн с использованием электронной подписи и передаваемая в Росреестр в рамках электронного взаимодействия.
Форму закладной, как правило, определяет банк. В настоящее время преимущественно используется электронная форма.
Факт № 6. Закладную могут потребовать в любой момент действия кредита
Если условия кредитного договора это допускают, банк вправе потребовать оформить закладную не только при выдаче кредита, но и позже. Типичный пример — ипотека на строящееся жилье. После завершения строительства и регистрации права собственности кредитор может инициировать оформление закладной на готовый объект.
Факт № 7. Закладная не является эмиссионной ценной бумагой
Несмотря на статус ценной бумаги, закладная не является эмиссионной. Ее нельзя приобрести на бирже, как акции или облигации публичных компаний. Однако закладная может быть предметом купли-продажи или залога в рамках частных сделок между участниками гражданского оборота.
Факт № 8. Банк вправе свободно распоряжаться закладной
Закладная позволяет кредитору:
— продать ее третьему лицу;
— передать в залог по собственным обязательствам;
— уступить права любому новому владельцу.
Согласие заемщика на такие действия не требуется. Если оформлена закладная, нельзя отдельно уступить долг или залог — передаются только права по закладной в совокупности. Любые надписи, запрещающие последующую передачу закладной, юридической силы не имеют.
Факт № 9. Новый владелец закладной не может изменить условия кредита
При смене владельца закладной для заемщика не меняются:
— процентная ставка;
— срок кредита;
— порядок и размер платежей.
Меняются только реквизиты для оплаты, и то не всегда. В ряде случаев первоначальный кредитор продолжает обслуживать кредит по договоренности с новым владельцем закладной.
Факт № 10. После погашения кредита закладная утрачивает силу
После полного исполнения обязательств по кредиту закладная подлежит аннулированию.
Если закладная бумажная, банк либо самостоятельно обращается в Росреестр для погашения записи об ипотеке, либо передает заемщику оригинал закладной с отметкой о погашении, справку и документы, подтверждающие полномочия подписанта. С этими документами заемщик может самостоятельно снять обременение через МФЦ.
Если закладная электронная, все действия по погашению ипотеки осуществляет кредитор без участия заемщика.
Итог
Закладная — это не техническое приложение к ипотеке, а самостоятельный юридически значимый документ. Она существенно упрощает оборот ипотечных прав для кредитора и определяет механизм их передачи. Понимание правовой природы закладной позволяет заемщику осознанно относиться к подписываемым документам и избегать необоснованных опасений или неверных ожиданий.
