Произошёл такой случай с моим знакомым по имени Геннадий. Геннадий является членом Союза художников России, очень известный и уважаемый в своих творческих кругах. Так вот, была у Геннадия тётка преклонных лет. Тётка эта имела в собственности квартиру. Никого ближе у неё, чем Геннадий не было и в буквальном и в переносном смысле. По этой, по-видимому, причине завещала она уже давно своё жилище Геннадию. Но в 2002 г. тётя стала совсем плоха и племянник взял её жить к себе ( у Геннадия была своя жилая площадь).
Растроганная таким поступком, тётя решила отблагодарить племянника немедленно, а не после своей смерти, и она составила на Геннадия договор дарения своей квартиры ( как я уже говорил, ранее уже на него же завещанной). Геннадию эта мысль так же понравилась, тем более, что дочь, которую Геннадий воспитывал один повзрослела и была, как говорится, «на выданье». Геннадий и решил оставить дочери, подаренную ему тёткой, квартиру. Стали собирать документы, чтобы зарегистрировать договор дарения в Государственном учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( сокращённо- ГУЮ НО).
Запросили, в том числе, в БТИ план жилого помещения и справку о качественных характеристиках квартиры. Тут возникла проблема, как оказалось, для Геннадия трудно разрешимая: он практически не мог найти время, чтобы идти в ГУЮ НО. Ему казалось , что сначала он должен разрешить какие-то другие вопросы- может написать картину или что-то вроде этого. И всё откладывал и откладывал до бесконечности посещение ГУЮ НО. А без регистрации договора в названном учреждении он как бы и не имеет юридической силы. Тут тётка «приказала долго жить» и ушла в мир иной.
Похороны тёти заняли у Геннадия тоже какое-то время. Срок же действия документов из БТИ всего шесть месяцев. И когда Геннадий решил обратиться к автору этих строк за помощью в оформлении прав на квартиру в ГУЮ НО ( а редакция 16-ой статьи Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. № 122-ФЗ в то время позволяла зарегистрировать договор по заявлению одной стороны , без участия другой), срок действия справок БТИ истёк. Нужно было их вновь получать. К тому же, чтобы представлять чьи-либо интересы в ГУЮ НО необходима нотариально заверенная доверенность- так трактуется в Законе от 21.07.97г.
Без такой доверенности с представителем в ГУЮ НО и разговаривать не станут. Хочу пояснить, что в соответствии с главой 10-ой Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), которая называется «Представительство. Доверенность.», нотариальное удостоверение доверенностей требуется только в двух случаях: -первый: «на совершение сделок, требующих нотариальной формы» ( п.2 ст. 185 ГК РФ), -второй: это доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (п.3 ст.187 ГК РФ). Как ясно, речь идёт не о передоверии- передаче представителем своих полномочий по доверенности третьему лицу.
И первый вариант для нашего случая тоже не подходит: в данном случае представитель Геннадия должен выступать за него в ГУЮ НО с целью регистрации уже заключенного договора дарения, а не выступать стороной в названной сделке. К слову сказать, договор дарения недвижимого имущества и не требует обязательного нотариального удостоверения. Среди двусторонних сделок по ныне действующему законодательству нотариальное удостоверение необходимо лишь для договоров ипотеки (залога недвижимости) и ренты. В данном случае мы наблюдаем, так называемую, конкуренцию норм права: ГК РФ и Закона № 122-ФЗ. Процессуальным законодательством (гл.24 ГПК РФ) предусмотрена возможность обжалования нормативных правовых актов, нарушающих права и свободы граждан.
Но, по-видимому, до сих пор не появилось желающих с этим обращаться в суд. Сотрудники же ГУЮ НО ( ныне это учреждение именуется Федеральная регистрационная служба- ФРС) выполняют эти нормы, предъявляя требования, продиктованные Законом № 122-ФЗ, ко всем представителям сторон договоров перехода прав на недвижимое имущество. Вот и автор этих строк, не имея ни желания ни времени ходить по судам и оспаривать несоответствие названных норм права, попросил у Геннадия нотариально заверенную доверенность на представительство его интересов в ГУЮ НО.
Но Геннадий настолько растянул эту процедуру, что она длится до сих пор. А точнее, доверенность он так и не получил, ссылаясь то на занятость по работе, то на другие проблемы. Кроме того, предусмотренный ГК РФ, 6-ти месячный срок вступления в наследство по завещанию после смерти тёти, так же стал истекать и автор названной статьи посчитал себя обязанным предупредить об этом Геннадия: мол, раз не получается оформить права на квартиру по договору дарения, так вступай те в наследство- разницы нет. На что Геннадий отреагировал неадекватно – Богема, что с ним поделаешь!: «Зачем мне вступать в наследство, если тётя мне квартиру уже подарила!» Некоторое время о Геннадии ничего не было слышно, а в 2004 г. он объявился- звонит: нужна помощь! Мол, по поводу квартиры ходил и в ГУЮ НО и к нотариусу, везде- «от ворот-поворот»: пропущены сроки! Кроме того, 09 июня 2003 г. в статью № 16 Закона № 122-ФЗ были внесены изменения, которыми был установлен другой порядок подачи заявлений о регистрации договоров перехода прав собственности на недвижимость.
Теперь заявления о регистрации договоров перехода прав на недвижимое имущество должны подавать обе стороны договора, а не одна из сторон, как раньше. А второй стороны договора дарения квартиры- тёти, как мы знаем, уже нет. Ну, что тут поделаешь- судьба у нас, юристов, такая: нужно помогать. Всё хорошо, конечно, во время. Бывает, что человек, экономя на юридической помощи, не имея специальных знаний и опыта в области юриспруденции, обращается к нам, когда ситуация настолько запущена или так далеко зашла, что увы… Ну, нашему герою повезло: квартирой покойной тёти он занимался как своей собственной. А это в целом и нужно доказывать при обращении в суд с заявлением об установлении факта принятия наследства.
В качестве доказательств названного факта мы представили в судебное заседание следующие документы: – квитанции об оплате Геннадием коммунальных платежей за период после смерти тёти, – кассовые и товарные чеки об оплате расходных материалов при производстве ремонта в названной квартире, – договор с лицами, производившими такой ремонт и расписки о получении ими оплаты за эти работы, – договор с Отделом вневедомственной охраны о постановке квартиры на сигнализацию, заключенный спустя 2 месяца после смерти тёти. Так же нами были представлены в суд в качестве свидетелей соседи, подтвердившие, что Геннадий завозил мебель в квартиру. И суд удовлетворил заявление Геннадия , признал факт принятия им наследства, состоящего из жилого помещения – квартиры покойной тёти.
Такое решение суда заменяет собой Свидетельство о праве на наследство, которое Геннадий должен был получить у нотариуса, не пропусти он установленный законом срок принятия наследства- 6 месяцев. И вот, уже с этим решением суда Геннадий обратился в ГУЮ НО, где ему выдали Свидетельство о праве собственности на названное жилое помещение. После чего он стал уже законным собственником этой квартиры: живи- не тужи!
